"היא לא רומניה, יותר כמו גרמניה": חברות הנדל"ן הישראליות מתרחבות בפולין

לא רק אזרחים מחפשים דרכון פולני – גם חברות נדל"ן ישראליות. בין אם מדובר במגורים או בנדל"ן מניב, שורת חברות ישראליות גדולות בהן G-City,  אפי נכסים , אפריקה ישראל , לוזון רונסון או הכשרת היישוב , מצאו בשנים האחרונות קרקע פורייה בפולין לביצוע עסקים. כמה מהשחקנים הישראלים הוותיקים בענף הנדל"ן במדינה מספרים מה מייחד את השוק הזה, האם המאפיינים שלו הם של מזרח אירופה או דווקא של מערבה, ובעיקר – אילו הזדמנויות ניתן למצוא בו?

אלחנן לייזרוביץ', מייסד ומנכ"ל בית ההשקעות ELG שהוא בעל השליטה בחברת המגורים ELG פולין, מספר: "המיין ביזנס שלנו היא קרקוב. עיר מאוד מתפתחת, מודרנית, מאד מעניינת. יש לנו גם פרויקטים בז'שוב שהיא עיר מתפתחת, בקטוביץ' ועוד. אנחנו גם בתכנון בוורשה". לדבריו, החברה כיום בביצוע של 400 יח"ד ובתכנון של למעלה מאלף, בהן דירות להשכרה ודירות לסטודנטים. עם הפרויקטים שנמכרו נמנים גם וילות אקולוגיות שנמכרו כולן, בניין ב-8 קומות ובנוסף שימור  מבנה בתוספת קומה ו-1,100 מ"ר.

מה הביא אתכם לפולין?
"הרבה ישראלים טועים לחשוב שהיא דומה לרומניה, אבל היא הרבה יותר דומה לגרמניה. זו מדינה שממוקמת במרכז אירופה, היא הלב של אירופה. הכלכלה שם בצמיחה מאוד יציבה. התמ"ג שם דומה מאוד לזה של ישראל. שוק הנדל"ן בעשור האחרון נמצא בעלייה מתמדת, בעיקר בכל מה שקשור לסטודנטים ותיירות. לפני כעשור הממשלה קיבלה החלטה להפוך למדינה סטודנטיאלית והתחילו לקום בה אוניברסיטאות חדשות, בנוסף על אוניברסיטאות מאוד ותיקות. היום אין עיר גדולה בפולין שאין לה כמה אוניברסיטאות ומכללות, והם השקיעו בנושא הזה המון. יש הרבה מאוד ישראלים מתחום הרפואה שנוסעים להשלים תואר דווקא בפולין, וזה בעצם יצר מצב שהרבה מאוד חברות הייטק התחילו לבוא ולהקים מרכזים בערים המרכזיות בפולין. כל זה מייצר צמיחה חזקה בשוק הנדל"ן".

ומה התשואות?
"התשואות על השקעה במגורים נאות, בערך בין 5% ל-7%, שזה כפול ממה שאנחנו מכירים פה בישראל. שיטת המיסוי שם היא כמובן נמוכה יותר ממה שאנחנו רגילים פה, למרות שכשאתה עובד שם ומביא כסף לארץ אז אתה תחת אמנת מס, ובגדול משלם – אבל לא בכל המקרים. המיסוי גם נמוך ביחס לרוב אירופה. בפולין, המקסימום שאתה משלם הוא 2% מס רכישה – וגם לא בכל עסקה. במכירת דירות בפרויקטים למגורים, המס שאנחנו משלמים הוא 8%, ורוכש פרטי שגר חמש שנים ומכר אותה – לא משלם מס כלל".

הדמיה של פרויקט של הכשרת היישוב בפולין (באדיבות הכשרת היישוב)

לדברי לייזרוביץ  מחירי הדירות תלויי לוקיישן. "במרכז קרקוב, למשל, מחירי הדירות יכולים להגיע ל-40,000 זלוטי למ"ר (הזלוטי שווה בערך לשקל) ויותר מזה, אבל רבע שעה ממרכז העיר או 20 דקות – המחיר יהיה 13–15 אלף למ"ר, בטח אם אתה יוצא מהערים".

איך הרגולציה ביחס לישראל ולאירופה?
"רגולציה יש כל הזמן, והדברים משתנים. לפני שנה וחצי התחלפה ממשלה ושינו דברים – שחלקם פעלו לטובה, חלקם תקעו את העסק. אבל בכל הנוגע לבקשת היתרים – כמעט שאין בירוקרטיה. בפולין עולם התכנון מאוד ברור – יש תב"ע לכל מגרש והאדריכל מביא לך את ההיתר. אין הקלות. השבחה – לא יודעים מה זה. היה מקרה שרציתי לבנות מגרש עם תב"ע ל-66 יח"ד ואמרתי לאדריכל – בוא נעשה תב"ע ל-400 יח"ד. הוא לא הבין מה אני רוצה ממנו ואמר 'תקנה את המגרש ממול'. אין מחסור בקרקע כמו בישראל. שם העסק ברור – יש תוכנית, קיבלת היתר. אם חרגת – השופל הורס את הבניין.

אלחנן לייזרוביץ', מייסד ומנכ"ל בית ההשקעות ELG: "הרבה ישראלים טועים לחשוב שהיא דומה לרומניה, אבל היא הרבה יותר דומה לגרמניה. זו מדינה שממוקמת במרכז אירופה, היא הלב של אירופה. הכלכלה שם בצמיחה מאוד יציבה. התמ"ג שם דומה מאוד לזה של ישראל" 

"יש לזה יתרון. כיזם אני יודע איך אני נכנס ואיך אני יוצא. אם אין תקלות מיוחדות – תוך שלושה חודשים מרכישת המגרש אני יכול להיות עם היתר. יש לנו פרויקט של 81 יח"ד צמודי קרקע -Solnic Residence,  על גדות הנהר הוויסלה. רכשנו את המגרש בסוף 2024, ומשך ביצוע היה שנה וחצי מרכישת הקרקע עד סיום הבנייה".

קהל היעד המרכזי של לייזרוביץ' פולני. לגבי הישראלים הוא מספר כי "לאחרונה מגיעים יותר ויותר ישראלים שמחפשים השקעה בפולין. הכנסנו משקיעים בשני פרויקטים שלנו ואנחנו מתרחבים בתחום הזה, למרות שאנחנו מתמקדים בשוק הפולני. יש לנו משקיעים שמחפשים לעשות פליפ, לקנות על הנייר ולממש ברווח. למשל, פרויקט שמכרנו בתחילת הדרך ב-11 אלף שקל למ"ר, וכשסיימנו את הפרויקט שנה וחצי אחרי – מכרנו ב-16,000 למ"ר. ויש כאלה שמחפשים את התשואה, שכאמור כפולה מישראל. מחירי הדיור עלו ב-8% בשנה, ולכך אתה מוסיף את התשואה".

לדבריו, אחת הסיבות לכניסת ישראלים להשקעות בפולין היא המצב בישראל:  "הרבה ישראלים חושבים על מעבר לים, ואני יכול להגיד שמפרוץ המלחמה אתה שומע יותר קולות שאומרים לך: 'תוציא את הכסף מפה'. זה ממש עצוב – ולא רק בתחום הנדל"ן".

"הכי מרכז אירופה שיש"

חברה הכשרת היישוב פועלת בפולין כבר למעלה מ-20 שנה. החברה פעילה בשני תחומים מרכזיים. האחד הוא נדל"ן מניב ללוגיסטיקה ותעשייה, זאת באמצעות חברת בת ציבורית שנסחרת בבורסה בוורשה. הפעילות השנייה היא של יזמות למגורים, במסגרתה מקדמת החברה 5 פרויקטים למגורים בוורשה עם כ-1,000 יח"ד בשלבים שונים.

עודד סתר, סמנכ"ל מימון והשקעות בהכשרת היישוב, מסביר: "אנחנו זיהינו את הכלכלה הפולנית ככלכלה מאוד אטרקטיבית לעסקים. וזה הוכיח את עצמו בשנים האחרונות. פולין היא הכי מרכז אירופה שיש. זה אומר שמצד אחד היא פועלת בסטנדרטים מערביים מתקדמים – אנשים משכילים, שוק תעסוקה מפותח, הייטק מפותח וכן הלאה. ומצד השני, היא לא יקרה מבחינת עלויות מחיה כמו במערב אירופה. זה מייצר פה כלכלה שהיא סופר אטרקטיבית, גם למשקיעים וגם לאנשים שמחפשים לעשות רילוקיישן". לדברי סתר, "אנחנו רואים את הכלכלה הפולנית הולכת וגדלה. בשונה מהרבה מדינות באירופה, אנחנו רואים את מספר האזרחים הולך וגדל, וזה מייצר ביקוש לדיור".

פרויקט מיאסטו מויה של לוזון רונסון בוורשה (באדיבות לוזון רונסון)

פעילות החברה מתמקדת בוורשה, כאשר לדברי סתר החברה לא חדלה לחפש קרקעות נוספות. "בעקבות עליית מחירי הדירות בעיר, שהביאה גם לעליית מחירי הקרקעות בוורשה רבתי, יצאנו במהלך - קנינו קרקעות במעטפת של ורשה, ממש בטבעת הראשונה. וזה הוכיח את עצמו, כי שם הביקוש מצד הפולנים היה גבוה מאוד ויכולנו למכור שם, ואנחנו עדיין מוכרים דירות יותר גדולות ממה שניתן למכור במרכז ורשה ובמחירים יותר נוחים".

עודד סתר, סמנכ"ל מימון והשקעות בהכשרת היישוב: "פולין היא הכי מרכז אירופה שיש. מצד אחד היא פועלת בסטנדרטים מערביים מתקדמים – אנשים משכילים, שוק תעסוקה מפותח, הייטק מפותח וכן הלאה. ומצד השני, היא לא יקרה מבחינת עלויות מחיה כמו במערב אירופה" 

מה מצב מחירי הדיור?
"מחירי הדיור התייקרו מאוד בשנים האחרונות במרכז ורשה; ועדיין, כמובן, המחירים יותר זולים למ"ר מאשר בישראל. מצד אחד. מהצד השני, הדירה הממוצעת שנמכרת בפולין היא יותר קטנה מדירה ממוצעת בישראל. אז השילוב של מחיר קצת יותר זול ומטראז' יותר נמוך – מייצר למעשה עסקאות שהן יותר זולות. הדבר הנוסף שצריך לזכור הוא שדירות בפולין שאנחנו כיזמים בונים מועברות לרוכשים ברמת מעטפת – כלומר, ללא עבודות גמר – מה שמוזיל עוד יותר את עלות הדירה, כי את הגמרים הם עושים בעצמם".

המלחמה עם אוקראינה העלתה ביקושים

לוזון רונסון, כולל גלגוליה הקודמים, פעילה בפולין מיומה הראשון – לפני 25 שנים. "פולין היא לא מזרח אירופה", אומר בעז חיים, מנכ"ל לוזון רונסון. "היא מערב אירופה לכל דבר ועניין – וגם מהווה שער הכניסה למערב אירופה. יש המון חברות מגרמניה, אוסטריה, איטליה, ספרד, שמשתמשות בפולין כ-back office. העובדים, הסחורות, השילוח – הכול נמצא פה. טסלה מקימה מפעל, גם אינטל ו-LG. אם אתה תבקר בפולין – תראה שבתשתיות אין מה להשוות בכלל למזרח אירופה. כבישים ראשיים עם ארבעה נתיבים, בתוך העיר – שלושה. תאורה, חינוך, איכות האנשים. זו לא פולין שלפני 20–30 שנה. אוכלוסייה דוברת אנגלית, משכילה. זו עיר מערבית לכל דבר".

בעז חיים, מנכ"ל לוזון רונסון: "כולם אומרים: 'אם היית מגיע לפני עשר שנים, היית קונה הכול בזול'. התשואות פה מדהימות – אי אפשר להשוות לגרמניה, איטליה, צרפת. שכירויות מגיעות ל-8% בשנה. באיטליה זה 1.2%, בגרמניה 1.8%" 

אז מה מייחד את השוק הפולני מבחינת נדל"ן?
"השוק בתחילת דרכו. כולם אומרים: 'אם היית מגיע לפני עשר שנים, היית קונה הכול בזול'. התשואות פה מדהימות – אי אפשר להשוות לגרמניה, איטליה, צרפת. שכירויות מגיעות ל-8% בשנה. באיטליה זה 1.2%, בגרמניה 1.8%. פה, אם אתה יעיל – אפשר להגיע לדו-ספרתי. הפולנים מזכירים את הישראלים – רוצים דירה בבעלות, רואים בזה השקעה לפנסיה. אין מס רכישה . בוורשה, דירה תעלה 700–800 אלף זלוטי. מחוץ לעיר – גם 500 אלף".

החברה פעילה בארבע ערים: לובלין, פוזנן, ורוצלב ובעיקר בוורשה. "70% מבנק הקרקעות שלנו נמצא בוורשה – עם עתודות של כ-10,000 יח"ד. העיר מתרחבת. מזרחית לנהר, אזור שבעבר נחשב בעייתי – היום פורח. כמו פלורנטין או נווה צדק".

על היקפי הבנייה הוא מספר כי "אנחנו מתחילים בנייה של בין 700 ל-1,000 דירות בשנה – שזה נחשב הרבה. כל שנה לוקח לי לבנות פרויקט שנתיים, כי הבניינים נמוכים ואנחנו מוסרים ברמת מעטפת. אז אני תמיד בבנייה של 1,500–2,000 יח"ד – בין 12 ל-15 פרויקטים במקביל".

כגורמי צמיחה לשוק הפולני מציין חיים את העלייה בביקוש שנגרמה בשל המלחמה באוקראינה, אך לא רק. "הייתה עלייה בביקוש גם בגלל המלחמה עם אוקראינה, אבל לא רק. יש הגירה חיובית – משפחות, חברות, צעירים. חקלאים שולחים את ילדיהם לוורשה ללמוד. חברות כמו גוגל לקחו פה 40 אלף מ"ר. הביקוש עצום. אנחנו גם מוכרים יותר יקר מהמתחרים – בזכות איכות הפרויקטים. נהנים מעליית ערך וגם מעליית מחיר ספציפית".