החלטה תקדימית: פרויקט תמ"א 38 אושר ללא מקומות חניה ובחריגה ממדיניות התמורות

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז בראשות עו"ד דביר סגלוביץ', קיבלה אתמול (ד') ערר שהגישה חברת א.ש. חישוב ובינוי נדל"ן נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה לבטל את הבקשה להיתר לביצוע פרויקט תמ"א 38 שהוגש על ידי החברה. בהחלטה תקדימית אישרה ועדת הערר היתר בנייה שאינו עומד בתקן החניה, ולמעשה אינו כולל מקומות חניה כלל, ואף לא תשלום של כופר חניה - בשל היעדר אפשרות לחניונים באזור. בנוסף לכך חורג ההיתר ממדיניות התמורות המחמירה שהנהיגה עיריית נתניה מאז 2020, הקובעת היקף תמורות מקסימלי של 12 מ"ר, ומאפשר תוספת שטח של 25 מ"ר לדירות הדיירים.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן.

הערר עוסק בבקשה להיתר מכוח תמ"א 38 (חיזוק ועיבוי) ביחס לבניין בן ארבע קומות ברחוב ששת הימים במרכז העיר נתניה, אשר נבנה בשנות ה־60, הכולל 12 דירות. הבקשה כללה תוספת של 2.5 קומות, הרחבת הדירות הקיימות (25 מ"ר לכל דירה) ותוספת יחידות דיור חדשות. כאמור מדיניות התמורות של עיריית נתניה משקפת את התמורה הניתנת על ידי היזם לדיירים. בהתאם למדיניות התמורות, תוספת שטחי הבנייה שניתן לאשר לדירה קיימת לא תעלה על 12 מ"ר לצורך מרחב מוגן, וכן 12 מ"ר נוספים לצורך מרפסת מקורה. מדיניות זו הוחלה באופן גורף גם על בקשות להיתר שהוגשו לפני פרסום מדיניות התמורות, וטרם שובצו לדיון או נדונו על ידי הוועדה המקומית.

על רקע הפער בין מדיניות התמורות של העירייה (12 מ"ר) לבין התמורות לדיירים (25 מ"ר) כפי שנרשמה בבקשה להיתר, נדחתה הבקשה להיתר של החברה על ידי העירייה. במסגרת החלטת הוועדה המקומית צוין כי הבקשה להיתר כוללת שטחי בנייה בהיקף החורג ממדיניות התמורות, ללא הצדקה.

עוד ציינה הוועדה בהחלטתה לפסול את הבקשה להיתר, כי הפרויקט לא עומד בתקן החנייה. "מוצעת חניה אחת בלבד שאינה תקנית, על אף שמבוקש תוספת של 8 יחידות דיור חדשות והאמור נוגד את החוק, התקנות ומדיניות הוועדה", נכתב. "נציין, כי אין תכנון של חניון ציבורי בסביבה שניתן לגבות עבורו קרן חניה. כמו כן, ביום ה-10.7.22 בוטל סעיף 158א3 לחוק ולכן אין מקור חוקי לחרוג ממספר מקומות חניה הנדרשות לפי התקן גם בפרויקטים מכוח תמ"א 38 ".

"הבקשה הוגשה בטרם גובשה מדיניות התמורות"

על החלטה זו הגישה כאמור החברה היזמית ערר. באמצעות בא כוחה, עו"ד ברק קינן, טענה היזמית כי בעת שהוגשה הבקשה להיתר בשנת 2019 טרם גובשה ופורסמה "מדיניות התמורות" בעיר נתניה, ולכן אין להחיל אותה רטרואקטיבית על פרויקט שהחל קודם לכן. לשיטתה, המדיניות מגבילה באופן לא סביר את שטחי התמורה לדיירים, כאשר הבקשה המקורית עמדה במלואה בהוראות תמ"א 38 ובתקנות הנלוות, לרבות הקמת ממ"דים תקניים וחיזוק המבנה.

עוד טענה העוררת כי נימוקי הוועדה המקומית בדבר היעדר פתרון חניה מלא אינם מצדיקים את דחיית הבקשה. לטענתה, מיקומו של המגרש ומגבלותיו הפיזיות אינם מאפשרים הוספת מקומות חניה תקניים בשטח הפרויקט, ועל כן הוצעו חלופות – בהן תשלום לקרן חניה או מציאת חניה מחוץ למגרש. למרות זאת, כל ההצעות נדחו מבלי שהוצגה חלופה מעשית.

הוועדה המקומית, באמצעות באי כוחה, עורכי הדין יונתן גור ונעמה טל בן מאיר, טענה כי הבקשה להיתר כוללת תוספות שטחים החורגות משמעותית מהמותר לפי "מדיניות התמורות" ואושרה בטרם שובצה הבקשה לדיון. בנוסף טענה המשיבה כי הבקשה אינה כוללת פתרון חניה העומד בדרישות החוק לאחר ביטול סעיף 158א3, אשר שימש בעבר בסיס לסטייה מתקני החניה. לשיטתה, כיום אין מקור חוקי לפטור מלא או חלקי מהחובה לספק מספר מקומות חניה מלא לפי התקן.

"צמצום התמורות עלול להעמיד את הפרויקט בסיכון משמעותי"

ועדת הערר כאמור קיבלה את הערר שהגישה החברה היזמית. על פי החלטת ועדת הערר שטחי הבנייה יתואמו לשטח המרבי המותר לכל קומה כאשר הבקשה להיתר תאושר ללא פתרון חניה, אלא אם תמצא הוועדה המקומית כי קיים פתרון חניה מחוץ למגרש, ובמקרה זה תתאפשר גביית קרן חניה עבור ארבעה מקומות חניה בלבד.

בהחלטתה ציינה ועדת הערר "כי לא קיימת חלופה אפשרית אחרת לחיזוק ולמיגון המבנה, אלא באמצעות עיבוי המבנה הקיים. במצב דברים זה, אנו סבורים כי יש להבטיח ששיעור התמורות יאפשר את קידום המיזם מבחינה כלכלית, ויבטיח את הרווח המזערי הנדרש למימושו.... יש לשאוף לקידום הפרויקט במתכונת של עיבוי ולהבטיח את ביצועו, ככל שהדבר אפשרי מבחינה תכנונית. שיקול זה, לטעמנו, מוביל למסקנה כי בנסיבות המיוחדות אין מניעה לאפשר שיעור תמורות מרבי כפי שתמ"א  38 מאפשרת".

זאת ועוד, "צמצום התמורות והתאמתן למדיניות התמורות עלול להעמיד את הפרויקט בסיכון משמעותי, שכן משמעות הדבר היא הפחתת התמורות לדיירים. איננו סבורים כי קיימת הצדקה להעצמת סיכון זה, אף אם דו"ח כלכלי היה מצביע, לכאורה, על רווחיות מזערית גם בשיעור תמורות נמוך מזה שהתבקש. בהקשר זה נבהיר כי עמדתנו המקצועית היא שהבנייה המוצעת אינה מהווה חריגה לסביבתה הקרובה ומשתלבת בה באופן טבעי, גם כאשר התמורות מוצעות בשיעור המרבי המותר. משכך, אין הצדקה מהותית להפחתת שיעור התמורות בהקשר התכנוני, והמשיבה לא הצביעה על צורך שכזה, אף לא לכאורה".

בכל הנוגע לסוגיית תקן החנייה קבעה הועדה כי "ניתן לאשר את הבקשה להיתר, אף בחריגה ממתקן החניה החל, וזאת גם בהתחשב בעובדה שמדובר בבניין שנבנה מלכתחילה ללא פתרון חניה, ותפקד כך עד כה. מאחר שמדובר בבניין הבנוי על מרבית שטח המגרש, ללא אפשרות מעשית לפתרון חניה בתחום המגרש, ובשים לב לבחינה שקיימנו בדיון שממצאיה העלו כי לא ניתן לאתר חניון ציבורי, קיים או עתידי, במרחק של עד 350 מטרים מתחום הבניין מושא הערר – נותרה האפשרות לאשר את הבקשה להיתר ללא פתרון חניה. בהתחשב במיקום המגרש, המצוי בלב העיר, באזור הכולל צירי תחבורה ראשיים ונגישות למערכת תחבורה ציבורית, סברנו כי יש  להעדיף אפשרות זו על פני האפשרות שבה יסוכל המיזם עקב אי-עמידה בתקן החניה החל".