דרמה: המחוזי ביטל פסק בורר וחייב את נציגות קב' "יוניטד שרונה" למסור מידע לחברים

פסק דין של שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו יהודית שבח, קובע שיש לתקן פסק בוררות שניתן על ידי השופט בדימוס שאול מנהיים, הנוגע לחשיפת מידע לחברי קבוצת הרכישה "שרונה יונייטד". הבקשה הוגשה על ידי שני חברי הקבוצה (מבקשי ביטול פסק הבוררות) נגד חמשת חברי נציגות הקבוצה (מבקשי אישור הפסק), בהם רמי שביט, בעל השליטה במשביר לצרכן. המחלוקת המרכזית עוסקת בהיקף חובת הגילוי והשקיפות של נציגות קבוצת הרכישה כלפי חבריה, ובפרט בנוגע לדרישות לקבלת מסמכים ומידע אודות עסקאות, הפרות ופשרות שנעשו בפרויקט.

בית המשפט קיבל באופן חלקי את הבקשה לביטול פסק הבוררות, וקבע כי חובת הגילוי של הנציגות כלפי חבריה היא נגזרת ישירה ומהותית מדיני הנאמנות והשליחות, וכי היא קוגנטית (הוראה חוקית) שאינה ניתנת להתניה רחבה. כתוצאה מכך הורה בית המשפט על תיקון פסק הבוררות והוספת הוראות למסירת מידע ספציפי למבקשי הביטול.

לפסק הדין של בית המשפט המחוזי 

התובעים נמנים עם קבוצת הרכישה הידועה כ"יונייטד שרונה", המונה מאות חברים, שרכשו זכויות לקבלת דירות מגורים, יחידות מסחריות או משרדים בפרויקט המוקם על ידי הקבוצה באזור שרונה בתל אביב. "המנהל ההנדסי" הממונה על הוצאתו לפועל של הפרויקט הוא חברת ב.ס.ר . כיום מצויה הבנייה לקראת סיום אך טרם אוכלסה.

התביעה בפני הבורר כללה דרישה לראות באחד התובעים כחבר נציגות, העמדת תנאים מול ב.ס.ר ועוד, אך עיקר הבקשה היה לגילוי מסמכים, בהם נתונים על עסקה גדולה שבוצעה בפרויקט לרכישת 40 יחידות בחלקו המסחרי. התובעים ביקשו לקבל את מלוא המידע על העסקה שבמסגרתה נמכרו 40 יחידות מסחר מחברת BRP (שרכשה את היחידות בתחילת גיבוש הקבוצה) לחברת בית סייג, שבשליטת איש העסקים רועי גיל, מבעלי חברת רבד — שגם מחזיק ב־9% ממניות חברת ב.ס.ר. לטענת התובעים, מדובר בהיעדר גילוי נאות המעורר תהיות.

בפסיקתה כתבה השופטת כי "בולטת התייחסות הבורר אל [התובע] כאל 'נודניק', 'טרחן בלתי נלאה', ואף כחסר תום לב, המקשה על פעילות הנציגות ומכוון לדחוק את רגליה. אלא שגם לטרחן יש זכויות". עו הדגישה כי "חובת הגילוי היא נגזרת ישירה של הנאמנות שחב השלוח לשולחו, ללא קשר להתנהלות רשלנית של הנציגות, לו הייתה כזו. מה גם שבהקשר לעסקה לא מדובר בטענות ספקולטיביות כפי שסבר הבורר: מדובר בעסקה המעוררת שאלות לא פשוטות החולשות על לא פחות מ־40 יחידות"

הבורר דחה את הבקשה ואת מרבית הסעדים, למעט אלו שהנציגות הסכימה להם, וציין כי רק לגבי עסקה זו היו לתובעים טענות קונקרטיות. בין היתר כתב הבורר כי "תכליתה של דרישת מבקשי הביטול לקבלת מסמכים או מידע אינה אלא שאיפה למנות עצמם כמבקרים החשבונאיים ואולי גם הכלליים של הקבוצה, וזאת אף בדיעבד החל מיום תחילת פעילותה, תוך עקיפת האסיפה הכללית. תכלית זו תטיל נטל כבד ביותר על כל מי שישמש בתפקיד בנציגות אם יחויב לרכז ולהעביר את המידע, תוך שיתוק פעילותה של הנציגות נוכח 'האפקט המצנן' על השיח במסגרתה, הצרה בפועל של צעדיה, ופגיעה ביכולתה לקדם שינויים תכנוניים והסכמות מול חברים וגורמים חיצוניים, כמו גם יצירת פתח לחרושת שמועות, תככים ומתחים שנזקם הפוטנציאלי עולה לאין שיעור על תועלתם הצפויה".

עוד הדגיש הבורר כי לצורך קידום יעיל של הפרויקט "הנציגות צריכה לדבר לחברי הקבוצה בקול אחד, גם אם יש בתוכה חילוקי דעות. מצב אחר טומן בחובו פוטנציאל לכאוס", ואף חשש ל"פגיעה ביכולת למכור יחידות... או ביכולת להשיא את מחירי המכירה, ואף ביכולת לקבל אשראי ובעלויות אשראי כזה".

הבורר ציין כי הוא מקבל את העמדה שלפיה "כאשר קומץ אנשים מתנדבים לשאת בעול החברות בנציגות בפרויקט כה גדול, מורכב וממושך, ולחסוך בכך מהרוב המכריע של חברי הקבוצה את הצורך לעסוק בכך, תוך שהם משקיעים בנושא זמן ומחשבה בהיקף גדול וללא כל תמורה – זכאים אנשים אלה שלפחות מי שבחרו בהם ומיוצגים על ידם לא יתבעו אותם אלא בנסיבות חריגות".

"גם לטרחן יש זכויות"

בעקבות פסק הבוררות פנו כאמור שני חברי הקבוצה לבית המשפט בטענה כי פסק הבוררות אינו עולה בקנה אחד עם הפסיקה, המכיר בחובת השקיפות של הנציגות כלפי חברי קבוצת הרכישה, שהיא "קוגנטית, ללא יכולת התניה". לטענתם, "פסק הבוררות בענייננו מצמצם את דיני השליחות ואת חובות האמונים ושולל עקרונות יסוד שלהם עד שהוא מרוקן אותם מתוכן, באופן שמכשיר ומעודד הסתרת מידע לעומת גילוי ושקיפות המתחייבים מדינים אלה ומעקרונותיהם".

הנתבעים טענו מנגד כי "הנציגות אינה שלוחה של [התובעים] שלצורך העניין בונים בית דו-משפחתי. הנציגות היא שלוחה של מאות חברי קבוצה, כמעט 500. וכיוון שאנחנו מדברים על מאות חברי קבוצה – השאלה הנכונה באמת היא האיזון ביניהם, לא רק רצונם של [התובעים]". עוד נטען כי "כל מידע שהגיע ל[תובע] מכוח נוכחותו בישיבות הנציגות, בין אם הוא נכון ובין אם פרי פרשנותו, הופץ מיידית למאות חברים בקבוצות וואטסאפ".

בהכרעתה ציינה השופטת שבח: "מפסק הבוררות נשקפת, לכל אורכו, הערכת הבורר את חברי הנציגות, הפועלים בהתנדבות למען כלל חברי הקבוצה ולקידומו של הפרויקט, ללא כל תמורה – הערכה שאכן מתבקשת בנסיבות העניין ומהמידע שהוצג בפניו. לצד הערכה זו בולטת התייחסות הבורר אל [התובע] כאל 'נודניק', 'טרחן בלתי נלאה', ואף כחסר תום לב, המקשה על פעילות הנציגות ומכוון לדחוק את רגליה. אלא שגם לטרחן יש זכויות".

ספציפית לגבי העסקה קבעה השופטת כי גם "בהנחה מראש, ולא הוכח אחרת, כי הנציגות אכן לא ידעה כי מאחורי בית סייג עומד בעל מניות בב.ס.ר, שכן ב.ס.ר הסתירה ממנה מידע זה – אין בכך כדי למשוך את השטיח מתחת לזכות לקבל מידע אודות עסקה זו, שכן כאמור, מבקשי הביטול לא ביקשו לתבוע אלא ביקשו מידע בלבד. חובת הגילוי היא נגזרת ישירה של הנאמנות שחב השלוח לשולחו, ללא קשר להתנהלות רשלנית של הנציגות, לו הייתה כזו. מה גם שבהקשר לעסקה לא מדובר בטענות ספקולטיביות כפי שסבר הבורר: מדובר בעסקה המעוררת שאלות לא פשוטות החולשות על לא פחות מ־40 יחידות".

לפיכך קבעה השופטת כי "הנציגות תמציא למבקשי הביטול העתק מהסכמי המכירה/רכישה של בית סייג על נספחיו, לרבות ההסכם עם הנציגות, וכן פירוט ממנו ניתן יהיה להסיק את הסכום ש־BRP הייתה אמורה לשלם ביום חתימת ההסכם עם סייג, לו עמדה בכל התחייבויותיה, ואת הסכום ששילמה או התחייבה לשלם בית סייג במועד זה".

כמו כן נקבע כי בניגוד לעמדת הבורר, ייחשף לחברים ההסכם מול אלקטרה – קבלן הביצוע, מידע על מפרי ההתחייבויות לפי הסכם השיתוף, והעברת חלק מהפרוטוקולים. בנוסף, בוטל חיובם של מבקשי הביטול לשאת בהוצאות הנתבעים למשכן הבוררות וכן חיוב בסך של מעל 75 אלף שקל לקופת הקבוצה.

את מבקשי הביטול ייצגו עו"ד יאיר לייבוביץ, עו"ד אסף קליין ועו"ד רחלי הרשיש-חקיקה. את מבקשי האישור ייצגו עו"ד ניר מילשטיין ועו"ד נתן לרנר.