רפורמת הרישוי העצמי מתחילה לעבוד: 7 היתרים ראשונים לבניית עשרות יח"ד הונפקו

שבעה היתרי בנייה ראשונים בהיקף כולל של 42 דירות הונפקו שלא על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אלא על ידי אדריכל פרטי, במסגרת רפורמת "מורשה להיתר". כך חשפה לאחרונה ימית כהן, סמנכ"לית רישוי ורגולציה במנהל התכנון, במהלך פורום יזמים שערך מרכז הנדל"ן בעסק בסוגיות רישוי ומימון, בהשתתפות צמרת מערכת התכנון והפניקס ליווי בנייה. בין המשתתפים באירוע היו יו"ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן, מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה גלית וינדר טפר ומנהל אגף הרישוי במינהל התכנון רון רקח.

"אני מקווה שכולכם כבר בדקתם מי המורשים להיתר שנמצאים ברשימת האדריכלים שאתם עובדים איתה", אמרה כהן לעשרות היזמים שנכחו במקום. "אם לא, אני ממליצה להיכנס לאתר מינהל התכנון , יש רשימה של 180 אדריכלים שכבר מורשים להוצאת היתר, 100 נוספים מצויים לקראת סיום התהליך. זה אומר שכבר יש מבחר משמעותי של אדריכלים שיכולים להגיש בקשות להיתר בנייה ללא התערבות וללא מגע ידי הוועדה המקומית".

על פי הנתונים שהציגה כהן, חמישה מתוך שבעת ההיתרים הראשונים שהונפקו באמצעות מורשה להיתר היו בשטח השיפוט של המועצה המרחבית שרונים. שני הפרויקטים הבולטים שקודמו בדרך זו נמצאים בתל מונד, האחד מהם בניין מגורים בן 22 יח"ד, והשני בן 17 יח"ד. שני היתרים נוספים הונפקו בוועדה המקומית יואב. ואולם לדברי כהן הפקת תיק מידע בהליך רישוי עצמי נעשתה כבר בכעשרים רשויות, בהן רמת גן, הרצליה, קריית אתא, אילת ועוד.    

"כבר יש מבחר משמעותי של אדריכלים". ימית כהן בפורום היזמים של מרכז הנדל"ן (מרכז הנדל"ן)

"בתיקי מידע במסלול מורשים להיתר", מסבירה כהן, "בשונה מתיק מידע רגיל להיתר, נדרש 45 יום כי הוועדה מעבירה בעצם את כל הסמכויות ואת כל הנושאים שצריך לטפל בהם. אפשר לראות שהוציאו תיקי מידע למורשה להיתר גם ברמת גן, שאנחנו יודעים שהיא עיר לא פשוטה ולא קלה. אנחנו רוצים להבין באופן אישי ועוקבים אחרי כל תיק מידע שמוגש במערכת. אנחנו נכנסים, מתקשרים לוועדה המקומית, מדברים עם האדם שמטפל בבקשה הזו ומלווים אותו מקצה לקצה כדי לראות שהוא מוציא את תיק המידע למורשה להיתר, כך שאם אתם נתקלים בבעיות אני מבקשת תפנו אלינו דרך פניות הציבור באתר מינהל התכנון ".

ההמלצה ליזמים: "שיתוף באתגרי הפרויקט יביאו למציאת פתרונות מימון יצירתיים"

גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה מקבוצת הפניקס גמא, שמשמשת כזרוע האשראי של קבוצת הפניקס, תארה את פעילות החברה. "החברה מעניקה ליווי פיננסי מקיף לפרויקטים בתחום הנדל"ן, החל משלב רכישת הקרקע ועד שלב המסירה, כולל מתן אשראי לבנייה, מימון השלמת הון עצמי, והנפקת ערבויות חוק מכר. החברה ממלווה ומממנת מאות פרויקטים בהיקפים של עשרות מיליארדי שקלים – החל בפרויקטים של חברות נדל"ן גדולות וכלה ביוזמות קטנות ומורכבות. 

גלית וינדר טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בנייה מקבוצת הפניקס גמא ( מרכז הנדל"ן )

"הפניקס ליווי בניה שמלווה פרויקטים גדולים של חברות מובילות, שמה לעצמה מטרה להתרחב גם לפרויקטים בקנה מידה קטן-בינוני (עד 150 מיליון שקל), מתוך מטרה להגיע לקהלים נוספים ולייצר ערך גבוה יותר – גם ברווחיות וגם בגמישות הפתרונות".

חגי שליאכטר, מנהל מימון נדל"ן יזמי הציג את אתגרי השעה, ובראשם הזינוק בעלויות הבנייה – תוצאה של עליית מחירי חומרי הגלם, שכר עבודה, זמינות קבלנים ואזורי הפעילות. הוא הדגיש כי הפער בין הדוחות הכלכליים הראשוניים (דוח אפס) לבין העלויות בפועל, עלול לייצר שחיקה קשה ברווחיות הפרויקט, שלא פעם צונחת אל מתחת לרף ה-10%, ולפגוע ביכולתו של היזם לגייס מימון עבורו.

חגי שליאכטר, מנהל מימון נדל"ן יזמי ( מרכז הנדל"ן )

שליאכטר קרא ליזמים לשיתוף פעולה מוקדם עם הגורם המממן: "כאשר ההתקשרות נעשית בשלב מוקדם, ניתן לגבש פתרונות גמישים: מתן הלוואות גישור להשלמת הון עצמי, העברת עודפים מפרויקטים אחרים, שעבוד נכסים, או הפחתת מקדמי ביטחון על בסיס היכרות קודמת עם היזם". עם זאת, שליאכטר הבהיר שגם להפניקס יש גבולות: "פרויקטים עם רווחיות של 4%-5% כדוגמא יתקשו לקבל מימון, גם אם יוזמים גמישות מסוימת. ההמלצה המרכזית: לא לייפות את המספרים בדוחות, להשתמש בהנחות ריאליות ולבנות תכנון פיננסי שמביא בחשבון את השינויים התכופים בשוק".

יו"ר מטה התכנון: החל מ-26' כל הבקשות יהיו במסגרת מורשה להיתר

הרב נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי, התייחס לרפורמות השונות בתחום הרישוי ואמר כי "היעד ששמתי לעצמי זה להגיע למצב שבו להוציא היתר בנייה לא לוקח שלוש-ארבע שנים אלא תהליך מאוד קצר של מקסימום חצי שנה. הדבר הראשון שהתחלנו לטפל בו, והוא כבר מוסדר, זה הנושא של תוכניות העיצוב. תוכניות העיצוב לא מופיעות בחוק התכנון והבנייה, זו איזושהי המצאה שהתחילה בתל אביב לפני כ-30 שנה. הנושא הזה הוסדר בשיתוף פעולה טוב מאד שנעשה עם מהנדסי הערים.  לפני למעלה מחצי שנה יצא תדריך מחייב. עשינו סדר ואמרנו מה חוקי ומה לא".

לגבי רפורמת "מורשה להיתר" אמר כי "החל מ-1.1.26 כל הבקשות להיתר, גם בגדלים של 120 קומות, כולם יהיו במסגרת של מורשה להיתר. הנושא השלישי, שגם נכנס לתוקף בתחילת השנה, זה נושא ביטול ההקלות. אני יודע שאתם כיזמים לפעמים אומרים 'לקחו לנו את הדובדבן שבקצפת'. אבל בסופו של דבר, לצורך הוודאות, זה דבר טוב".

מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח הציג את הנעשה כיום בארגון ואמר כי "עשינו שינויים גדולים בתחום קידום תב"עות. בשנה האחרונה אישרנו מעל 200 אלף יחידות דיור, והיום אנחנו מדברים יותר על איכות התכנון. אם בעבר התחדשות עירונית היתה רק בתל אביב ובירושלים, היום אנחנו רואים שזה כבר הגיע לכל הארץ, כולל טבריה וקריית שמונה".

לדבריו, "אחד הפתרונות לעזור בכלכליות זה אפשרויות לבנייה של דיוריות. אנחנו הוצאנו הנחייה ברורה שאנחנו מחייבים שתהיה היקף מסוים של דיוריות, אנחנו רואים את זה כמוצר שיכול לסייע לכדאיות הכלכלית. הוצאנו הנחיה ברורה לוועדות המחוזיות שאנחנו מחייבים שיהיה מספר מסוים של דיוריות, כמובן בתלות בהיקף של כמה יחידות יש בפרויקט. אנחנו רואים את הצורך, כל מי שיש לו בן מתבגר או אבא או סבא שרוצה לבוא ולגור עם המשפחה ואין צורך בכל החדרים שהיו עד עכשיו, אז אתה לא צריך לשנות את מקום המגורים ולהישאר עם אותה שכונה קהילה.

רון רקח בפורום של מרכז הנדל"ן (מרכז הנדל"ן)

"בשנתיים האחרונות עבדנו על תוכנית אסטרטגית למרחבי תפקוד. בחנו את מדינת ישראל ברמה התפקודית. איך בן אדם קם בבוקר, הולך לעבודה וצורך שירותים. עשינו את מבחן חצי שעה מהבית ואנחנו מנסים כמובן לבוא ולייצר כמה שיותר שירותים ואזורי תעסוקה ברחבי הארץ. לא בראייה של מה שהייתה עד היום של ארבעה מטרופולינים, אלא חילקנו את המדינה ל-28 אזורי תפקוד. ככה אנחנו גם נסייע באזורים היותר מרוחקים מהמרכז לייצר שם את המרחב הקהילתי, המרחב השכונתי שיספק כמה שיותר צרכים".

רון רקח, מנהל אגף רישוי ארצי במינהל התכנון, תיאר את פעילות אגף הרישוי הארצי: "אנחנו גוף שכמעט שנתיים קיים וכבר היום יש 110 היתרים במערכת. כשאתם תבואו אלינו אתם תופתעו שאנחנו נריץ אתכם ולא הפוך. כל היתר של מעל 80 יחידות דיור, וזה לא מעניין אם זה המקומית בארצי, תבע מחוזית וכן הלאה, בין אם זה להתחדשות עירונית או בין אם זה לא. אנחנו לא מסתכלים על זה בכלל. כל היתר ששישה חודשים מהגשת הבקשה לא קידמו אותך, לא דיברו איתך, אתה יכול לבוא אלינו".