המוכרים נסוגו ברגע האחרון ממכירת הווילה בהרצליה – ויפצו את הרוכשים ב-850 אלש"ח

בית משפט השלום בהרצליה קיבל לאחרונה תביעה שהגישו שני רוכשים פוטנציאליים של בית פרטי בשכונת נווה עמל בהרצליה נגד ששה אחים יורשים שהציעו את הבית למכירה, וקבע כי על אף שהסכם המכר לא נחתם, הצדדים גמרו בדעתם לכרות הסכם מחייב וכי המוכרים נסוגו ממנו בחוסר תום לב. בעקבות זאת פסק השופט צחי אלמוג כי על המוכרים לשלם פיצוי על סך 790 אלף שקלים לרוכשים, בהתאם לסעיף הפרת החוזה הנכלל בהסכם, וכן 60 אלף שקלים הוצאות משפט, ובסך הכל – 850 אלף שקלים.

לקריאת פסק הדין המלא, הקליקו כאן.

יש לציין כי המשא ומתן המדובר נערך לאורך שבעה חודשים, ו-22 טיוטות חוזה הוחלפו בין הצדדים במהלכו. "לאחר עיון בראיות ובעדויות הגעתי למסקנה כי הצדדים גמרו בדעתם לכרות הסכם מחייב למכירת הנכס, והתקיימו כל דרישות המסוימות לבשלות העסקה. הנתבעים פרשו מהמו"מ בחוסר תום לב, ללא הצדק סביר, ממש על סף החתימה הפורמלית על ההסכם", כתב השופט אלמוג בפסק הדין.

עיון בפסק הדין מעלה כי זה מתבסס ברובו על חלופת התכתבויות מייל שנערכה לאורך שתי יממות בדצמבר 2022, בין עורכי הדין המייצגים – של הקונים והמוכרים. "מן הראיות עולה כי עו"ד בלאיש (נציג הקונים, נ"ב) העביר לעו"ד לפיד (נציג המוכרים) ביום 19.12.22 בשעה 11:01 במייל נוסח סופי של ההסכם. הוא הדגיש כי הערות המוכרים (הנתבעים) התקבלו והוטמעו בהסכם", פירט השופט. "עוד באותו היום בשעה 12:02 השיב עו"ד לפיד כי המוכרים 'מוכנים לחתום על ההסכם לאלתר ומבקשים כי הקונים יחתמו אף הם, כאשר המוכרים ביקשו אותי להודיע כי ככל שהקונים לא יסכימו לסגור העסקה לאלתר, הם יראו עצמם משוחררים מההתקשרות עימם'".

עוד באותו הערב חזר נציג הקונים אל נציג המוכרים, וביקש לתאם מועד לחתימה על ההסכם כבר לאותו השבוע. אלא שפחות משעה לאחר מכן, שלח נציג המוכרים מייל תשובה בזו הלשון: 'המוכר ביקש להודיע כי מבחינתו, ואני מצטט - 'העסקה בטלה ומבוטלת'. לצערי אין לי מה להוסיף מלבד להציע כי הצדדים ינסו לשוחח בניהם". בתגובה, שלח בא כוחם של הקונים הודעה כי העסקה שרירה וקיימת, ושלח עותק הסכם חתום, וכן צילומי המחאות של תשלום המקדמה. יומיים לאחר מכן דרשו הנתבעים שיתקיימו עוד תנאים נוספים לצורך ביצוע העסקה.

"הפרת חובת תום הלב מזכה בפיצויים"  

בפסק דינו כתב השופט כי "התובעים הציגו בראיות תמונה ברורה לכך שהיה נוסח חוזה מוסכם בין הצדדים, תוך מצג לגמירות דעת מצד המוכרים על ידי שלוחם, וכן מסוימות בחוזה, נוסח סופי ומוסכם, שהצדדים עמלו עליו מס' חודשים... טענות וסברות הנתבעים לכך כי ההסכם לא השתכלל וכי הנתבעים פרשו מהמו"מ תוך השמעת טענות מוצדקות, אינן יכולות להתקבל".

לטענת אחד הנתבעים, עורך הדין שייצג אותם פעל בניגוד להנחייתם, שכן הטיוטה שהועברה על ידו לא הייתה מחייבת, ואסור היה לו לקבל  את השיקים מטעם הקונים. אולם טענה זו נדחתה על ידי השופט, הן בשל העובדה כי לא נתמכה על ידי אף ממצא עובדתי והן משום שהנתבעים לא הביאו את עורך דינם להעיד, על אף שיכול היה לאשר את גרסתם. "אם אכן פעל העו"ד בניגוד להרשאה, מצופה היה כי הנתבעים היו תובעים אותו או לכל הפחות מגישים כנגדו הודעה לצד שלישי", כתב השופט בהכרעתו.

"מרוח ההודעה עולה כי העסקה הייתה מוכנה לביצוע אבל המוכרים הם שביקשו לבטל אותה באופן מפתיע וללא הסבר", כתב השופט אלמוג, "המכתב משדר שהעסקה עברה את שלב המו"מ, הגיעה להסכמות מחייבות, ונותר רק שלב החתימה, אלא שהיא בוטלה רגע לפני החתימה"

השופט התעכב בפסק דינו על הודעת מייצג התובעים: 'המוכר ביקש להודיע כי מבחינתו, ואני מצטט - 'העסקה בטלה ומבוטלת'. לצערי אין לי מה להוסיף מלבד להציע כי הצדדים ינסו לשוחח בניהם". "מרוח ההודעה עולה כי העסקה הייתה מוכנה לביצוע אבל המוכרים הם שביקשו לבטל אותה באופן מפתיע וללא הסבר", כתב השופט אלמוג, "המכתב משדר שהעסקה עברה את שלב המו"מ, הגיעה להסכמות מחייבות, ונותר רק שלב החתימה, אלא שהיא בוטלה רגע לפני החתימה". עוד הוסיף השופט כי "כאשר מתקיים משא ומתן אינטנסיבי ומתקדם, הצד המבקש לסיים אותו חייב להודיע לצד שכנגד על כוונתו, לפרט את הסיבה ולתת אפשרות הוגנת לתיקון המכשול לצורך הגשמת החוזה".

בסיכום הדברים כתב השופט כי "הפרת חובת תום הלב מזכה את הצד הנפגע בפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן בגובה הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. שיעורו של הפיצוי המוסכם הוא 10% מסכום העסקה ושיעור זה הוא שיעור מקובל בהסכמי מכר מקרקעין ולא מצאתי להתערב בו".

סוגיה נוספת שבה עסק פסק הדין, הייתה טענת חמישה מתוך ששת האחים, כי הפעולות שנעשו במסגרת המו"מ לא מחייבות אותם, שכן רק אחד מתוך האחים היה דומיננטי, ניהל את המו"מ ועמד בקשר עם עורך הדין. בית המשפט דחה גם טענה זו. לפיכך פסק השופט כי דין התביעה להתקבל במלואה וכי על הנתבעים כולם לשלם לרוכשים פיצוי בסך 790 אלף שקלים, וכן 60 אלף שקלים נוספים כהוצאות משפט.

עוה"ד של התובעים: הסכם מכר עשוי לחייב גם מבלי שנחתם

עו"ד עדי סופרסקי, שותף וראש תחום ליטיגציה במשרד גינדי כספי ושות ' אשר ייצג את התובעים, בירך על פסק הדין ומסר כי "בית המשפט קבע כי חתימה על הסכם המכר איננה תנאי הכרחי לתוקפו, וכי הסכם מתגבש ונכרת מרגע שמושגות מסוימות מלאה לגבי תנאי העסקה וגמירות דעת של הצדדים להתקשר בה. והגם שהחתימה על ההסכם היא אמנם הראיה הטובה ביותר לכך שהושגו מסוימות וגמירות דעת, אזי ניתן להוכיח את התקיימותן של אלה גם באמצעות ראיות אחרות, ולקבוע כי ההסכם נכנס לתוקפו גם אם לא נחתם".

עו"ד עדי סופרסקי, שייצג את התובעים: "פסק הדין מיישם הלכה ותיקה שהשימוש בה נעשה לעיתים נדירות, ואשר מכוחה הסכם מכר עשוי לחייב את הצדדים גם מבלי שנחתם על ידי מי מהם. ושנית, הוא מזכיר כי גם שלוח שפעל ללא הרשאה עשוי לגרום לחיוב השולח, אם השניים יצרו מצג של שליחות נחזית כלפי הצד שלישי" 

לדבריו, "במקרה דנן היו ראיות למכביר לכך שהצדדים אכן סיכמו את כל תנאי העסקה והחליטו להתקשר בה. בין הצדדים הושג נוסח מוסכם להסכם והם הביעו במפורש את רצונם לחתום עליו. בהזדמנויות שונות המוכרים עצמם התייחס להסכם כאל הסכם מחייב. והמוכרים חזרו בהם בחוסר תום לב מהכוונה לחתום על ההסכם, מבלי שסיפקו הסבר מניח את הדעת לכך. המוכרים הסתבכו בגרסאות סותרות בניסיונם להוכיח שלא הייתה להם גמירות דעת בנוגע להסכם.

"הם נמנעו במכוון מהבאת ראיות שעשויות היו לתמוך בגרסתם העיקרית מבלי לספק הסבר לכך, ובחקירותיהם הנגדיות אף הודו שהיו להם רוכשים פוטנציאליים נוספים 'בקנה'. הכל באופן שהוביל את בית המשפט למסקנה המתחייבת, לפיה המוכרים אכן ראו בעסקה כגמורה ומחייבת, אך ניסו להתחמק ממנה, ככל הנראה בשל אותם רוכשים אחרים שהיו 'בקנה'".

לגבי סוגיית אחריות הנתבעים – כולם או רק האח ה"דומיננטי" במו"מ, אמר עו"ד סופרסקי כי "בית המשפט דחה גם את הטענה הזו, וקבע כי את המו"מ הוביל אמנם רק אחד מהאחים יחד עם עורך דינם, אך האחים כולם יצרו מצג לפיו שני אלה מורשים לייצגם בעסקה, ויצרו מצג של "הרשאה אובייקטיבית" ושליחות נחזית שהרוכשים היו זכאים להסתמך עליה. בנסיבות שכאלו, מעשי האח ועורך הדין מחייבים את כלל האחים המוכרים, אפילו אם במערכת היחסים הפנימית בין האחים ועורך דינם, לא הייתה הרשאה מתאימה.

"לסיכום, זהו פסק דין חשוב ביותר משני טעמים. ראשית, הוא מיישם הלכה ותיקה שהשימוש בה נעשה לעיתים נדירות, ואשר מכוחה הסכם מכר עשוי לחייב את הצדדים גם מבלי שנחתם על ידי מי מהם. ושנית, הוא מזכיר לציבור בעלי הדין, כי גם שלוח שפעל ללא הרשאה עשוי לגרום לחיוב השולח, אם השניים יצרו מצג של שליחות נחזית כלפי הצד שלישי".