הסכמי גג נחתמים, שכונות חדשות של אלפי יח"ד מקודמות והתחדשות עירונית תופסת תאוצה, אבל אם לא יהיה בקרוב שינוי דרמטי, מדינת ישראל תמצא את עצמה עומדת מול משבר דיור כל כך גדול, שהמשבר הנוכחי יראה לעומתו כמו בעיה במתמטיקה של ילד בכיתה א'. נכון לכתיבת שורות אלו, כ-350 אלף יחידות דיור, מתוכן כ-160 אלף שכבר אושרו והשאר בשלבים שונים של הליך תכנוני, בסכנה ממשית בכל הנוגע ליכולת של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשווק אותן בשנים הקרובות.

הסיבה המרכזית לכך היא 12 מט"שים (מט"ש - מכון לטיהור שפכים) שהגיעו או צפויים להגיע בזמן הקרוב לסף יכולת הקיבולת שלהם, מה שאומר שלא יוכלו לשרת יח"ד נוספות. ומאחר שעל פי החוק, הביוב הגולמי של הדירות בישראל אינו יכול פשוט לזרום לים אלא מחויב במט"ש – המשמעות הפשוטה היא שללא מט"שים לא ניתן יהיה יותר לבנות.

לא מדובר באיום תיאורטי אלא במציאות שמתרחשת כבר עכשיו. כך, מכרז לבניית 2,829 יח"ד בשכונת האגמים באשקלון, פורסם לראשונה ברביעי לאוקטובר 2021 – לפני יותר משלוש וחצי שנים. מאז נדחה 17 פעמים (!) כאשר עד כה לא פורסמה חוברת המכרז. על פי עמדת העירייה לא ניתן לשווק יח"ד בשכונה בעקבות בעיות של הרחבת המט"ש. בכל הנוגע לאשקלון, זוהי רק ההתחלה. על פי נתונים שהגיעו לידי מרכז הנדל"ן , בעקבות בעיות ספיקה של מט"ש אשקלון המשרת את העיר ישנן 22 אלף יח"ד שתוכננו אך לא ניתן לבנותן בפועל.

מנהל אגף בכיר פיתוח ברמ"י, מאיר שטאובר: "משרד האנרגיה, בצדק מבחינתו, לא מתעניין בדיור. אף שר לא רוצה להוציא החלטה שאומרת - אני מעלה לכם הציבור את דמי ההקמה, גם אם זה בשני שקלים בחודש. אולם ככה לתאגידי המים תהיה הכנסה נוספת באמצעותה הם יוכלו לעשות איזושהי תוכנית עסקית ולקבל הלוואה מהבנקים"

אשקלון לא לבד. במט"ש קרית גת ישנן  33 אלף יח"ד חסומות, במט"ש נתיבות כ-19 אלף יח"ד חסומות ובמט"ש הרצליה כ-25 אלף יח"ד. אלו כאמור ערים מרכזיות שבהן נחתם או עתיד להיחתם הסכם גג לאלפי יח"ד. אולם הבעיה הדרמטית ביותר מבחינת מספר יח"ד הדיור החסומות הן במט"ש איילון אשר משרת את הערים  רמלה, לוד, באר יעקב, מועצה אזורית גזר, מועצה אזורית חבל מודיעין, מודיעין- מכבים- רעות, המועצה האזורית מטה בנימין, עריית שוהם ומודיעין עלית. על פי הנתונים, במט"ש איילון יש כ-70 אלף יח"ד חסומות, לא פחות.

לא מדובר בבעיה חדשה. דוח מבקר המדינה, שפורסם עוד בינואר 2023 קובע כי "4 מ-14 מט"שים שנבדקו מטפלים בכמויות שפכים הגדולות מ-90% מספיקת התוכן שלהם, ואי אפשר לחבר אליהם את כל יחידות הדיור הנוספות שנדרש לחבר כבר כיום. כל יתר המט"שים מטפלים בכמויות שפכים של 65% עד 90% מספיקת התכן שלהם, ואי-הרחבתם תמנע חיבור יחידות דיור אליהם בשנים הקרובות (2024 –2028). עד לשנת 2028 עשויים להיבנות כ-116,000 יחידות דיור מתוכננות. אם לא יורחבו המט"שים הקיימים או ייבנו מט"שים חדשים, קיים סיכון של אי-חיבור יחידות הדיור האלה למט"ש כלשהו." אולם למרות שמבקר המדינה התריע, נדמה כי מעט מידי נעשה מאז.

"עלות שדרוג מט"ש - עד חצי מיליארד ש"ח"

מי שאחראי על פיתוח המט"שים ותיחזוקם הם תאגידי המים העירוניים, אולם הם נתקלים בבעיות תקציביות בכל הקשור לשידרוג המט"ש. תאגידי המים פועלים במה שמכונה "משק כספי סגור" והמשמעות היא שלמרות שהם תחת הפיקוח של רשות המים ומשרד האנרגיה הם אינם מתוקצבים על ידם או על ידי המדינה. תקציבם של תאגידי המים מתקבל מ"דמי הקמה" בשל חיבורם של נכסים לתשתיות תאגיד המים והתשלום הדו חודשי שמשלמים בעלי הנכסים בגין השימוש במים.

"עלות שדרוג של מט"ש מוערכת בסכום 250-500 מיליון שקלים", מסביר מאיר שטאובר, מנהל אגף בכיר פיתוח ברמ"י, "בגלל שזה משק כספי סגור יש שתי אפשרויות: להעלות את תעריף המים ואת דמי ההקמה, או שתאגיד המים יילך לבנק וייקח הלוואה. בשביל זה הוא צריך תוכנית עסקית. הבעיה היא שיש תאגידים חלשים והבנקים לא מאפשרים להם הלוואות. בחלק מהמקומות אומרים להם הבנקים שצריך להגדיל את דמי ההקמה".

ולמה לא מעלים את דמי ההקמה?
"כי משרד האנרגיה, בצדק מבחינתו, לא מתעניין בדיור. אף שר לא רוצה להוציא החלטה שאומרת - אני מעלה לכם הציבור את דמי ההקמה, גם אם זה בשני שקלים בחודש. אולם ככה לתאגידי המים תהיה הכנסה נוספת באמצעותה הם יוכלו לעשות איזושהי תוכנית עסקית ולקבל הלוואה מהבנקים.

מאיר שטאובר, מנהל אגף בכיר פיתוח ברמ"י (מרכז הנדל"ן)מאיר שטאובר, מנהל אגף בכיר פיתוח ברמ"י ( מרכז הנדל"ן )

"התאגידים הם שחקנים בפני עצמם", מוסיף שטאובר, "כשתאגיד הוא שחקן הוא לא סופר בהכרח את ראש העיר. תאגיד יכול להיות חלש מצד אחד אבל יכול להיות מצד שני תאגיד חזק שפחות מעניין אותו להיכנס לאירוע. ולא רק הם, גם אגף תקציבים במשרד האוצר הוא שחקן פעיל באירוע, רשות המים, המשרד להגנת סביבה, משרד הבריאות ועוד שחקנים. לפעמים אתה רוצה להכין הצעה שמשרד הבריאות והגנת הסביבה חושבים אחרת ממך. יש פה ריכוז של גורמים. זאת אומרת, זה אירוע תקציבי, אירוע ביצועי, אבל גם אירוע שמעורבים בו המון גורמים. לכן בסופו של דבר האירוע הזה מתגלגל הרבה שנים והיום הוא הוצף עד למעלה, שכבר כולם מבינים שצריך לפתור אותו כי כבר אי אפשר כמעט לשווק יחידות דיור בגלל האירוע הזה".

ריבוי השחקנים כפי שמסביר שטאובר הוא חסם בפני עצמו שיכול להיפתר באמצעות גורם מתכלל אחד שינהל את האירוע הזה. אולם "שורש הבעיה היא שלא יודעים מי האבא", אומר שטאובר. ככל הידוע בעיית המט"שים עלתה מספר פעמים בעבר בקבינט הדיור, כמו גם בפורום מיוחד בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר יוסי שלי. אולם למרות שהנושא עלה לדרגים הגבוהים ביותר נדמה שמעט מאוד נעשה על מנת לקדם את הנושא. ממשרד ראש הממשלה לא נמסרה תגובה.

"רשות המים שותפה מלאה לפתרון חסמי הדיור בישראל"

משרד האנרגיה הפנה אותנו לרשות המים, וזו מסרה בתגובה: "לרשות המים תכנית למתן פתרון קצה לכל תוכניות הדיור ששווקו. הרשות שמה את קידום המט”שים לטובת פיתוח הארץ, כאחד הנושאים המרכזיים על סדר יומה.

"הרחבת מט"ש נעשית בהתאם לגידול הדמוגרפי, בין אם גידול טבעי ובין אם בשל הרחבות דיור משמעותיות מעבר לגידול הטבעי. כלל התכניות ברשות המים ללא יוצא מהכלל לוקחות בחשבון את תוכניות הבניה בעשרים השנים הבאות  לפחות.
הקמת מט"ש או הרחבתו, הינה ארוע מורכב ביותר מבחינה תפעולית, הנדסית ומימונית.

רשות המים: "הרחבות ושדרוג מט"שים, כאשר לא יהיה מיצוי הקיבולת, עלול להוביל לעליית מחירי המים. על כן, רשות המים פועלת להשקעה בתשתיות באופן מבוקר, בכדי לענות על הצרכים מחד ולמנוע חסמי דיור, ולשמור על גובה התעריף מאידך. מנהל הרשות הקים צוות בינמשרדי ומקיים דיונים דו חודשיים על קידום ביצוע מט״שים. רשות המים שותפה מלאה לפתרון חסמי הדיור בישראל על מנת להיערך לשיווק ואיכלוס הרחבות הדיור בטווח הקצר ובטווח הארוך"


"בראיה מרחבית כוללת צפויות לקום חברות ביוב מרחביות בכדי לתת מענה לאתגר, גחבשה רשות המים מספר צעדים. הארץ חולקה ל-13 אזורים, כאשר בכל אחד מהם צפוי לקבל רישיון גוף בעל התמחות בתחום הביוב. הגוף, שיקבל רישיון מרשות המים, יטפל בכל  המרחב, מתוך מטרה למצות יתרונות לגודל, התמקצעות וכיו״ב. הגוף הראשון עתיד לקבל רישיון בשבועות הקרובים, ובמהלך החודשים הבאים גופים נוספים יקבלו אחריות על מרחבים נוספים.

"בנוסף, הקימה רשות המים קרן תשתיות (קרן בטוחה), שתכליתה סיוע באפשרות של ספקי שירות לטיפול בביוב, לקבל הלוואות בשוק ההון, לצורך הקמת התשתית. גם הכנסת חברת מקורות לתחום המטשים - נבחנת, וזאת מתוך מטרה לרתום את יכולות החברה גם לתחום חשוב זה, במספר מקומות בארץ.

"נזכיר, כי הרחבות ושדרוג מט"שים, כאשר לא יהיה מיצוי הקיבולת, עלול להוביל לעליית מחירי המים. על כן, רשות המים פועלת להשקעה בתשתיות באופן מבוקר, בכדי לענות על הצרכים מחד ולמנוע חסמי דיור, ולשמור על גובה התעריף מאידך. מנהל הרשות הקים צוות בינמשרדי יחד עם משרד הבריאות, הגנ״ס, רמ״י, משרד הבינוי והאוצר ומתקיימות דיונים דו חודשיים על קידום ביצוע מט״שים. רשות המים שותפה מלאה לפתרון חסמי הדיור בישראל על מנת להיערך לשיווק ואיכלוס הרחבות הדיור בטווח הקצר ובטווח הארוך".

תגובת משרד הבינוי והשיכון : "מנכ"ל המשרד הציג בקבינט הדיור האחרון את סוגיית הקמת המט"שים כחסם למרכזי לקידום בניית יח״ד רבות והציע חלופות תקציביות לפתרון מהיר. חשוב להדגיש כי האחריות להקמה ולהרחבת מט"שים נתונה לרשות המים ולתאגידי המים והביוב האזוריים. עם זאת, המשרד, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל , מקיים דיונים שוטפים מול רשות המים למעקב אחר התקדמות הפרויקטים. בנוסף, פנה המשרד למשרד האוצר בדרישה לתקצוב מיידי, ושר האוצר התחייב לקיים דיון מבני בנושא".

ממשרד האוצר נמסר:  "מבלי להתייחס לנתון המצוין של 350 אלף יחידות דיור, שהוא נרחב מהנתונים המוכרים לנו, אין מחלוקת על כך שפיתוח חסר של מתקני טיהור שפכים מהווה אחד מחסמי הדיור המרכזיים במדינת ישראל. מעבר לכך, היעדר פיתוח תשתיות ביוב מספק עלול להביא לסכנות בריאותיות וסביבתיות חמורות שעלולות להשפיע לרעה על בריאות הציבור.

"כפי הנראה, אכן קיימת בעיה מבנית במשק הביוב, אך בניגוד לאמור - הבעיה במשק הביוב אינה שמדובר במשק סגור - להפך, משק המים ומשק החשמל, אשר פועלים כמשקים סגורים ומתפקדים בצורה טובה, מהווים הוכחה כי משק סגור המשקף את עלות התשתיות במחיר לצרכן הוא הפתרון הנכון למשק תשתית שכן הוא מאפשר פיתוח בר קיימא של תשתיות ללא מגבלה תקציבית ותוך הפנמת העלות בצריכה, בפרט בתשתיות שנסתרות מהעין הציבורית כמו ביוב. הפיכת משק המים והביוב למשק סגור חלף תקצובו אף הומלצה בוועדות חקירה שונות למצב משק המים". 

נושא המט"שים הוא בעיה מבנית - תאגידי המים המקומיים נדרשים להקים פרויקטים אזוריים במורכבות הנדסית גבוהה, בתקציב משמעותי ולעיתים בשיתוף פעולה בין מספר גופים, דבר שזה לא תואם את היכולות והניסיון שלהם, ובשל כך גם ביכולתם להשיג מימון או לייצר אמון בשוק במכרזי PPP למרות שיש להם החזר מובטח מהתעריף.

"הפתרון שמשרד האוצר מקדם הוא הקמת המט"שים באזורים בהם אין גוף אזורי חזק מספיק באמצעות מקורות ובאמצעות המגזר הפרטי במכרזים מרכזיים או במקומות המתאימים דרך התאגידים. על מנת לאפשר זאת, תוקן בתכנית הכלכלית האחרונה חוק תאגידי מים וביוב כדי לאפשר לגופים אלו לקבל רישיון לחברת ביוב אזורית; כעת - המשרד פועל יחד עם שותפיו בממשלה לפתור את בעיית שדרוג והקמת המט"שים המרכזיים על הפרק באמצעות חברות אזוריות קיימות, באמצעות מקורות ובאמצעות גופים פרטיים במכרזים מרכזיים".