צחי אבו נערך לעוד הנפקה: "יזם הוא כמו טייס עם מיליון כפתורים, ושוק ההון מוסיף לו עוד אינסוף"

בשנים האחרונות התהדקו הקשרים בין שוק ההון לחברות הנדל"ן, ועל פי כל ההערכות צפויה שנת 2025 להביא עמה כמה הנפקות כבדות משקל. אך האם כניסה לשוק ההון כוללת עמה רק יתרונות? ואם לא – למי היא מיועדת? נושא זה עמד במרכז פאנל "הנפקה ממבט ראשון: כך הפכו חברות הנדל"ן לטרנד הלוהט של שוק ההון", שהתקיים במהלך ועידת מרכז הנדל"ן אילת שנערכה בשבוע שעבר, בהנחיית מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי.

ערן קונפינו, משנה למנכ"ל קבוצת BST התייחס לשותפות עם הפניקס ולכניסה לשוק ההון: "זוגיות זה משהו שצריך לעבוד עליו. כחלק מפעילות צומחת מתחום היזמות צריך הון, ולגופים המוסדיים יש פתרונות משוכללים ארוכי טווח. האם זה מתאים לכל חברה? אני לא בטוח. בבסט העמדנו אסטרטגיה המאפשרת את השילוב עם שוק ההון. גיוס הכסף לא יכול להיות המטרה, אלא אמצעי. חברה חייבת לטפל בדברים הבסיסיים – ממשל תאגידי, דירקטוריון ומערכת. זה לא מובן מאליו בחברות פרטיות. גם ניהול סיכונים – מי שמתחייב לתהליך כזה מתחייב לסטנדרטים אחרים. כשמתחברים למוסדיים זו מערכת יחסים ארוכה יותר שמחייבת אמינות ושקיפות".

רו"ח אלון טישלר, שותף באשכול נדל"ן, תשתיות ואנרגיה ב-BDO הדגיש את השלבים בהכנת חברה לכניסה לשוק ההון: "לכל יזם יש שלבים בהתפתחות החברה. כשהיא מגיעה לשלב הבא, צריך לבדוק היתכנות. שלמות פרויקטים מגיעה לקראת היתר, בטווח של שנה-שנתיים. כשיש כמה פרויקטים כאלה, היזם מבין שהוא יזדקק למימון משמעותי, ואז הוא פונה לחתמים לאחר בדיקת היתכנות ראשונית. זה תהליך לא פשוט, שלוקח זמן וכרוך בעלויות. לאחר מכן עוברים לשלב היועצים, ולפעמים יש צורך למנות סמנכ"ל כספים לחברה. השלב הקריטי הוא הכנת התשקיף – התקינה הישראלית שונה מה-IFRS  ודורשת זמן, שכן החברה נדרשת לחשוף את כל הנתונים הכספיים והפרויקטים שלה. לאחר מכן מתקיים דיון עם הרגולטור, וברגע שמתקבל היתר – יוצאים לרואוד שואו".

עו"ד צחי אבו, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אבו, שיתף בתהליך שעברה החברה בשוק ההון: "ממש היום אנחנו חוגגים ארבע שנים בשוק ההון, מאז שרכשנו את ארנה נדל"ן, שהייתה בשווי 47 מיליון שקל והיום כבר שווה מיליארד. עשינו הרבה פעולות – הנפקות, אג"חים, הגדלת אחזקות, וכיום אנחנו מחזיקים בחברת הבת אבו פמילי ריט, שמחזיקה 350 יחידות דיור להשכרה. אנחנו חברה מדווחת, ואני מאמין שבחודשים הקרובים תהיה הנפקת הון. בנוסף, יש לנו את גפן מגורים, חברת התחדשות עירונית שהייתה בעבר בתחום הקנאביס, וכיום יש לה אלפי יחידות דיור מאושרות. אנחנו מתקרבים לאירוע משמעותי שיכפיל את שווי החברה פי כמה".

לגבי פערי השווי בין מחיר המניה לשווי הכלכלי של החברה אמר אבו: "כוח השוק זה הכוח הכי חזק וזה המחיר. יש לפעמים עיוותים, והשוק יודע לתקן אותם. העיוות הכי גדול כיום הוא בשוק השכירות, שבו החברות נסחרות במכפילים נמוכים. מנגד, דירת מגורים היא ההשקעה הכי משמעותית בישראל – גם עליית ערך וגם תשואה שאינה גבוהה אבל מצטברת להיות משמעותית". אבו סיכם את האתגר שבכניסה לשוק ההון ואמר: "יזם הוא כמו טייס עם מיליון כפתורים. הוא צריך להתעסק עם אלף דברים במקביל – ושוק ההון מוסיף עוד אין-סוף כפתורים".

אלי לוי, מנכ"ל משותף במור בית השקעות, התייחס לירידת הרווחיות בענף, ולרמת הביקוש להשקעה בחברות נדל"ן בשוק ההון: "שוק הפנסיה גדל, וקופות הגמל גדלות, אך מספר המנפיקים לא משתנה. המרווחים בשוק הקונצרני נמוכים מאוד. בתחום הנדל"ן המניב, החברות נסחרות מתחת להון העצמי, בעוד שבתחום המגורים יש מכפילים של 4 על ההון, ולעיתים אף יותר עבור חברות עם פעילות התחדשות עירונית ".

גיל אברהמי, מנהל פעילות דירוג תאגידים ב- S&P מעלות , הציג נתון מעניין על מבנה שוק האג"ח: "בעולם כולו, רק אחוז אחד מאיגרות החוב מושקע בנדל"ן, בעוד שבישראל כ-40% מהאג"ח הקונצרניות שייכות לתחום זה. יש לכך מספר סיבות. בתחום הנדל"ן למגורים, 2024 הייתה שנה של אי ודאות – מלחמה עוצמתית, גזירות רגולטוריות – אך בפועל, מכירות הדירות החדשות היו גבוהות מאלו של 2023, בעיקר הודות למבצעי מכירות. עם זאת, עדיין קיים מחסור בכוח אדם. אנו מעריכים שמחצית 2025 תביא לירידה ברמת הסיכון, במקביל להפחתת הריבית. יחד עם זאת, מבצעי מימון נחשבים לסיכון גבוה יותר עבור החברות הקטנות, בעוד שהחברות הגדולות מחזיקות בפרויקטים רבים ובעלויות מימון טובות יותר".

בהתייחסו לשוק ההשקעות, הוסיף אברהמי: "אנחנו מחפשים היכן להשקיע, הזדמנויות מעניינות במחירים הנכונים. מה זה מחיר נכון? היצע וביקוש – כשהקונה והמוכר פועלים מרצון, נוצר מחיר הוגן. המוסדיים כיום יודעים להיות יצירתיים – גם בתחום הפרטי, גם הציבורי, גם בחוב וגם בהון. בגדול, השוק במצב טוב".