פסיקה נדירה: רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 כושל יוכלו לחלט את ערבויות חוק המכר

נדירים הפרויקטים שמגיעים למצב שבו רוכשי הדירות החדשות מממשים את ערבויות חוק המכר אשר ניתנו להם על ידי היזם. אך זה בדיוק המצב אליו הגיע פרויקט ההתחדשות העירונית ברחוב קורקידי 20–22 בשכונת נווה עופר בדרום תל אביב, אשר התלאות אשר עוברים רוכשי הדירות החדשות בו, ובעיקר דייריו הוותיקים, סוקרו כאן בהרחבה בעבר.

לקריאת פסק הדין המלא.

 הפרויקט שיצא לדרכו עוד בשנת 2012, בחתימת הסכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 /1  בין בעלי הדירות לחברת "גרניט הנדסת חיזוק מבנים"  הפך במרוצת השנים לסמל של מחדל נדל"ני מתמשך, שכלל ריב בין בעלי מניות ביזמית - אביה בן אלחנן ואהרון כהן וכן עצירת בנייה, שריפה, ומאבק משפטי בין הדיירים ובעלי הדירות לבין גורמי המימון בפרויקט, בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון, בעקבותיו הכריעה השבוע שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, נועה גרוסמן, כי רוכשים שמעוניינים בכך, זכאים לחלט את ערבויות חוק המכר שהופקדו עבורם ולצאת מהפרויקט.

מדובר כאמור בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 /1 ברחוב קורקידי 20-22 בתל אביב. הפרויקט כולל ביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ במבנה הקיים ל32 דירות קיימות וכן תוספת של 22 יחידות דיור חדשות , לרבות הוספת 23 חניות שיוצמדו לדירות החדשות ו- 36 מחסנים מהם 32 יוצמדו לדירות הקיימות ו- 4 ליחידות החדשות וכן הוספת ממ"ד ומרפסות שמש לכל אחת מן הדירות הקיימות.

באוגוסט 2017 נחתם בין גורמי המימון לבין החברה היזמית, הסכם למתן שירותי מימון ופוליסות חוק מכר בקשר לפרויקט התמ"א. במסגרת הסכם הליווי החברה התחייבה בין היתר לבצע את הפרויקט ולהשלימו עד מאי 2019. 22 הדירות החדשות נמכרו במלואן, אולם הבנייה לא התקדמה ונעצרה בעיצומה בעקבות סכסוך בין שני בעלי המניות בחברה היזמית שהוביל להשבתת העבודות. הדבר הביא את גורמי המימון להגיש בקשה למימוש השעבודים, ומינוי כונס נכסים מטעמם להשלמת הבנייה.

באוקטובר 2024 התקיים דיון בבית המשפט המחוזי. על פי הנכתב בפסק הדין, "גורמי המימון הציגו עמדה נוקשה ובה עמדו על השלמת מלוא התשלומים מצד רוכשי הדירות, למרות שהבנייה נעצרה. עוד הוסיפו, כי כל אשראי בקשר לפרויקט, שיועמד על ידם מכאן ואילך, יעמוד לפני טענות של קיזוז. כמו כן, ציינו כי לא תינתן ערבות בנושא הבדק".

בדיון נוסף שהתקיים בדצמבר אותה שנה גורמי המימון הציגו שתי חלופות: הראשונה, מימוש הנכסים המשועבדים ע"י כונס נכסים מטעמם. כל 22 הדירות שנמכרו, יוחזרו לבעלות גורמי המימון. הרוכשים יקבלו כספם חזרה באמצעות מימוש ערבויות חוק המכר. או אז יימכרו כל זכויות הבנייה הנוספות בפרויקט לצד שלישי חדש שישלים את הבנייה וימכור מחדש את 22 יחידות הדיור. חלופה שנייה הינה השלמת הפרויקט ע"י כונס הנכסים מצד גורמי המימון בדרך של התקשרות עם קבלן בניין לצורך השלמת הפרויקט. גורמי המימון התנו את החלופה הזו בכך שרוכשי הדירות ישלמו לקופה סך של 13.5 מיליון שקל שנדרשו להשלמת הבנייה והדגישו, כי רוכשי הדירות לא יוכלו לקזז מהתשלומים הללו את המגיע להם בגין טענותיהם לאיחור המשמעותי מאוד במסירה. בעלי הדירות העדיפו את החלופה השנייה שהציעו גורמי המימון. בתשיעי לדצמבר 2024 החליטה השופטת נועה גרוסמן כי יש להשלים את הפרויקט ע"י כונס נכסים, ומינתה את עו"ד יניב דינוביץ ממשרד הרצוג פוקס נאמן .
 
7 רוכשים דרשו לצאת מהפרויקט

על פי המתואר בפסק הדין, כונס הנכסים השקיע "מאות שעות של עבודה" לטובת קידום הפרויקט. בתוך כך קידם ביקורת של חברת החשמל באתר הבנייה ודאג להוציא פוליסת ביטוח חדשה לנכס, שכן הקודמת פגה תוקף. כמו כן, פעל כונס הנכסים לחידוש היתר הבנייה מול עיריית תל אביב והציג מתווה לסיום העבודות לפיו הערכת הזמנים של הקבלן המוצע לסיום העבודות עומדת על כ-15 חודשים.

עם זאת, שבעה רוכשי דירות חדשות אשר יוצגו על ידי עו"ד זהר גרינברג הודיעו כי הם מעוניינים לצאת מהפרויקט ולקבל את ערבויות חוק המכר. מנגד חלק משאר רוכשי הדירות החדשות אשר מיוצגים על ידי עו"ד שי בר ניר ממשרד פירון טענו כי הם מוכנים להמתין להשלמת הבנייה. בעלי הזכויות במקרקעין טענו שהם "לכודים בתוך פרויקט חצי גמור, גרים בתוך אתר בנייה ובכל אחת החלופות המוצעות הם אינם רואים את הסוף. השלמת הפרויקט לפי המתווה המתגבש תיקח לפי הערכה כשנתיים נוספות".

 גורמי המימון מצידם, חזרו על עמדתם כפי שהובאה בדיונים הקודמים, כי על רוכשי הדירות להשלים את התשלומים על פי ההסכם. כמו כן הועלתה טענה כי אין מקום לממש את ערבויות חוק המכר ולשחרר את הרוכשים מהפרויקט. לתפיסתם האפשרות היא או השלמת הבנייה לכלל הרוכשים ללא השבת הערבויות או שחרור כל הרוכשים ע"י חילוט כל הערבויות לידיהם באופן שבו 22 הדירות החדשות יחזרו לידי גורמי המימון, ואלה ימכרו את הזכויות בפרויקט כחטיבה אחת לקבלן חדש. אך בשום אופן גורמי המימון לא מסכימים למימוש חלקי של ערבויות חוק המכר שכן במקרה כזה יתקשו למכור את הפרויקט ליזם חדש.

התוצאה: הפרויקט שוב נתקע על רקע שאלת אופן מימונו. וכך כתבה השופטת: "בהעדר מימון חדש לא ניתן יהיה להשלים את הפרויקט בסיטואציה בה הרוכשים אינם מוכנים להוסיף כספים  - וזו זכותם, וגורמי המימון אינם מעוניינים להוסיף כספים – וגם זו זכותם. התוצאה היא כי הפרויקט תקוע ללא אפשרות התקדמות. ייתכן כי דם חדש יוזרם לפרויקט ע"י שחרור הרוכשים המעוניינים בכך (באמצעות מימוש הערבויות) והשבת הדירות למכירה לידי גורמי המימון".

3 החלופות שעמדו בפני השופטת

השופטת גרוסמן נדרשה להכריע בין שלוש אפשרויות. האחת - לדחות את בקשת הרוכשים לחילוט ערבויות חוק המכר ולאלץ אותם להישאר בפרויקט עד לסיומו. השנייה - לאפשר חילוט ערבויות של כל 22 הרוכשים, לא רק של השבעה שעתרו בנושא, וכך עם יציאת הרוכשים מן התמונה הזכויות יחזרו במלואן לגורמי המימון, שימכרו אותן ליזם חדש. אפשרות זו צפויה להאריך את משך תקופת היותו של המקום אתר בנייה, ואת הסבל הנגרם בעלי הזכויות במקרקעין – דיירי הבניין הנוכחיים. האפשרות השלישית היא דרך ביניים, קרי, מתן אפשרות לחלט רק את ערבויות חוק המכר של הרוכשים המעוניינים בכך, כאשר הרוכשים המעוניינים לשמור על הזכויות שרכשו, יישארו בפרויקט.

השופטת גרוסמן החליטה כי דרך הביניים היא הנכונה וקבעה כי על כל אחד מרוכשי הדירות החדשות להעביר לכונס הנכסים ולגורמי המימון עד 1.9.2025 את החלטתו כיצד יבקש לפעול. "בהינתן שחוזי רכישת הדירות החדשות נחתמו בין השנים 2017 – 2019, מול כל רוכש בנפרד, ובהינתן שמסירת הדירות הייתה אמורה להתבצע עוד בשנת 2021 ולא נעשתה עד ליום זה, אני קובעת כי מדובר בנסיבות שיש בהתקיימן הפרה יסודית של ההסכמים ואשר מצדיקות ביטול חוזים והשבה על דרך חילוט ערבויות לפי הוראות סעיף 2(1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974", כתבה גרוסמן. "בהתאם לכך, החלטתי לאפשר למי מרוכשי הדירות המעוניינים בכך, לבטל את החוזה ולדרוש את חילוט הערבויות. מנגד, רוכשים המעוניינים להמשיך במתכונת החוזית, ערבותם לא תחולט. אשר לרוכשים שעליהם להשלים את התמורה החוזית, הם יבואו בדברים עם כונס הנכסים במטרה שיוגש לאישורי מתווה מוסכם בעניין".

עו"ד זהר גרינברג שייצג את המבקשים בהליך בו ניתן פסק הדין מסר לנו כי ממשרד הרצוג המייצג  של גורמי המימון - איילון חברה לביטוח ובנק ירושלים הודיעו לו כי בכוונתם לערער על פסק הדין ולבקש עיכוב ביצוע. נכון להיום לא טרם הוגש ערעור או בקשה לעיכוב ביצוע.