העליון הטיל על לשכת רישום המקרקעין אחריות לזיוף: "אינה יכולה לשמש חותמת גומי"

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, הפך לאחרונה פסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי, וקבע כי על לשכת רישום המקרקעין לצאת באחריות למעשה תרמית במסגרתו זויפה בעלות בדירה שנמכרה לצד ג', זאת בשל התרשלותה בהליך רישום הבעלות המזויפת. בפסק דינו של השופט אלכס שטיין (שניתן פה אחד יחד עם הנשיא יצחק עמית והשופט יחיאל כשר) נקבע חלקה של לשכת הרישום על 30%, לצד 50% מהאחריות שהוטלה על עורך הדין בא כוחו של הרמאי, ו-20% על יורשו החוקי של הנכס בשל אשם תורם.

מדובר בפסק דין שלישי שניתן בפרשה לאחר שבית משפט השלום חילק את האחריות בין ב"כ הרמאי (45%), לשכת הרישום (35%) ויורש הנכס (20%) ולאחר שהערכאה המחוזית ניקתה לחלוטין את לשכת הרישום מאחריות והגדילה את חלקם של ב"כ הרמאי (70%) ויורש הנכס (30%). התוצאה אליה הגיע השופט שטיין דומה למדי לזו שאליה הגיע בפסק דינו התקדימי בעניין קונפינו מדצמבר 23', שעסק גם הוא בפיצוי בגין זיוף בעלות על נכס, וגם בו הטיל על לשכת הרישום 30% מהאחריות לנזק.

לפסק הדין של העליון 

תחילתה של הפרשה בשנת 2025, אז הלכה בעלת הנכס לעולמה והורישה את דירתה בחולון לבנה היחיד. בשנת 2006 הוציא הבן צו ירושה מרשם הירושות, לפיו הוא היורש היחיד של עזבון אמו. עשור מאוחר יותר, בשנת 2016, ביקש הבן לרשום את הדירה על שמו, "אלא שאז התברר לו כי בשנת 2011 המקרקעין נרשמו על שמו של אדם אחר... מכוח צו ירושה. אחרי בירור שערך מול לשכת הרישום, זיו גילה כי במועד לא ידוע זויף מסמך אשר נחזה להיות צו ירושה שניתן לכאורה על-ידי בית הדין הרבני בתל אביב-יפו, ביום 28.7.2007. לאחר רישום המקרקעין במרמה, נמכרו המקרקעין לצד ג', ומאז נמכרו פעם נוספת".

בעקבות הדברים הגיש יורש הנכס ב-2019 תביעה על סך של כ-2 מיליון שקלים נגד שורה של גורמים, וזו התבררה לבסוף רק מול לשכת הרישום ובא כוחו של הרמאי שביצע עבורו את רישום הנכס בלשכת הרישום, מבלי שהיה מודע לתרמית.

בספטמבר 22' נתן שופט השלום אילן דפדי (כיום שופט מחוזי) את פסק דינו, במסגרתו נפסק בהקשר של לשכת הרישום כי זו אחראית לכשל שנוצר. זאת בין היתר בשל העובדה כי בהכשרת בוחני העסקאות לא הושם דגש מיוחד על בדיקת האותנטיות של מסמכים, על אף שהדבר היה דרוש. עוד נקבע כי בהעדר אמצעים טכנולוגיים הולמים לזיהוי זיופים, מצופה מלשכת הרישום, למצער, כי תערוך בדיקה מול הגורם אשר הנפיק לכאורה את צו הירושה. לבסוף הועמד שיעור אחריותה כאמור על 35% מהנזק הכולל, לצד 45% של בא כח הרמאי.

לגבי היורש נקבע כי אם היה דואג להעביר את הנכס על שמו בסמוך לאחר מות אמו, סביר להניח כי היה ניתן לסכל את מעשה התרמית. לפיכך, הוטל עליו אשם תורם בשיעור של 20%. בית משפט השלום העריך את שווי הנזק בסך של 1,336,971 ש"ח, ואת הפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה ליורש בסך של 50,000 ש"ח, כך שסך הנזק הועמד על קצת פחות מ-1.4 מלש"ח.

בעקבות פסק הדין ערערו כל שלושת הצדדים לביהמ"ש המחוזי. בפסק דין שפורסם באוקטובר 23', קיבל הרכב השופטים בראשות סגן הנשיא שאול שוחט את ערעורה של לשכת הרישום בשלמותו וביטל את רכיב אחריותה לנזק. בין היתר קבע שוחט כי הטלת אחריות על לשכת הרישום בגין אי-התקנת נהלים, כאשר לשכת הרישום פעלה כדין על-פי נהליה ולא חשדה בזיוף, היא מרחיקת לכת. עוד נקבע כי הטלת חובה על לשכת הרישום ליצור קשר עם הגורם שהנפיק את צו הירושה כדי לוודא את האותנטיות של הצו, גם בהעדר כל חשד לגביו, תביא להכבדה על המערכת וליצירת עיכובים במתן השירות לאזרח. ההחלטה התקבלה פה אחד ע"י ההרכב שכלל גם את השופטים נפתלי שילה וסיגל רסלר-זכאי.

הלשכה התעלמה מכך שהמסמך אינו מקורי

אלא שדעתו של העליון כאמור היתה שונה. "אחרי ששקלתי את טענות הצדדים שהועלו לפנינו בעל-פה ובכתובים, הגעתי למסקנה כי מן הדין לקבל את הערעורים ולקבוע כי לשכת הרישום התרשלה ועל כן אחראית גם היא לנזק – זאת, בשיעור של 30%", קבע השופט שטיין.

במסגרת פסק הדין קבע שטיין כי "לשכת הרישום – כמי שיש לה יכולת עדיפה למנוע טעויות במרשם מתוקף תפקידה ומומחיותה – אינה יכולה לשמש חותמת גומי בבואה לבחון בקשות לרישום זכויות במקרקעין. עליה לתפקד כשומרת הסף של המרשם ולהקפיד על ניהול רישום אמין ומדויק של זכויות במקרקעין. תפקוד כאמור חיוני כדי לבצר את אמינותו של המרשם, ליצור ודאות ביחס למצב הזכויות הרשומות בנכסי מקרקעין, ולהשליט סדר וביטחון בשוק הנדל"ן... כאשר נופלת במרשם שגגה, האחריות בנזיקין תוטל ברגיל על לשכת הרישום על בסיס התרשלות עובדיה".

במסגרת פסק הדין קבע שטיין כי "לשכת הרישום – כמי שיש לה יכולת עדיפה למנוע טעויות במרשם מתוקף תפקידה ומומחיותה – אינה יכולה לשמש חותמת גומי בבואה לבחון בקשות לרישום זכויות במקרקעין. עליה לתפקד כשומרת הסף של המרשם ולהקפיד על ניהול רישום אמין ומדויק של זכויות במקרקעין

הממצא המרכזי שעליו ביסס שטיין את קביעתו כי לשכת הרישום התרשלה הוא שהעותק המזויף של צו הירושה הוצג על ידי עורך דינו של הרמאי כ"מקור", וזאת "למרות שעל-פניו לא נראה כזה, ואף הכיל רישום 'העתק מתאים למקור'". סימנים אלה היו אמורים על פי פסק הדין לעורר את חשד הלשכה ולהביא אותה לנקוט פעולות נוספות כמו יצירת קשר עם הגורם שלכאורה הנפיק את הצו.

"סבורני כי בנסיבות כאלה, ובכל יתר המקרים בהם אין ביטחון מלא באותנטיות של המסמך שעל בסיסו מבוקש שינוי ברישום הזכויות במקרקעין, חייבת הייתה לשכת הרישום לברר עם בית הדין הרבני תל אביב-יפו אם מדובר בצו ירושה אמיתי שניתן על ידי דייניו", כתב שטיין, "הדבר לא נעשה – ומכאן התרשלותה של לשכת הרישום. כפי שיוסבר להלן, בעניינים של רישום זכויות במקרקעין אין – ואסור שיהיו – קיצורי דרך והקלות שהחוק ותקנות הרישום אינם מתירים".

מחלוקת בין השופטים

עוד הדגיש שטיין כי החוק קובע ש"'צו ירושה' שעל בסיסו רשאית לשכת רישום המקרקעין לשנות את רישום הזכויות בנכס מקרקעין הוא הצו המקורי גופו", וכי "קיימים שני סוגים של עותקים אשר נחשבים לשווי מעמד לצווי ירושה מקוריים: האחד, העתק מתאים למקור שאושר ואומת ככזה על-ידי נוטריון מוסמך; והשני, העתק מתאים למקור שאושר ואומת ככזה על-ידי בית המשפט או בית הדין הדתי אשר נתן את צו הירושה – זאת, כאשר גורם מוסמך באותו בית משפט או בית דין, כדוגמת הרשם או המזכיר הראשי, חתם על העתק הצו לצד החותמת המקורית שהוטבעה עליו". במקרה הנדון, כאשר "קיבלה לידיה לשכת הרישום עותק של צו ירושה שמתיימר להיות תחליף חוקי לצו המקורי, היה עליה לוודא כי התחליף עומד בכל התנאים כדי לשמש כתחליף חוקי".

השופט שטיין: "מטבע הדברים, תחליפיהם החוקיים של צווי הירושה המקוריים הינם בעלי פוטנציאל גדול יותר לזיוף, בהשוואה לצו המקורי גופו. משכך הוא, כאשר מוגשת ללשכת הרישום בקשה לרישום זכויות במקרקעין שלא על בסיס צו ירושה מקורי, כי אם על בסיס תחליפו החוקי של הצו, חובה על לשכת הרישום ליצור קשר עם הטריבונל שלכאורה הוציא את הצו כדי לוודא את אמיתותו" 

לדברי שטיין, "מטבע הדברים, תחליפיהם החוקיים של צווי הירושה המקוריים הינם בעלי פוטנציאל גדול יותר לזיוף, בהשוואה לצו המקורי גופו. משכך הוא, כאשר מוגשת ללשכת הרישום בקשה לרישום זכויות במקרקעין שלא על בסיס צו ירושה מקורי, כי אם על בסיס תחליפו החוקי של הצו, חובה על לשכת הרישום ליצור קשר עם הטריבונל שלכאורה הוציא את הצו כדי לוודא את אמיתותו". עוד הוסיף שטיין כי מדובר ב"דרישות בסיסיות מהגורם המקצועי שאמון על ניהול המרשם. בניגוד לטענות שנשמעו לפנינו מטעמה של לשכת הרישום, סבורני כי דרישות אלה לא קשה לקיים, ויש להקפיד על קיומן בהתחשב בכך שנכס מקרקעין מהווה, לרוב, הנכס הכלכלי המשמעותי ביותר של אזרח מהשורה".

בנקודה זו התעוררה מחלוקת בין השופטים, כאשר השופט כשר העיר כי ככל שהתחליף חתום ומאומת באופן חוקי על ידי הגורם שהוסמך לכך בחוק, אין חובה כי לשכת הרישום תפנה אל הגורם המנפיק. במקרה זה מדובר בדיון תיאורטי שלא שינה את התוצאה, שכן כאמור צו הירושה המזויף לא נחתם ואומת כחוק.

שטיין סיכם כי אם לשכת הרישום הייתה יוצרת קשר עם בית הדין הרבני תל אביב-יפו – הגורם שהוצג בפניה כמי שהנפיק את צו הירושה המקורי – הדבר היה מקשה עד-מאוד על הוצאתה לפועל של התרמית שאירעה, וניתן אף לשער שהתרמית היתה נמנעת. לשכת הרישום לא קיימה חובה בסיסית זו ובכך התרשלה. עליה לשאת אפוא בתוצאות התרשלותה". לפיכך הועמד כאמור שיעור אחריותה של לשכת הרישום על 30%.

עוד נפסקו הוצאות לזכות היורש בסך של 45 אלף שקל שישולמו ע"י לשכת הרישום, ושל 35 אלף שקל שישולמו ע"י ב"כ הרמאי.