דירה ב-2 מיליון שקל בפרויקט עם בריכה: הטרנד היוקרתי של צפון ת"א מגיע גם לקריות, באר שבע ועפולה

O BIALIK הוא פרויקט מגורים שמשווקת כעת קבוצת ISA בשכונת נאות אפק בקריית ביאליק. הפרויקט כולל  שני מגדלים בני 26 קומות כל אחד, לצד בנייה מרקמית של שלושה בנייני בוטיק בני 6 קומות, ובסה"כ 354 יחידות דיור. ISA היא רק אחת מחברות רבות המקימות פרויקטים בשכונה, שצפויה לכלול כ-4,500 יחידות דיור, אך היא היחידה שבפרויקט שלה יש בריכה משותפת לשימוש הדיירים. למעשה, זהו הפרויקט היחיד בקריית ביאליק שיש בו בריכה, כמו במגדלי היוקרה בתל אביב. 

ההחלטה על הקמת בריכה בפרויקט אינה טריוויאלית, בטח לא באזור הקריות, שם מחירי הדירות נעים סביב 2 מיליון שקל, כך שעלות הקמת הבריכה לכאורה לא מצדיקה את עצמה. "היו  לנו הרבה חששות וכאבי בטן לפני שהחלטנו על בריכה", מודה סמנכ"ל השיווק ב-ISA, אסף בויאר. "היה צריך להכניס יד לכיס כדי לייצר משהו שלא נעשה עד כה באזור הזה, וזה לא יקרה אם לא מאמינים ביכולת של זה לייצר ערך". 

ואתם האמנתם ביכולת של בריכה לייצר ערך.
"למרות שזה לא מרכז הארץ, גם כאן התושבים רוצים איכות חיים אחרת, רוצים לקבל משהו מעבר לארבעה קירות". 

ובדיעבד, הבריכה הוכיחה את עצמה? זה עזר לשיווק? 
"אנחנו קוצרים את הפירות. מגיעים אלינו רוכשים לא רק מהקריות, אלא גם מאזור כרמיאל ולאחרונה גם מיקנעם. אפילו מחיפה. אין ספק שזה מייצר ערך מוסף. גם מי שלא חובב בריכה, מבין את המשמעות שלה. הבריכה הייתה קלף אטרקטיבי בשיווק, עד כדי כך שהפרויקט קיבל את הכינוי פרויקט הבריכה".

ועד כמה זה מוסיף עלויות לדיירים?
"מאחר שמדובר במספר גדול של דיירים, העלות לכל דייר נמוכה יחסית". 

אבל לא רק בקריית ביאליק: בקריית אתא הסמוכה, צפוי להתאכלס בקרוב פרויקט אלונים הילס שבנתה דר נופרים בשכונת גבעת אלונים. הפרויקט כולל שני בנייני מגורים בני 20 קומות כל אחד ובריכה משותפת. ואילו ברובע יחזקאל בעפולה  אלמוגים הקימה לפני כשש שנים את פרויקט עדן, המציע מגורים במגדלים ובריכה משותפת.

האדריכלית דורית דר, שותפה במשרד גורדון אדריכלים, שתכננה את O BIALIK, מספרת ש-ISA הגיעו אחרונים לשכונה, שברובה כבר הייתה בנויה, ולכן היה צורך לייצר בידול משאר הפרויקטים: "היום אני יותר ויותר שומעת על מיזמים שרוצים לייצר קהילה, וקהילה מייצרים דרך שטחים משותפים. אז יש בפרויקט מועדון דיירים וחדר קולנוע, וחללי עבודה, אבל הם התעקשו גם על בריכה".

הבעיה, אומרת דר, שבפרויקטים כאלה שאינם ממותגים כפרויקטי יוקרה, "השטחים המשותפים בתב"עות מאוד מצומצמים, כך שאין שטח לשימוש של בריכה". כדי להתגבר על הקושי, דר הכינה תב"ע חדשה, עם בריכה. היזם מצידו הגדיל את החניון בתת הקרקע כדי לפנות שטח קרקע לטובת בריכה. "הם התעקשו ללכת בכל הדרך הארוכה הזו, כי הם חשבו שזה ימתג את הפרויקט". 

"במקרים רבים, הבריכה היא ממש גיים צ'יינג'ר"

בריכה במגדל תל אביבי, או מיקום יוקרתי אחר באזורי הביקוש, היא כבר כמעט עניין שבשיגרה. מי שמשלם 60-80 אלף למ"ר, מצפה לקבל גם בריכה במחיר הזה. פחות שגרתי לקבל בריכה בפרויקט שעלותו 20 אלף שקל למ"ר, כמו בקריות. אלא שהקונספט של פרויקט מגורים עם בריכה, חודר יותר ויותר למיקומים מפתיעים. בין היתר בשל כך שיזמים מבינים שפרויקט עם בריכה ניתן לשיווק ביתר קלות, בהשוואה לפרויקט נטול בריכה. 

קאנטרי פארק אשקלון, פרץ בוני הנגב

גיא ירושלמי, מנכ"ל משותף בחברת הפרסום Alios, שבין לקוחותיה חברות נדל"ן, אומר כי בחודשים האחרונים רואים מגמה מובהקת של יותר ויותר פרויקטים בבנייה רוויה – בעיקר בניינים בני 4 עד 8 קומות – שכוללים בריכה משותפת כחלק בלתי נפרד מהסטנדרט. אלה פרויקטים בעלי מיתוג יוקרתי, אך מחיריהם נגישים יחסית – סביב 2 עד 2.5 מיליון שקל לדירה. "בריכה בפרויקט זו לא תוספת קוסמטית", הוא אומר, "אלא מענה מדויק לצורך לאיכות חיים עירונית גבוהה". 

גיא ירושלמי, מנכ"ל משותף בחברת הפרסום Alios, שבין לקוחותיה חברות נדל"ן: "במקרים רבים, הבריכה היא ממש גיים צ'יינג'ר, אלמנט שגורם למשפחות לוותר על חיפוש אחרי צמוד קרקע ולעבור להתעניין בפרויקט בנוי לגובה. אנחנו רואים את זה גם במספרים: ברגע שהבריכה מופיעה בהדמיות, יש קפיצה מובהקת בהתעניינות" 

עד כמה היא פקטור ברכישת הדירה? 
"במקרים רבים, הבריכה היא ממש גיים צ'יינג'ר, אלמנט שגורם למשפחות לוותר על חיפוש אחרי צמוד קרקע ולעבור להתעניין בפרויקט בנוי לגובה. אנחנו רואים את זה גם במספרים: ברגע שהבריכה מופיעה בהדמיות, בקמפיינים דיגיטליים או בביקורים בפרויקט – יש קפיצה מובהקת בהתעניינות וגם ביקוש אקטיבי מצד רוכשים פוטנציאליים. לכן, בקמפיינים השיווקיים של פרויקטים כאלה, הבריכה תופיע כבר בכותרת – לא כגימיק, אלא כהצהרת כוונות של היזם על רמת החיים שהפרויקט מציע". 

חברת פרץ בוני הנגב , הייתה אולי הראשונה שהביאה את הבריכות לפרויקטי מגורים בדרום, באשקלון ובאר שבע. לפני כ-20 שנה היא הקימה את קאנטרי פארק, פרויקט מגורים באשקלון ובו בריכה משותפת לשימוש הדיירים. בעקבות ההצלחה שם, כפי שאומר אלי ביתן, סמנכ"ל השיווק בפרץ בוני הנגב, החברה העתיקה את הקונספט לבאר שבע, שם הקימה את פרויקט המגורים בלו, ובו בריכה משותפת.  

פרויקט בלו באר שבע, פרץ בוני הנגב

איך עלה הרעיון להקים בריכה? מה היה הרציונל?
"בריכה מייצרת קהילתיות, חיבור למקום. במיוחד בפריפריה, הדלתות לא נסגרות בבית. כיום, הרבה יזמים רוצים לייצר הווי אחר". 

מבחינת היזם, אומר ביתן, הפער בעלויות (בין פרויקט נטול בריכה לכזה עם בריכה) אינו עד כדי כך משמעותי, ובריכה מסייעת לשיווק. ואילו מבחינת הדיירים, "בריכה בבניין עולה פחות מאשר ללכת לקאנטרי, ואנשים משתמשים בה גם לקיום אירועים – בר מצוות, בת מצוות". 

מייצר גם סכסוכים בין השכנים 

פרויקט המשתלה בצפון תל אביב, על גבול תל אביב רמת השרון, נחשב בעת הקמתו, לפני כ-30 שנה, לאולטרה חדשני. משרד יער אדריכלים תכנן בו בריכה משותפת, והחברה היזמית, שרביב, יישמה את הרעיון שוב, בפרויקט שרביב רמת אלון, פרויקט מגורים בחיפה, אותו הקימה בשנת 2000.  

אדריכל הפרויקט, חיים קהת, ממשרד אדריכלים מנספלד קהת (שבין היתר תכנן את איצטדיון סמי עופר בחיפה), מספר שמדובר ב-3 מגדלים בין הכרמל לשכונת דניה, שהיו מהמגדלים הגבוהים הראשונים באזור. כל 180 יחידות הדיור בפרויקט, הוא מספר, צופות לנוף. הרעיון היה לפנות לפלח אוכלוסייה מסוים – בעיקר מי שהתגורר עד אז בבית פרטי בשכונת דניה. 

בצד ההנאה הגדולה מבריכה משותפת בבניין, יש לזכור שלא פעם זה מייצר חיכוכים בין השכנים, בשאלות כמו כמה אורחים יכולים הדיירים להכניס לבריכה, מה לגבי דיירים שמביאים את נכדיהם לבריכה בסופי שבוע באופן קבוע, ועוד אינסוף מקרים

כדי להציע להם משהו שווה ערך, מסביר קהת, היה צורך לייצר אטרקטיביות למגדלים, ומאחר שנוצר שטח משותף גדול, הוחלט לתכנן בו בריכה. העלות לדיירים, אומר קהת, הסתכמה בכ-1,000 שקל לשנה, ועד היום, 25 שנה אחרי, הדיירים כולם משלמים – אלה שמשתמשים בבריכה ואלה שלא. "למעבר מבית פרטי למגדל, יש פלוסים ויש מינוסים", הוא אומר, "וכדי שהמגדל יתחרה בבניינים אחרים, צריך לתת משהו נוסף. הבריכה, במקרה הזה". 

בצד ההנאה הגדולה מבריכה משותפת בבניין, יש לזכור שלא פעם זה מייצר חיכוכים בין השכנים, בשאלות כמו כמה אורחים יכולים הדיירים להכניס לבריכה, מה לגבי דיירים שמביאים את נכדיהם לבריכה בסופי שבוע באופן קבוע, ועוד אינסוף מקרים. 

לפני כעשור למשל, התעורר סכסוך מתוקשר סביב הבריכה במגדל אקירוב בתל אביב: נציגות הבניין המשותף החליטה להנפיק כרטיסים מגנטיים לכניסה לבריכה, בכדי למנוע כניסתם של דיירים שכבר אינם מתגוררים בבניין, או של אנשים מבחוץ. באחד המקרים, נוצר חיכוך מול המיליארדר טדי שגיא, שהחזיק מספר דירות בבניין, וכניסתו לבריכה נמנעה, כי לא החזיק בכרטיס מגנטי. לאחר טענות הדדיות, מצדו ומצד המאבטחים, יושרו ההדורים.