אהרון ברק יכול לחייך: המחוזי בירושלים קבע כי אין לגבות היטל השבחה על תוכנית ההתחדשות של רחביה

בית המשפט המחוזי בירושלים, בפסק דינו של דוד זילר, דחה ערעור מינהלי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, נגד החלטת ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטל השבחה מספטמבר 22, וקבע כי במסגרת חישוב גובה ההשבחה לצורך גביית היטל מכח תוכנית חיזוק המבנים של ירושלים, אין לנטרל את השפעתה של תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם". מדובר במכה לוועדה המקומית ירושלים, שצפויה לאבד עשרות אם לא מאות מיליוני שקלים של היטלי השבחה . מנגד בין המשיבים שעררו על החיוב בהיטל וצפויים להרוויח מפסק הדין – נמצא גם נשיא בית המשפט העליון לשעבר אהרון ברק.

לקריאת פסק הדין המלא הקלק כאן.

לצד זאת, הפך בית המשפט קביעה אחרת של ועדת הערר, וקבע כי הזכויות בתוכנית המתאר לשכונת רחביה, שאושרה ב-2015 ומכוחה ניתן להוציא היתרי בניה, אינן ערטילאיות כפי שקבעה ועדת הערר אלא מעין-מוקנות ולכן יש לחייב בגינן בהיטל השבחה . 

מדובר בפסק דין נוסף המצטרף לשורת פסיקות ברמה המחוזית העוסקות באותה סוגיה – האם יש לראות בזכויות שניתנו במסגרת תמ"א 38 , לאחר אישורה של תוכנית המסדירה את יישומה של התמ"א, כזכויות מעין-מוקנות אשר חייבות בהיטל השבחה בעת מימוש באמצעות מכר. פסק דין זה מצטרף לפס"ד "לויתן" שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בת"א לפני כשנה בסוגיית תוכנית הרובעים, ומגיע למסקנה דומה.

מתוך פסק הדין: "לא ניתן לומר כי היקפו של הפטור החל כיום בפועל בנוגע לתמ"א 38 – וזאת במכר כמו גם בהיתר – אינו מבטא את כוונת המחוקק בעניין. ככל שזה מצב הדברים, כי אז דווקא נטרול מערך הקרקע של תמ"א 38  הוא שעשוי לסכל את כוונת המחוקק, ולהביא לגביית היטל השבחה , מקום בו לא זו היתה הכוונה. משאין תוצאה זו עומדת בסתירה להוראת חוק כלשהי, אין לטעמי מקום לקביעת כללים אחרים, ואין לפיכך להתערב במסקנת ועדת הערר בעניין"

מנגד, מייצג פס"ד שניתן על ידי השופט סוקול בבית המשפט המחוזי חיפה לפני מספר שנים גישה שונה לפיה אין להתחשב בזכויות לפי תמ"א 38 במצב הקודם במסגרת חישוב היטל ההשבחה, וזוהי גם עמדת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) עו"ד כרמית יוליס, אשר הוגשה לאחרונה לבית המשפט העליון במסגרת ערעור שהגישה הוועדה המקומית תל אביב על פסיקת המחוזי, ושלמוצא פיו בסוגיה הבוערת מחכה למעשה השוק כולו. 

ועדת הערר קבעה כי הזכויות "צפות"

תוכנית ההתחדשות של רחביה נוגעת לכ-300 בניינים מתוך 650 בשכונה, וכן לחלקים מטלביה, קרית שמואל ושערי חסד. בסך הכל נוגעת התוכנית לכ-4,600 יחידות דיור קיימות, אשר מהן כ-400 המשמשים למשרדים. החלטת ועדת הערר בראשותו של עו"ד בנימין זלמנוביץ', עליה הוגש הערעור, עסקה באופן מאוחד בעשרות עררים שהוגשו כנגד חיוב היטל השבחה שהושת בגין מימוש בדרך של מכר במקרקעין שעליהם חלה תוכנית המתאר לרחביה. במסגרת ההחלטה שניתנה, ביטלה ועדת הערר את החיובים בהיטל שהוצאו על ידי הוועדה המקומית.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי הזכויות מכח התוכנית הינן בגדר זכויות "צפות", כלומר, שאינן מוקנות לבעלי הנכסים ורמת הוודאות שיתממשו אינה גבוהה, ועל כן לא ניתן לחייב בגינן בהיטל השבחה במימוש במכר. עוד נקבע, כי יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 ותכנית 10038, שהינה תכנית מכח סעיף 23 לתמ"א 38 לחיזוק מבנים החלה בעיר ירושלים, על שווי הנכסים במצב הקודם. בכך למעשה צמצמה הוועדה משמעותית את היקף ההשבחה בנכסים. לבסוף נקבע כי לא הוכח קיומה של השבחה מכח תכנית רחביה. בין היתר הסתמכה ועדת הערר על כך שהתוכנית הוחלה על שטח מוניציפלי נרחב ונועדה להתממש לטווח ארוך.

בערעור שהגישה, תקפה הוועדה המקומית את ההחלטת ועדת הערר לפיה הזכויות שניתנו במסגרת התוכנית הן זכויות "צפות". עוד טענה כי הוועדה שגתה כאשר קבעה כי יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 במצב הקודם וכי שגתה בקביעה שנפלו פגמים בשומות הוועדה המקומית.

לטענת הוועדה המקומית, תוכנית ההתחדשות של רחביה מקנה זכויות בנייה מוגדרות ומפורטות, ולכן לא ניתן לראותן כ"צפות" ןאף לא "מעין-מוקנות", ולכן יש לחייב בגינן בהיטל השבחה . "הזכויות הוגדרו במסגרת התכנית באופן ברור תוך מידת פירוט גבוהה. נקבעו 3 אזורי מגורים, כאשר לגבי כל אחד מהם פורט היקף הזכויות שינתן בתלות בגודל המגרש בו מדובר". בנוסף, טענה הוועדה שההוראות בתוכנית נועדו לאפשר פתרון בעיות פרטניות, ואינן גורעות מהיותן של הזכויות בגדר זכויות מוקנות.

הסוגיה השנייה נגעה לתוכנית 10038, במסגרתה טענה הוועדה המקומית כי יש לראות בעליית הערך מכח תמ"א 38 (תכנית 10038) כיוצרת ציפיות מהסוג אותו יש לנטרל משווי המצב הקודם. היועצת המשפטית לממשלה תמכה  בעמדה זו, בנייר עמדה שצירפה הוועדה המקומית.

"דווקא נטרול השפעת תמ"א 38 עשויה לסכל את כוונת המחוקק"

בהחלטתו קבע השופט כי בנוגע למעמדן של הזכויות יש מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, במובן זה שבראייתו יש זכויות "מעין מוקנות" ומשכך יש לחייב בגינן בהיטל השבחה בדרך דו-שלבית: גביית חלק מההיטל עם אישור התוכנית ומלוא ההיטל עם היתר הבנייה. "נראה כי קשה היה לומר שהעברת התוכנית שבענייננו, המקנה זכויות בניה נוספות, וזאת באורח מפורט וקונקרטי, החל על רחובות שכונה מסוימת בעיר, ומותאם למאפייניה, לא הביאה לכל השבחה שהיא על המקרקעין", כתב.

עם זאת בכל הנוגע לשאלה השניה, לגבי התחשבות לצורך חישוב שווי המצב קודם בזכויות שהעניקה תמ"א  38 או תכנית 10038, קיבל  את עמדת ועדת הערר לפיה יש מקום לעשות כן. "לא ניתן לומר כי היקפו של הפטור החל כיום בפועל בנוגע לתמ"א 38/תכנית 10038 – וזאת במכר כמו גם בהיתר – אינו מבטא את כוונת המחוקק בעניין. ככל שזה מצב הדברים, כי אז דווקא נטרול מערך הקרקע של תמ"א 38 /תכנית 10038, הוא שעשוי לסכל את כוונת המחוקק, ולהביא לגביית היטל השבחה , מקום בו לא זו היתה הכוונה.

"בין כך ובין אחרת, התוצאה לפיה אין לנטרל מערך הקרקע במצב קודם את עליית הערך הנובעת מתמ"א 38/תכנית 10038, נובעת כאמור מניתוח הדין והפסיקה החלים, ומשאין תוצאה זו עומדת בסתירה להוראת חוק כלשהי, אין לטעמי מקום לקביעת כללים אחרים... ואין לפיכך להתערב במסקנת ועדת הערר בעניין".

עוד קבע כי "לאור קביעתה עובדתית של ועדת הערר לפיה במצב כזה לא חלה השבחה בגין תכנית 9988 – בנוגע לה לא הופנה הערעור שהוגש, ומכל מקום גם לא הוצגו נימוקים להתערבות בדבר – הרי שהתוצאה הסופית הינה כי למרות ההכרעה השונה בנוגע לשאלת הזכויות המוקנות, ההחלטה של ועדת הערר אינה  משתנה, ובסופו של יום דין הערעור להידחות". כמו כן הטיל על הוועדה המקומית 5,000 שקל הוצאות על כל בא כוח, גם אם ייצג מספר משתתפים.

"אי אפשר להתעלם מעליית השווי בעקבות תמ"א 38 "

עו"ד הדר בלומשטיין בדש ושמאי המקרקעין ליאור יוסף בדש המתמחים בסוגיית היטלי ההשבחה וייצגו בין היתר בפס"ד קבוצת הירדן אומרים כי "לפס"ד של כבוד השופט דוד זילר בבית המשפט המחוזי ירושלים קווים מקבילים דומים לאלו שנקבעו בפס"ד לויתן (נידון בימים אלו בעליון - דנ"ק) של כבוד השופט יעקב שקד בבית המשפט המחוזי בתל אביב ביחס לתוכנית הרובעים בתל אביב, לפיהם אין לנטרל את השפעת תמ"א 38 משווי המצב הקודם וכגורם המשפיע על ההשבחה במקרקעין.

"תכנית מס' 9988 הינה תכנית שאושרה לפני תכנית מס' 10038 שהיא מכח סעיף 23 לתמ"א 38 בירושלים. תכניות תא/3616א ותכנית תא/3729א (תוכניות הרובעים 3 ו-4, דנ"ק) גם הן אושרו מכח סעיף 23 לתמ"א 38 אך בתל אביב. כאשר בוחנים את ההשבחה בגין תכניות המושפעות גם מתכניות מכח סעיף 23 לתמ"א 38 עולה המסקנה שאי אפשר להתעלם מהשפעת פוטנציאל תמ"א 38 כגורם המשפיע באופן חיובי על שווי המצב הקודם, וזאת בהתאם להפעלת שיקול דעת שמאי סביר".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד 'קמיל-טרשנסקי-רפאל', מסר: "פסיקת בית המשפט המחוזי ירושלים מוסיפה ומחזקת את טענתנו כי היטלי השבחה מתוקף חלופות התמ"א העירוניות חייבות לעמוד במבחנים שמאיים. מבחנים אלו ממחישים את ההבדל העצום בין השבחה תיאורטית לבין השבחה אמיתית, לאחר בחינה מעשית של ערך המקרקעין בגין אישור התוכנית לאורך פרק זמן ראוי למימוש ובהתאם למימושים בפועל במקרים קודמים. ועדת הערר המחוזית בירושלים קבעה בזמנו באופן חד-משמעי כי לא ניתן להתעלם משיקולי שווי השוק, כך שפסיקת בית המשפט המחוזי ירושלים, בדומה לפסיקה קודמת בסוגיה גם בתל-אביב, מסירה כל ספק ביחס לצורך בבחינת היטלי השבחה על-פי קריטריונים שמאיים נדרשים".

לדברי עוה"ד אריאל קמנקוביץ, ממשרד קמנקוביץ-זלמנוביץ, המתמחה בתכנון ובניה,  "החלטת הוועדה המחוזית ירושלים מספטמבר 2022 עשתה צדק עם בעלי הדירות בשכונת רחביה ולאורך כל הדרך טענה כי  יש להתחשב בזכויות מכוח תמ"א 38 כמצב קודם. לכן קבעה ועדת הערר כי בהיעדר השפעה כלכלית של התוכנית, על-פי מבחן השוק, כלומר – שווי ערך המקרקעין בתחומה, לא ניתן לגבות היטל השבחה . צדקת דרכה של ועדת הערר המחוזית בירושלים, בניגוד להחלטתה של ועדת הערר מחוז תל-אביב בסוגיית היטלי השבחה בתוכנית הרובעים בעיר, לפיה ניתן ברמה העקרונית להטיל היטל השבחה מכוח התכנית, קיבלה ביטוי גם בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב מינואר 2024, שביטל את החלטת הוועדה המחוזית ת"א. הכרעת בית המשפט המחוזי בירושלים בפסיקתו הנוכחית מתיישרת אם כן עם הכרעת בית המשפט המחוזי בתל אביב, אולם זהו איננו סוף פסוק - כך שאנו נמצאים בדרך לבית המשפט העליון". גילוי נאות: יו"ר ועדת הערר (בדימוס) עוה"ד בני זלמנוביץ, כיום שותף במשרד עורכי הדין קמנקוביץ-זלמנוביץ.