יזמית איחדה מגרשים ברובע 3 כדי לבנות 6.5 קומות אך העירייה סרבה. ועדת הערר הכריעה

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב דחתה את ערר חברת "באוהאוס בן גוריון התחדשות עירונית " שביקשה להקים בניין בן שש קומות וקומת גג חלקית ברחוב בן גוריון, לאחר שאיחדה שתי חלקות סמוכות זו לזו. בהחלטתה, קבעה הוועדה בראשותה של עו"ד מיכל דגני הלברשטם, כי איחוד החלקות אינו מקנה אוטומטית זכויות של " מגרש גדול" וכי החלטת הוועדה המקומית להגביל את הבנייה ל־5.5 קומות תואמת את הוראות תוכנית רובע 3 ואת הצורך לשמור על מרקם הרחוב המוגן בהכרזת אונסק"ו. "אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המקומית שלא לאשר במגרש המאוחד זכויות של מגרש גדול", כתבה הוועדה, "זכויות הבנייה במגרש יהיו לפי מגרש קטן, הן בכל הנוגע לקווי הבניין והן בכל הנוגע למספר הקומות".

להחלטה של ועדת הערר המחוזית ת"א 

מדובר בפרויקט שאותו מקדמת באוהאוס בן גוריון התחדשות עירונית ברחוב בן גוריון 87-89 בתל אביב-יפו (חלקות 102 ו-103 בהתאמה). החברה בעלת זכויות מלאות בחלקה 102 ששטחה 333 מ"ר עליה בנוי מבנה בן שתי קומות. החברה היזמית התקשרה בהסכם עם בעלי דירות בבניין בן ארבע קומות בחלקה 103 הצמודה לה. גודלה של חלקה 103 הינו 337 מ"ר. שני הבניינים בנויים בקו בניין אפס ומשיקים זה לזה. הפרויקט כולל הריסה של שני המבנים הקיימים, איחודם למגרש אחד בשטח של כ-670 מ"ר, והקמת בניין חדש בן שש קומות וקומת גג חלקית.

לפי הגדרת תוכנית רובע 3, ביקשה החברה היזמית מהוועדה המקומית להפעיל את שיקול הדעת המוקנה לה ולאשר במגרש המאוחד זכויות בנייה של " מגרש גדול", קרי 6.5 קומות. זאת מכיוון שהשטח המשותף לחלקות עולה על 500 מ"ר כנדרש בסעיף 2.ג לתוכנית רובע 3. הוועדה המקומית כאמור דחתה את הבקשה וקבעה כי אין להקנות למגרש המאוחד זכויות של מגרש גדול שכן "תכנון בניין בן 6 קומות וקומת גג חלקית הינו בניגוד להמלצת מהנדס העיר ומחלקת תכנון עיר אזור מרכז בהתאם לשיקול הדעת כנקבע בהוראות סעיף 6.4 2-ג בתוכנית 3616א התקפה ומהווה סטייה ניכרת לתכנית". כנגד החלטה זו של הוועדה המקומית הגישה היזמית ערר.

"החלטת הוועדה המקומית הפכה את הפרויקט ללא כלכלי" 

היזמית טענה בערר כי תוכנית רובע 3 קובעת שני עקרונות תכנוניים: הראשון, במגרשים גדולים תותר הקמת מבנים בני 6 קומות וקומת גג חלקית, והשני קובע כי בעת יצירת מגרש גדול בדרך של איחוד חלקות, על הועדה המקומית להפעיל שיקול דעת בנוגע להיקף זכויות הבנייה שיוקנו למגרש המאוחד. לטענת העוררת החלטת הוועדה המקומית הופכת את הפרויקט ללא כדאי כלכלית שכן היא מאפשרת בנייה של 5.5 קומות, כלומר תוספת של קומה וחצי בלבד מה שלא מאפשר לטענת העוררת לקדם פרויקט. 

זאת ועוד, טענה העוררת כי המבנה העתיד לקום "לא יהיה חריג לבנוי סביבו מאחר ורוב הבניינים באזור כבר בנויים בקיר משותף וחלקם כבר היום גבוהים מהבניינים נשוא הערר דנן. כלומר, האזור צפוי לכלול גם בניינים בני 6 קומות ולא רק בניינים בני 5 קומות. לאורך שדרות בן גוריון, לרבות במקטע שבין רחוב אדם הכהן לרחוב דיזינגוף מצידה השני של השדרה, קיימים בניינים בגובה האמור. על כן אין באישור הגדלת מספר הקומות כדי להוות חריגה מהבנייה באזור".

ועדת הערר: "בחינה של המגרשים לאורך השדרה מעלה כי למעט מספר מגרשים בודדים, שטחם של מרבית המגרשים קטן מ-500 מ"ר. המרקם אכן מתאפיין במספר קומות ובקווי בניין האופייניים למגרש קטן. על כן לא מצאנו לנכון להתערב בשיקול דעת הוועדה המקומית בכל הנוגע להענקת זכויות של מגרש גדול בעת איחוד המגרשים" 

הוועדה המקומית בתל אביב טענה מנגד כי למרות שהיא מסכימה לאישור איחוד החלקות, הרי שהיא אינה מחויבת לאשר בדרך של הקלה את תוספת הקומה, וזאת למרות ששיקול דעתה מעוגן בסעיף 6.4 לתוכנית רובע 3. "הוועדה מצאה כי אין מקום לאשר במקרה הזה תוספת קומה" נכתב בתגובה לערר "שדרות בן גוריון הינן מרכיב חשוב בתחום הכרזת אונסק"ו, השומרת על גבהים אחידים ואינה עולה לגובה של מעל ל-5.5 קומות (כולל קומת קרקע או קומת עמודים). לפיכך כדי לשמור על מאפייני הרחוב, גובה הבנייה המירבי לא יעלה מעל 5 קומות וקומת גג חלקית הכולל קומת קרקע או קומת עמודים".

עוד טענה הוועדה המקומית כי ככל שיאשרו במגרש העוררים זכויות בנייה של מגרש גדול, יהיה המבנה חריג לבלוק. בנייתו תגרום לפגיעה ממשית וחריגה במרקם הקיים בניגוד להוראות התכנית.

ועדת הערר: "שיקול הדעת נתון לוועדה המקומית"

ועדת הערר כאמור אימצה את עמדת הוועדה המקומית. בנימוקיה ציינה ועדת הערר כי תוכנית רובע 3 הינה תוכנית נפחית, קרי "היא אינה קובעת את היקף שטחי הבנייה אלא היא קובעת הוראות בנייה, כאשר כל שטחי הבנייה הנכללים במגבלות שנקבעו בהוראות הבנייה האמורות, הינם שטחים המותרים לפי התוכנית. במילים אחרות, זכויות הבנייה הן תוצאה של מסגרת קווי הבניין ומספר הקומות המותרות".

עוד קבעה הוועדה כי "איחוד החלקות אין פירושו הקנייה אוטומטית של זכויות הפנייה לפי ' מגרש גדול'", וכי שיקול הדעת בעניין זה נתון בידי הועדה המקומית כפי שתוכנית רובע 3 מגדירה. ההחלטה שלא לאשר קומות של מגרש גדול מקורה בעמדת הועדה המקומית בדבר הצורך לשמור על מרקם קיים באזור ההכרזה.

"בחינה של המגרשים לאורך השדרה מעלה כי למעט מספר מגרשים בודדים, שטחם של מרבית המגרשים קטן מ-500 מ"ר. המרקם אכן מתאפיין במספר קומות ובקווי בניין האופייניים למגרש קטן. על כן לא מצאנו לנכון להתערב בשיקול דעת הוועדה המקומית בכל הנוגע להענקת זכויות של מגרש גדול בעת איחוד המגרשים... למסקנה דומה הגענו גם בנוגע למרכיב השני הקובע את זכויות הבנייה בתכנית נפחית, והוא קווי הבניין".

את העוררת ייצג עו"ד רמי י. מנוח, ואת הוועדה המקומית ייצג עו"ד צליל גולדרט.