ועדת הערר: הקלה לתוספת ממ"דים שניתנה לאחר חתימת הסכם קומבינציה - אינה חייבת בהיטל השבחה

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ, דחתה ערר של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים וקבעה כי אין לחייב בהיטל השבחה על תוספת ממ"דים בעסקת קומבינציה, שכן אלה נהנות מהפטור שמעניק החוק מתשלום היטל השבחה על בניית ממ"דים במימוש באמצעות הוצאת היתר. לפתחה של ועדת הערר עמדה השאלה, מהו מועד מימוש הזכויות לצורך חיוב בתשלום היטל השבחה – האם החתימה על הסכם המכר או מתן היתר הבניה?

במקרה זה מדובר בעסקת קומבינציה שנחתמה בשנת 2018 בין היזמית אלקטרה השקעות לבין בעלי קרקע פרטיים בעיר בת ים. במסגרת העסקה, היזם קיבל 57.5% מהקרקע, וכי ככל שיאושרו הקלות בעתיד, יחולקו באותו היחס. הוועדה המקומית אישרה בשנת 2019 הקלות להגדלת מספר יחידות הדיור ב-12 דירות נוספות, כולל הוספת ממ"דים. בעקבות ההקלות, הוועדה המקומית דרשה היטל השבחה בסך כ-4 מיליון ש"ח בהתאם להכרעת שומה מכרעת, בטענה שהתוספת המשביחה חלה על העסקה שנחתמה כבר ב-2018.כלומר, שיש לייחס את תוספת הזכויות לבניית ממ"דים כבר לשלב הסכם המכר, החייב בהיטל.

להחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן 

הועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים, באמצעות באת כוחה עו"ד תמר איגרא טענה כי "מאחר והשבחה בגין ממ"ד פטורה בדרך של מימוש בהיתר בניה ואיננה פטורה במימוש מכר, הרי שבעסקת הקומבינציה נמכרו ליזם 57.5% מסך זכויות הבעלים לפי הזכויות המוקנות ולפי הזכויות שיוקנו בעתיד. בהתאם לכך, ההסכם שנחתם היה הסכם מותנה ביחס לזכויות הבניה שלא היו מאושרות במועד חתימתו וביחס לזכויות אלו נכנס ההסכם לתוקף רק במועד החלטת הוועדה באישור ההקלות שכללו את 12 יחידות הדיור".

עו"ד משה רז-כהן: "וועדת הערר הילכה דרך לכיוון הוודאות. יש להאמין שגם בעניין השבחה על פי תכנית, תצמדנה ועדות הערר להלכת נווה בניין כך שייקבע כי גם חוזה שתולה עצמו בזכויות שעדיין לא באו לעולם הזכויות הועברו לקונה, והקונה הוא החייב בהשבחה שתמומש בהיתר בנייה לאחר אישור התכנית. לגישה זו משמעות רבה בהערכת שווי דמי המכר לצורכי מס שבח ומס רכישה: אם היטל ההשבחה, הוא אינו חוב של המוכר, אין להוסיפו לשווי המכירה. ולכן אין לראות בגובה היטל ההשבחה, כחלק משווי המכירה

למעשה, טוענת הוועדה המקומית כי הזכויות, שכלל לא היו קיימות במועד חתימת הסכם הקומבינציה, הפכו בדיעבד עם אישור ההקלות לזכויות שאותן יש למסות בגין העסקה בהיטל השבחה בגין מכר. "יש לחייב בהיטל השבחה על רכיב הממ"דים ביחידות אלו".

המשיבה באמצעות באת כוחה עו"ד שושי בירנזו, טענה כי "יש לתת פטור מהיטל ההשבחה בגין שטחי הממ"דים ללא תלות בדרך מימוש הזכויות כלל". לטענתה, "הפטור ניתן בשל רצונו של המחוקק לעודד בניית ממ"דים בשל המצב הביטחוני השורר בארץ". לעמדתה, "שתיקת המחוקק והעדר קביעה מפורשת ביחס לתחולת הפטור בסוגי המימוש השונים מעידה כי לא היתה כוונה מצידו לתחום את הפטור למימוש בדרך של היתר בלבד ולו היה המחוקק מבקש לחייב בהיטל השבחה במימוש בדרך של מכר הרי שהיה מציין זאת במפורש. המשיבה טוענת כי "במועד חתימת הסכם הקומבינציה טרם ניתנה ההקלה לשבס כחלון והסכם הקומבינציה לא היה מותנה במתן ההקלה".

ועדת הערר: "אין בסיס לטענות הוועדה המקומית" 

ועדת הערר קבעה כי "אין כל בסיס לטענות הוועדה המקומית, לפיהן יש לסטות מהוראת סעיף 7(א) לתוספת השלישית לפיה: 'ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל'. ברי איפוא כי טענות הוועדה המקומית אינן אלא בגדר סתירה וסטייה לא מקובלת ממושכלות היסוד הקבועות בעניין מועד תשלום היטל ההשבחה ומימוש הזכויות". הועדה קבעה כי מועד כריתת ההסכם מהווה מועד המימוש. "'הווי אומר, פשוטו של מקרא" – אירוע משביח, כגון תכנית או הקלה שבאו לעולם לאחר מועד המימוש – כריתת ההסכם – ימוסו במסגרת המימוש הבא, בהתאם לקביעת סעיף 7(א) לתוספת השלישית".

"נקודת המוצא בעניינינו", נכתב בהחלטה, "היא כי התכנית או ההקלה אושרו לאחר חתימת ההסכם. על כן ההיטל בגינן ישולם רק לאחר אישורן, קרי – לאחר אישור ההקלה (או לאחר אישור תכנית פינוי בינוי ). נקודת המוצא לכל דיון בחיוב בהיטל השבחה היא כי ההיטל ישולם במועד המימוש הראשון ובהתאם לשווי הנכון למועד הקובע. דרך המלך ליישום כלל זה בענייננו הוא כי הן ההקלות, אושרו לאחר מועד המימוש על דרך מכר. ועל כן טענת הוועדה המקומית לפיה: "אין מוקדם ומאוחר" בהיטל השבחה וכי ניתן לקשר את ההסכם לתכנית שאושרה לאחר חתימתו, בשל התנאי המתלה, אינה עולה בקנה אחד עם הוראת התוספת השלישית וכן עם הלכות בית המשפט העליון בעניין זה. קרי – את ההקלה יש לייחס למועד המימוש בו היא התהוותה – היתר הבניה".

"שאלה עקרונית שמטלטלת את השוק"

עו"ד משה רז כהן, ממשרד רז כהן פרשקר ושות', אומר כי ההחלטה עוסקת בשאלה עקרונית שמטלטלת את השוק: האם אירוע המימוש עשוי להידחות בחוזה מותנה משלב החתימה לשלב בו התנאי המתלה התממש. "לשאלה שנראית לכאורה כמעט חסרת חשיבות, משמעות רבה באשר להיקף הפטורים בתחום היטל ההשבחה בהתחדשות עירונית ואפילו בתחום מס הרכישה ומס השבח.

"פסק הדין הידוע בעניין נווה בניין שניתן לפני מעל ל-20 שנים בבית המשפט העליון קבע מפורשות שגם חוזה מותלה בתנאי מתלה, הוא בגדר מימוש זכויות לפי התוספת השלישית, וכי רוכש הזכויות על פי ההסכם המותלה, הוא הבעלים שיחוייב בהיטל השבחה באירוע המימוש הבא. מכיוון שכמה פטורים מהיטל השבחה, כמו פטור בגין בניית ממ"דים, תולים עצמם באופן המימוש, רק מימוש בדרך של בניה, מביא לתחולת הפטור. מימוש בדרך של מכר, אינו מאפשר את החלת הפטור.
 

עו"ד משה רז-כהן (תמר מצפי)

"לכן, ויכוח תמידי ניטש בין החייבים בהיטל לבין הוועדות המקומיות, אם המימוש בהסכם מותלה, הוא בשעת חתימת ההסכם; או בשעת קבלת ההיתר. החייבים מבקשים להיצמד להלכת נווה בניין באופן שהסכם המכר יוכר כמימוש. מכיוון שהמימוש הוא קודם לאירוע ההשבחה (אישור תכנית או הקלה), קבלת ההיתר, יהווה המימוש הראשון לאחר אירוע ההשבחה וממילא יחול הפטור; הוועדות המקומיות אוחזות בעמדה שהפוכה לפסיקה בעליון שלפיה מועד המימוש נדחה למילוי התנאי המתלה. התנאי מתמלא עם אישור התכנית המשביחה או עם מתן ההקלה ועל כן המימוש הוא בדרך מכר ולא בדרך של היתר. בעבר, ועדת הערר בחיפה בעניין סלונימסקי, אימצה גישה שכזו, כשהיא התבססה על נימוקים שנויים במחלוקת ויצרה אי ודאות עצומה. מאז ההחלטה קשה להעריך את שיעור ההיטל בפרוייקטים של פינוי בינוי ובעסקאות קומבינציה.

לדברי רז כהן, החלטת וועדת הערר הנוכחית, קבעה שלפחות בעניין השבחה בהקלה, המימוש ייחשב ביום מועד החתימה. "בכך הילכה וועדת הערר דרך לכיוון הוודאות. יש להאמין שגם בעניין השבחה על פי תכנית, תצמדנה וועדות הערר להלכת נווה בניין כך שייקבע כי גם חוזה שתולה עצמו בזכויות שעדיין לא באו לעולם הזכויות הועברו לקונה, והקונה הוא החייב בהשבחה שתמומש בהיתר בנייה לאחר אישור התכנית.

"לגישה זו משמעות רבה בהערכת שווי דמי המכר לצורכי מס שבח ומס רכישה: על פי כלל כל-התמורות, יש להביא בחשבון בהערכת שווי המכירה, את כלל התשלומים ששילם הרוכש במקומן של המוכר. אם היטל ההשבחה, הוא אינו חוב של המוכר, אין להוסיפו לשווי המכירה. ולכן אין לראות בגובה היטל ההשבחה, כחלק משווי המכירה".