התוספת שתופסת: באיזו עיר תקבלו הכי הרבה מטרים בפינוי-בינוי?

הימים האחרונים מלמדים אותנו יותר ויותר שאין צורך לשכנע אף אחד שמרחבים מוגנים מצילים חיים. החיים במדינת ישראל כיום מאופיינים בשני סיכוני חיים מרכזיים: מחד הטילים מכל הסוגים - קצרי טווח וארוכי טווח, רקטות, טילים בליסטיים או כטב"מים, ומאידך רעידות אדמה שרק עניין של זמן עד שיכו (חס וחלילה) במדינה. ההתחדשות העירונית מספקת פתרון משותף לשני האיומים הללו, ובכך הופכת מפרויקט פיתוח כלכלי לאמצעי ממשי להצלת חיים.

עד לאחרונה ממש שאלת מיליון הדולר שעלתה בכל פרויקט התחדשות עירונית הייתה כמה מטרים יתווספו לדירה המקורית של הדייר. זוהי עדיין שאלה קריטית שמשפיעה רבות על הסכמת בעלי הדירות להצטרף לפרויקט, על הכדאיות הכלכלית ליזמים, ועל צביון העיר כולה. אולם האירועים האחרונים יצרו דחיפות הולכת וגוברת לייצר עוד ועוד פרויקטים של התחדשות עירונית, גם אם במחיר כזה או אחר. 

בשנים האחרונות יש מגמה הולכת וגוברת של הפחתת התוספת שמקבלים בעלי הדירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית . כיום, התוספת המקובלת היא של 12 מ"ר בלבד, לעומת 40 מ"ר ויותר בעבר. הנימוק הרשמי הוא שאין צורך "לשפוך מטרים לרחובות", ושהשדרוג המשמעותי באיכות הדירה (ממ"ד, עמידות לרעידות אדמה, מעלית, חניה, מפרט מודרני) מספיק כשלעצמו. בירושלים, העיר המובילה בישראל בהיקף ההתחדשות העירונית ובפרויקטים שיוצאים לדרך, אימצו מדיניות שונה לחלוטין: תוספת של 25 מ"ר - יותר מכפול מהמקובל ברוב הערים. בעלי דירות רבים אינם ששים להצטרף לפרויקטים שבהם התמורה שלהם נמוכה, ועוד לא ברור עדיין כיצד תשפיע המלחמה הנוכחית מול איראן על קבלת ההחלטות שלהם בעתיד הקרוב והרחוק. 

לדברי עו"ד דן הלפרט , מייסד ובעלים של הלפרט ושות' משרד עורכי דין ונוטריון, המתמחה בליווי מאות פרויקטי התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, לו בשל הנחיצות הזו של הממ"ד, של חיזוק התשתיות ומיגון התושבים, יש לאפשר לבעלי דירות בכל הארץ לקבל 25 מ"ר כדי לייצר מבחינתם כדאיות ולתמרץ אותם לקדם פרויקטים כאלה. 

להגדיל את הדירה ב-0 מטרים
התחדשות עירונית היא אחד המנועים המרכזיים להגדלת היצע הדיור בישראל בשנים האחרונות ומעמדה זה ישמר גם בשנים הבאות. במסגרת פרויקטים אלה, דיירים מקבלים דירה חדשה ומשודרגת תמורת דירתם הישנה, כאשר היזם מקבל זכויות בנייה נוספות שמאפשרות לו להקים יחידות דיור נוספות למכירה. 

"יש בתחום הפינוי-בינוי מגמה מתמשכת של הפחתת מספר המטרים שמוסיפים לדירות במסגרת הפרויקטים", מסביר עו"ד הלפרט. "למשל, אדם שיש לו דירה של 50 מ"ר, בעבר היה מקבל 40 מ"ר תוספת, כלומר דירה של 90 מ"ר. עם השנים זה ירד ל-25 מ"ר, והיום אנחנו בעולם של 12 מ"ר תוספת בלבד, כשהמגמה ממשיכה לכיוון האפס".

פער זה מעלה שאלות מהותיות לגבי האיזון הנכון בין הצורך לתמרץ בעלי דירות, שיקולי הכדאיות הכלכלית של היזמים והשפעות הציפוף על המרחב העירוני.

אך בכל הדיונים על היתרונות הכלכליים מתעלמים מהחשש האמיתי: רעידות אדמה בעוצמה גבוהה צפויות להכות בישראל בעתיד הקרוב. על פי מומחים, רעידות אדמה חזקות פוקדות את האזור בממוצע פעם במאה שנה, כאשר הרעידה החזקה האחרונה אירעה ב-1927. המשמעות היא שאנחנו כבר בטווח הזמן הסטטיסטי לרעידה הבאה. רעידות האדמה החזקות שפקדו את המדינות השכנות במהלך השנים האחרונות (וגרמו לעשרות אלפי הרוגים), הזכירו לנו שהאיום הזה ממשי וקרוב לבית. בצירוף הסיכונים הביטחוניים הנוכחיים, השאלה אינה אם תרעד הארץ, אלא מתי - ובאיזו עוצמה.

התחדשות עירונית בעיר ירושלים (שאטרסטוק)

"לא לשפוך מטרים לרחובות"
נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מראים כי ירושלים מובילה בהיקף התוכניות המאושרות למתחמי פינוי בינוי . בסיכום 2023, למרות המלחמה, אושרו בירושלים 37 תוכניות לבניית 6,657 יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי - גידול של 80% לעומת 2022. בסך הכל מצויות בירושלים בשלבי קידום שונים כ-174 תוכניות פינוי בינוי בהיקף של 57,600 יחידות דיור. העיר "הולכת להיות עם כ-400 מגדלים בתוך כמה שנים. זה היקף מרשים בכל קנה מידה," כפי שמתאר עו"ד הלפרט.

כיצד הגיעו רוב הערים למדיניות של 12 מ"ר בלבד? הרציונל מאחורי המדיניות המצמצמת, כפי שמסביר עו"ד הלפרט, נובע מתפיסה רווחת בקרב גורמי התכנון הבכירים ברמה הארצית והמקומית, לפיה "לא צריך לשפוך מטרים לרחובות".

"כל הקברניטים והבכירים בעולם התכנון והבנייה, החל מקובעי המדיניות ברמת הממשלה ועד ראשי הערים ומהנדסי הערים, דוגלים בעמדה הזו", מסביר עו"ד הלפרט. לדבריו, על פי תפיסה זו של הקברניטים והבכירים, כאשר בפרויקט פינוי-בינוי לוקחים דירה ישנה ורעועה שאינה עומדת בתקנים עדכניים ונותנים במקומה דירה חדשה, מחוזקת לרעידות אדמה, עם מפרט יוקרתי ומערכות מתקדמות, אין צורך בתוספת מטרים משמעותית לדירות. 

ירושלים חורגת מהמדיניות הארצית
בעוד שבכל הערים בישראל אומצה מדיניות של הגבלת תוספת השטח ל-12 מ"ר, יש ערים שנוקטות במדיניות קיצונית אף יותר. "בנתניה", מדגים עו"ד הלפרט, "הגישה מחמירה במיוחד. אנשי הרשות המקומית בודקים את התוכניות בקפדנות ומוודאים שלא יוענקו לבעלי דירות יותר מ-12 מטר בשום מקרה". 
אל מול מדיניות זו, ירושלים בחרה בגישה שונה. לדברי עו"ד הלפרט, בעיריית ירושלים ערכו בדיקה מקיפה והגיעו למסקנה שההבדל בין תוספת של 25 מ"ר לעומת 12 מ"ר אינו דרמטי מבחינת השפעתו על המרחב העירוני ועוצמות הבינוי ומבחינת ההשפעה על כלכליות הפרויקט ומכיוון שעבור הדיירים מדובר בהבדל משמעותי העיריה מאשרת הוספה של 25 מ"ר לכל דירה. "זוהי בשורה דרמטית עבור בעלי דירות", אומר עו"ד הלפרט. "אני כבר שני עשורים בתחום הזה וליוויתי את התחום בכל השלבים. עד עכשיו חשבנו שהורדת תוספת המטרים ל 12 מ"ר היא גזירת גורל ואפילו השתכנעתי בעצמי שהדבר מתבקש לאור ריבוי הפרויקטים בשנים האחרונות. והנה בא מהנדס העיר ירושלים ומסביר שהעיר הזאת שהיא מספר אחת בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית יודעת לתת 25 מ"ר תוספת מתוך אג'נדה ברורה ולאחר ביצוע בדיקות. זה בא מתוך תפישת עולם ומדיניות סדורה ועומד בסתירה מוחלטת לכל האג'נדות של כל הערים האחרות במדינה. זה מוביל אותנו למסקנה חד משמעית שאם אפשר בירושלים אז אפשר גם בכל עיר אחרת ומכאן אפשר להניח שהעיריות האחרות יכולות גם הן לאשר 25 מ"ר אך הן לא רוצות". 

ירושלים מובילה בתחום ההתחדשות העירונית
כיום, ירושלים נמצאת במקום הראשון בכל המדדים והבדיקות בתחום ההתחדשות העירונית. על פי הדוח האחרון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם לאחרונה, ירושלים מובילה, וזו אינה השנה הראשונה שהיא מחזיקה במעמד זה. "ירושלים נמצאת במקום הראשון באופן עקבי" מציין עו"ד הלפרט. "הפער בינה לבין הערים הבאות בדירוג הוא משמעותי ביותר. מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים".

נתוני עיריית ירושלים, שהתפרסמו זה מכבר, מראים כי ב-2023 החלה בנייתן של 5,800 דירות, ההיקף הגדול ביותר עד כה, וניתנו היתרי בנייה לכ-7,500 דירות. בעירייה מעריכים שב-2024 ניתנו היתרים ליותר מ-8,000 דירות. 

"העובדה שהעיר מספר אחת בתחום ההתחדשות העירונית מאמצת מדיניות שונה לחלוטין מיתר ערי המדינה היא משמעותית," מדגיש עו"ד הלפרט. "ירושלים אינה עיר שמוכרת חלומות שווא, אלא עיר שמצליחה להוציא לפועל פרויקטים בהיקפים חסרי תקדים. עיר הבירה למעשה קוראת תיגר על הנחת היסוד המקובלת בכל הארץ, וקובעת סטנדרט אחר: אפשר לתת 25 מ"ר תוספת ולא 12 מ"ר".

החלטה שיכולה להציל חיים
ההבדל בין מדיניות ירושלים למדיניות יתר הערים מעמיד למבחן את הנחות היסוד של המדיניות הארצית. ייתכן שבשנים הקרובות תהיה לנו תשובה האם הגישה המרחיבה של ירושלים אכן מצליחה להשיג יותר פרויקטים של התחדשות עירונית מבלי לגרום נזק למרקם העירוני, או שהחששות שעומדים בבסיס המדיניות המצמצמת יתבררו כמוצדקים. "כך או אחרת" מוסיף עו"ד הלפרט, "דומה שטוב יעשו יתר הערים אם יבצעו (בלב פתוח ונפש חפצה) בחינה דומה לזו שעשתה ירושלים, שאולי תוביל אותן למסקנה שניתן להעניק תוספת של 25 מ"ר. זו תהיה בשורה של ממש לתחום ההתחדשות העירונית וזריקת מרץ משמעותית ביותר לתחום החשוב הזה בכל רחבי המדינה".

ההבדל בין מדיניות ירושלים למדיניות יתר הערים מעמיד למבחן את הנחות היסוד של המדיניות הארצית. אך מעבר לשיקולים הכלכליים והתכנוניים, עולה כיום שיקול מכריע נוסף: הצלת חיים. דיירים שמסכימים לעבור התחדשות עירונית זוכים לא רק לדירה חדשה ומשודרגת, אלא גם לחיזוק לרעידות אדמה ולממ"ד שיכול להציל את חייהם. במציאות בה ישראל מתמודדת עם איומים ביטחוניים מתמשכים ועם צפי לרעידות אדמה חזקות, ההתחדשות העירונית הופכת מפרויקט פיתוח לפעולת הצלת חיים. לכן, הגיע הזמן שכל הגורמים - גורמי התכנון, הבירוקרטיה והרשויות המקומיות - יתעוררו ויבינו שיש לדחוף את ההתחדשות העירונית קדימה במהירות. אי אפשר לחכות לרעידת האדמה הבאה או לטילים הבאים. על הערים האחרות לאמץ את מדיניות ה-25 מ"ר של ירושלים, ולתמרץ את האחרונים שעדיין מהססים לפרויקטים אלה. זו לא רק שאלה כלכלית - זו שאלה של פיקוח נפש.

מרכז העיר ירושלים (שאטרסטוק)

מהנדס העיר ירושלים: "התושבים לא קיבלו את ה-12 מטר בכלל בצורה טובה"
מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן, חושף את הנימוקים האמיתיים מאחורי המדיניות הייחודית של ירושלים ומסביר כיצד הגיעו להחלטה לתת 25 מ"ר תוספת, בניגוד לכל שאר הערים במדינה. "בעבר זה היה מקובל", הוא מסביר. "מי שזוכר, כשהתחיל התחדשות עירונית לפני כמה וכמה שנים, בהרבה רשויות כן היה 25 מ"ר. באמת, בשלב מסוים, לאט לאט, חלק מהרשויות התחילו להוריד את התמורות".

הנימוק המרכזי למדיניות הנדיבה של ירושלים, נוגע, לפי אבן, לקושי הטמון בתהליך עצמו: "כתושב, אני יכול להגיד שזה לא קל לעשות התחדשות עירונית . בפינוי-בינוי זה מהלך קשה. יש תושבים שלא קל להם בתהליך כזה. הם צריכים לצאת מהבית שלהם לתקופה מסוימת, לשכור דירה, לכמה שנים לצאת ממרחב המחיה שהיה להם ולחזור חזרה. בבדיקות מעשיות שעשינו באחד הפרויקטים, באמת אמרנו לעצמנו מה יקרה אם נוריד את ה-25 ל-12 מ"ר. כמה זה ישפיע על הצפיפות של הבניין", מגלה אבן. "אני חייב להגיד שהבדיקות האלה - זה לא היה שובר שוויון. זה ירד, אכן בדקנו וראינו שהתמורות ירדו מ-25 ל-12, זה לא השפיע בצורה דרמטית".

מנגד, הציבור לא קיבל את השינוי בצורה טובה. "הבנו", אומר אבן, "שאם זה יישאר 12 מ"ר יהיה קושי לקדם את הפרויקט ולכן החלטנו לאור העובדה שדיברנו עם האנשים ודיברנו עם הציבור להחזיר ל-25 מ"ר".

כשנשאל האם יש קשר ישיר בין המדיניות הנדיבה להצלחתה של ירושלים בתחום, התשובה של אבן חד-משמעית: "אני חושב שכן. בסופו של דבר רואים שבירושלים דברים קורים. בסופו של דבר התושבים גם כן בוחרים ללכת ולעשות התחדשות עירונית ולעבור את התהליך הזה".

המדיניות של 25 מ"ר היא אחידה בכל העיר, אך אבן מציין שיש גמישות למקרים מיוחדים: "אנחנו כן אומרים שאם אנחנו נראה במקומות מסוימים, כמו התחדשות עירונית במרכז העיר או במרכז העיר ההיסטורי - אתם יודעים, במרכז העיר ההיסטורי רוצים לשמור על הגובה- ונראה שכתוצאה מהתמורות באמת זה מייצר איזה סוג של בעיה בהקשר הזה - נבחן לתת פחות".

הפתרון לבעיית התשתיות: "הפרויקטור השכונתי"
אחת השאלות המרכזיות בהתחדשות עירונית היא כיצד מתמודדים עם הגידול באוכלוסייה והצורך בתשתיות. אבן מגלה מהלך ייחודי שמבצעת ירושלים: "זו באמת אחת העבודות הענקיות שעשינו. בכל שכונת התחדשות עירונית , הולדנו מושג שנקרא פרויקטור שכונתי שמאגד תחתיו צוות שלם של יועצים, שהתפקיד שלו, באמצעות שולחנות עגולים עירוניים, לייצר תוכנית עבודה על השכונה. כלומר, לקחת את קצב גידול יחידות הדיור בקבועי זמן משתנים - 5, 10, 15, 20 שנה קדימה - ולהוליד קצב גידול מקביל של כל המרחב הציבורי ושל השטח הציבורי".

כשנשאל האם ערים אחרות צריכות לשקול מחדש את מדיניות ה-12 מ"ר, אבן נמנע מלהכתיב לערים אחרות אך מציע כיוון ברור: "אני קטונתי מלהציע לערים אחרות. כל עיר צריכה לעשות את השיקולים שלה. אבל אם רוצים שדברים יקרו, וזה לא כזה משמעותי מבחינת הצפיפות, והדבר הזה הוא גם טוב לתושבים, כי תושבים שעוברים תהליך כזה, זה תהליך קשה - אני אומר לערים אחרות - תבינו את הקושי. זה לא פשוט לעבור תהליך כזה".

לפרטים נוספים>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>