בסופו של חציון קשוח: שיכון ובינוי ודמרי רווחיות, ישראל קנדה בהפסד

תקופת הדוחות עבור החציון הראשון של חברות הנדל"ן הציבוריות הסתיימה בתחילת השבוע, וסימנה מגמה ברורה: האטה חריפה במכירת הדירות על רקע המלחמה המתמשכת ושיעור הריבית שבניגוד להערכות - אינו יורד. בחינת הדוחות מעלה כי ככלל, החברות שהצליחו לשמור על רמת רווחיות סבירה על אף התקופה הקשה, היו אלה שמצד אחד - רמת המינוף שלהן היתה יחסית נמוכה, ואילו הפיזור הגיאוגרפי של הפרויקטים שלהן היה רחב, כלומר לא התמקד בעיקר בתל אביב ובגוש דן, שם נרשמה ההאטה החריפה ביותר. גם ריבוי פעילות התחדשות עירונית בתקופה זו נחשב לגורם מייצב.

"אנחנו רואים התקררות משמעותית בעיקר במספר העסקאות, עם קושי הולך וגובר ליזמים למכור דירות חדשות, במיוחד את הדירות היקרות שיש מהן היצע גבוה בשוק", אומר רותם זילבר, שותף במשרד רו"ח גדול ומרצה להשקעות נדל"ן (הניתוח מפורסם גם בעמוד הלינקדאין של זילבר). לדבריו, נתוני הרבעון השני של 2025 משקפים מגמה שהחלה כבר לפני מספר חודשים, וממשיכה גם כיום. בפועל, השוק נמצא בדשדוש כבר כשנתיים. ההערכות מראות שאם המגמה תימשך, ייתכן שהיפוך משמעותי יתרחש רק בתחילת 2026 – עם ירידת הריבית והשפעות כלכליות נוספות".

מהדוחות עולה תמונה של ירידה של כ־22% ברווח התפעולי הממוצע של החברות. חברות הבנייה מוצאות עצמן עם עלויות מימון של עד 50% מהרווח התפעולי, בעוד שהריבית נותרה ברמה של 4.5%.

מכירות בהיקף של 1.6 מיליארד ש' לישראל קנדה

כך למשל, ישראל קנדה סיימה את החציון בהוצאות מימון של 40 מיליון שקל, מול רווח תפעולי של 35 מיליון שקל, ובסך הכל סיימה את התקופה בהפסד של 31 מיליון שקל לעומת רווח של 44 מיליון שקל בחציון המקביל אשתקד. זאת על אף מכירות בהיקף של כ-1.6 מיליארד ש"ח במהלך התקופה - נתון מרשים בהתחשב במצב הקשה בשוק.

גם באזורים היה היחס בין הוצאות המימון לרווח התפעולי גבוה, כ־45% (70 מיליון שקל מתוך 180). עם זאת החברה נותרה רווחית ורשמה רווח של כ-88 מלש"ח במהלך החציון.

שיכון ובינוי , לעומת זאת, ירדה ליחס של כ־30%, לאחר שבעבר הציגה מינוף גבוה יותר. אשטרום נמצאת ברמת מינוף נמוכה של כ־35% (121 מיליון שקל לעומת 492 מיליון שקל בחציון). דמרי מציגה יחס טוב במיוחד – 25 מיליון שקל הוצאות מימון מול רווח תפעולי של 309 מיליון שקל (פחות מ־10%). אקרו רשמה 18 מיליון שקל הוצאות לעומת 89 מיליון שקל רווח תפעולי. אפריקה מגורים – 18 מיליון שקל הוצאות לעומת 83 מיליון שקל רווח תפעולי.

מבחינת השורה התחתונה: אשטרום מציגה רווחיות גבוהה עם כ־93 מיליון שקל רווח נקי ברבעון השני של 2025. שיכון ובינוי עם כ־122 מיליון שקל רווח מיוחס לבעלי המניות, ודמרי עם כ־90 מיליון שקל. עם זאת, הממוצע הענפי נותר סביב 20 מיליון שקל בלבד.

רותם זילבר, שותף במשרד רו"ח גדול ומרצה להשקעות נדל"ן: "מה מאפיין חברות שהצליחו? יחס מכירה־מלאי גבוה, צמצום רכישות קרקעות חדשות והאצת שיווק בפרויקטים קיימים. יחסי מינוף נמוכים, יתרות מזומנים גבוהות ופרופיל חוב ארוך טווח מאוזן" 

לדברי זילבר "חברות עם רמת מינוף נמוכה – כמו שיכון ובינוי ואשטרום – מציגות רווחיות גבוהה יותר יחסית למתחרות; קבלנים מתקשים למחזר הלוואות בריביות נמוכות, מה שמאלץ דחיית פרויקטים חדשים ופוגע בהיצע העתידי, וגם הבנקים מקשיחים את תנאי המימון, עם דרישות מוגברות לביטחונות וליחס הון עצמי גבוה יותר".

מה מאפיין את החברות שהצליחו יותר?
"מבחינת ניהול מלאי – יחס מכירה־מלאי גבוה, צמצום רכישות קרקעות חדשות והאצת שיווק בפרויקטים קיימים. מבחינת גמישות פיננסית – יחסי מינוף נמוכים, יתרות מזומנים גבוהות ופרופיל חוב ארוך טווח מאוזן. מבחינת שיווק – התמקדות באזורי ביקוש קשיח, התאמת מבצעים לדרישות רגולציה ופתרונות מימון יצירתיים".

רו"ח רותם זילבר (צילום: BDO)

מאפיינים נוספים של חברות שהתמודדו יחסית בהצלחה עם התקופה הקשה לדברי זילבר הם מיקוד בהתחדשות עירונית, כאשר קרוב ל-30% מהמכירות בחציון היו בפרויקטים מסוג זה "חברות המתמקדות בהתחדשות עירונית מגלות עמידות גבוהה יותר למשבר. פרויקטים במרכזי ערים, עם תשתיות תחבורה ציבורית, מושכים ביקוש גם בתקופת האטה". 

מגמות נוספות שאותן מציין זילבר הן עלייה בריביות המשכנתאות שצמצמה את כוח הקנייה של משקי הבית ואפקט ה"ישיבה על הגדר" מצד הציבור שכולל המתנה להפחתת ריבית ולירידת מחירים, שבינתיים מקפיא את השוק. "יש קושי ממשי ליזמים למכור דירות חדשות, במיוחד בפלח היקר של השוק", הוא מוסיף.