טיפים קטנים שחוסכים כסף גדול: איך לבנות בית פרטי בלי לפשוט רגל?

גם בימים אלה, כאשר הערים הולכות ומצטופפות, בית פרטי עם גינה הוא עדיין בגדר משאת נפש עבור רבים. אולם כיום מדובר במצרך נדיר. אם עד לפני 30 שנה עוד ניתן היה למצוא מכרזים למגרשים לבנייה עצמית גם באזור המרכז, הרי שכיום נמצא זאת רק בפריפריה. מי שרוצה בית פרטי במרכז, ייאלץ להסתפק במגרש בנוי. גם אם קניתם מגרש בנוי, במקרים רבים מדובר בבתים קטני מידות ("בית סוכנות") שאנשים מעדיפים להרוס ולבנות מחדש בהתאם לצרכים והרצונות שלהם.

"מכרזי צמודי קרקע רואים היום רק בפריפריות רחוקות, לא באזור המרכז", אומר השמאי, ארז כהן. "וזאת מהסיבה שמשאב הקרקע במרכז הולך ונעלם. מן הסתם זה משפיע על השווי, שכן ככל שהמוצר הופך להיות נדיר יותר, כך השווי שלו עולה. כיום לא ניתן למצוא צמוד קרקע באזור המרכז בפחות מ-8-10 מיליון שקלים".

בניית בית היא פרויקט מורכב, ולא כל אחד בנוי לזה. אך עבור מי שבכל זאת מחליט לקפוץ למים הקרים, ריכזנו מספר עצות מאנשי מקצוע. "כשמתכננים בית רצוי לסגור את התכנון כמה שיותר, לפרטי פרטים", אומר המהנדס אלי הראל, מחבר המדריך לבניית בית "בונים על הפרטים הקטנים" אשר גם מעביר קורסים בנושא מטעם איגוד המהנדסים.

המהנדס אלי הראל: "בהגדרת מערכת החשמל, האדריכל מסמן את השקעים, אבל לא מפרט כמה מעגלי חשמל צריך, ואז נוצר פער במחיר. אם רוצים מעגלי חשמל לתאורה בלבד,  זה צריך לבוא לביטוי במפרט הטכני. דוגמה נוספת זו הצנרת - צריך להגדיר מראש את הסוג שרוצים. אם למשל, אין צנרת נפרדת למעגלי ההשקיה, אז כשאדם יוצא לחופשה וסוגר את הצנרת, הגינה מתה"

"למשל - הגדרת מערכת החשמל. האדריכל מסמן את השקעים, אבל לא מפרט את התצורה או כמה מעגלי חשמל צריך, ואז נוצר פער במחיר. אם רוצים מעגלי חשמל לתאורה בלבד,  זה צריך לבוא לביטוי במפרט הטכני. דוגמה נוספת זו הצנרת - צריך להגדיר מראש את הסוג שרוצים. אם למשל, אין צנרת נפרדת למעגלי ההשקיה, אז כשאדם יוצא לחופשה וסוגר את הצנרת, הגינה מתה. צריך לחשוב על כל הדברים מראש, כי אם מוסיפים אלמנטים תוך כדי תנועה, זה הרבה יותר יקר".

אבל איך אדם יודע מה הוא צריך, ומה לא? איש המקצוע צריך לפרוס בפניו את האפשרויות.
"צריך לחשוב על הצרכים. למשל, כיום עושים פאנלים שקועים, כי זה חוסך את בעיית האבק מעל הפאנלים, אבל זה משהו שצריך לבקש. או חומה: הרשות המקומית דורשת חומה, והרבה פעמים אנו לא יודעים לדרוש במסגרת התכנון את החומר ממנו תיבנה החומה. אם מחליטים מראש על החומר, ומבקשים ליצוק גם שביל באותה הזדמנות, זה תמיד יהיה זול יותר מאשר בהמשך, כשהבית כבר בנוי".

 
לדבריו, הסטטיסטיקה מדברת על סטייה ממוצעת של 15% מהתקציב אצל קבלן הבונה בנייה רוויה, בעוד שבבניית בית פרטי, כבר עומדת הסטייה הממוצעת מהתקציב על 25%. עוד עניין שדורש חשיבה מוקדמת, לפי הראל, הוא כיווני האוויר, שיתאימו לתנאי האקלים. "אנשים עושים חלון דרומי צרפתי, ללא תריס, מה שגורם לחום להיכנס לתוך הבית. אם גרים בצפת, זה בסדר, אך בירוחם או דימונה, אולי צריך לעשות חלון כזה בכיוון אחר".

"מתחילים מ-14 אלף שקל למ"ר"

האדריכל רון שפיגל, אומר כי חלום הבית הפרטי התעצם מאוד בתקופת הקורונה, כאשר מי שהיו כלואים בדירות, חיפשו מרחבים. כעת אחרי המלחמה, הוא אומר, יש התעוררות. הדבר החשוב הראשון, לדבריו, הוא  מיקום המגרש. "לכל מגרש יש את הזכויות שלו והתוכניות שחלות עליו. צריך לבדוק מה צפוי להיבנות ליד, ואז להכין את רשימת הדרישות. זה כמו לתפור חליפה.

"העניין הבא שצריך לקחת בחשבון, זה התקציב. יש המון אגדות אורבניות על בנייה סטנדרטית בעלות של 1000 דולר למ"ר. כיום, העלות של בנייה סטנדרטית בבנייה רוויה עומדת על הוא 10,000 שקל למ"ר. בבתים פרטיים, זה לרוב מתחיל בעלות של 14 אלף שקל למ"ר, ומדברים גם על 16 ו-17 אלף שקל למ"ר. יש המון אספקטים מסביב, וכשמכניסים כל מיני מערכות לבית, זה מייקר. אנשים גם מספרים לעצמם שאם יביאו קבלן מהצפון או מהדרום, זה ייצא יותר זול. בפועל, זה לא נכון".

האדריכל רון שפיגל: "אחת המגמות הבולטות כיום זו הגדלה משמעותית של התקציב המיועד לחוץ הבית. אנשים עושים היום בבתים בריכות, מטבחי חוץ, סאונות, ג'קוזי, מקומות משחק. זה קשור למגמה של חיבור הפנים והחוץ, שמתבטאת בין היתר בחללים מאוד פתוחים, מאוד שקופים. יש גם מגמה של חזרה לחומרים טבעיים: באבן קיר, רצפה חיצונית, משטחי מטבח"

אחת המגמות הבולטות כיום בבניית בית פרטי, הוא אומר,  זו הגדלה משמעותית של התקציב המיועד לחוץ הבית. "אנשים עושים היום בבתים בריכות, מטבחי חוץ, סאונות, ג'קוזי, מקומות משחק. זה קשור למגמה של חיבור הפנים והחוץ, שמתבטאת בין היתר בחללים מאוד פתוחים, מאוד שקופים. יש גם מגמה של חזרה לחומרים טבעיים: באבן קיר, רצפה חיצונית, משטחי מטבח. יש גם חזרה לעץ בגוון בהיר".

מה עוד מאפיין את הבנייה היום? 
"בתים שבנויים לגובה. לפני עשר שנים היית יכול להשיג מגרשים של דונם. היום אתה יכול לראות בקיסרה מגרשים של 250 מ"ר. זה אומר שהבתים נהיים צרים וארוכים".
 
"כמעט ולא רואים בנייה במפלס אחד, בגלל מחסור בקרקע", אומר גם כהן. "בשביל לבנות בית שטוח, צריך חלקה של 500 מ"ר לפחות, והמינהל כמעט ולא משווק חלקות בגודל כזה.  אולי רק בפריפריה הרחוקה".

תומר בוחבוט, זכיין אנגלו סכסון בבאר שבע, אומר כי בשנים האחרונות רמ"י שיווקה מגרשים בגודל חצי דונם, בשכונת הכלניות ושכונת הרקפות בבאר שבע, במחיר של 1.5 מיליון שקל. עליית הריבית, הוא אומר, שינתה את התמונה, וחלק מהזוכים ויתרו על הזכייה, כי לא יכלו לעמוד בעלויות: לא רק ההלוואה התייקרה, אלא גם עלות הבנייה, שלדבריו מגיעה כבר ל-15 אלף שקל למ"ר.

מהסיבה הזו, הוא אומר, הביקוש לרכישת בתים אינו גבוה. לעומת זאת, ישנה עלייה גדולה בביקוש לשכירות בצמודי קרקע: "אין צמודי קרקע טובים להשכרה, וגם אם יש, אז זה במחירים מטורפים, בטווח של 6,000 עד 12 אלף שקלים, גג 5,000 שקל לדירה חדשה בבניה רוויה. ההיצע של בתים מאוד נמוך, עד אפסי".

"הישראלי אוהב להיות בחוץ"

"הדבר הכי חשוב כשבונים בית פרטי", אומר מקס קינן, מקינן אדריכלים, משרד המשותף לו ולאחיו אלי -  "הוא לבחור את צוות היועצים המקצועים: אדריכל , קונסטרוקטור, יועץ אינסטלציה ויועץ בטיחות אם יש בריכה. חשוב מאוד גם להביא אדריכל נוף, גם אם לא מתכוונים לעשות הרבה גינון.

"השלב החשוב ביותר הוא פרוגרמה, רשימת צרכים. חייבים לדעת מה הגילאים של בני המשפחה, מה הדרישות, כמה אנשים גרים בבית, מה העיסוקים שלהם, התחביבים. למשל, אם יש משפחה שמארחת יותר, אז  צריך ליצור מרחב שיתאים לאירוח של 30 איש. אם למישהו יש תחביב מסוים, צריך לייחד שטח לצורך כך. אם יש ילדים קטנים, צריך מרחבים חיצוניים, ואם אחד מבני הזוג עובד מהבית, צריך לתכנן לו משרד".

מה ייחודי לישראל מבחינת הבנייה?
"אופן ספייס שלא מסתיר דברים. אצל הישראלים, המטבח והסלון פתוחים, ובמטבח יש אי גדול. הישראלי גם אוהב את החוץ בתוך הבית. בשנים האחרונות יש ויטרינות שמתאימות לגבהים של עד 4.5 מטר, כי רוצים 'להכניס את השמיים הבייתה', לראות את העננים. בעבר היו עושים ויטרינה בגובה סטנדרטי, של 2.30 מ', היום זה הרבה יותר גבוה.

"חשוב  למקם אזור ישיבה ביציאה מהסלון, כי הישראלי אוהב להיות בחוץ. בתרבות הישראלית גם מקימים מטבח חוץ, שמעבר לברביקיו גז, יש בו מקרר, מכונת קרח, ועוד. לישראלים יש המון חגים שבהם מארחים בחוץ ומשתמשים בפונקציה החיצונית. זה קיים אצלנו ואצל האמריקאים. עוד דבר חשוב: אם מדובר באנשים בחתך גיל של מעל 50, יתכננו  מעלון או מעלית, או לפחות הכנה לזה. מעלון הוא יותר פופולרי, וגם פשוט יותר להחזקה".

בכל מה שנוגע למקלחת, אומר קינן, הישראלים ויתרו על אמבטיה, ומסתפקים במקלחת. באשר לחיפוי חוץ, אם עד לפני כמה שנים נהגו להשתמש בשליכטה צבעונית, הרי שכיום המגמה היא לייצר חזיזתות עם אפס תחזוקה. הוא עצמו נוהג להשתמש באריחי פורצלן בעובי 3 מ"מ, "שמשווים לבית מראה יוקרתי ונקי".
 
מה לגבי רעפים? 
"ברוב התב"עות במדינה, הבינו שגגות הרעפים פחות מתאימים לסביבה כמו שלנו, של הרבה ימי שמש. עדיין, בחלק מהמקומות מחזיקים בתב"ע את הציביון של מושב, אבל העניין הבטחוני טרף את הקלפים, ופחות ופחות נראה כיום רעפים בבתים פרטיים".

מה הבקשות הכי מוזרות שקיבלת מלקוחות שתכננת להם בית? 
"היה לי לקוח שדרש שהבריכה תהיה במרתף (ולא בחוץ), גם מכיוון שהוא רצה להשתמש בה גם בחורף, גם משום שלא רצה לוותר על שטח הגינה, וגם משיקולי צניעות. היו לקוחות שביקשו ששירותי חדר השינה יהיו מחוץ לשטח חדר השינה. כלומר, בחדר יש מקלחת, אך לא שירותים. לקוח אחר היקצה מבנה זכוכית בשטח הבית, לטובת רכבי הספורט שלו".