מכה לריבוע כחול נדל"ן: ועדת הערר ביטלה היתר לפרויקט מגורים ומסחר בהרצליה

ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד סילביה רביד, ביטלה בשבוע שעבר החלטה של הוועדה המקומית הרצליה לאשר בקשת היתר שהגישה רבוע כחול נדל"ן לבניית פרויקט מגורים ומסחר, במסגרת פרויקט התחדשות עירונית בשכונת נווה עמל בעיר. בהחלטתה, קיבלה ועדת הערר את העררים שהוגשו על ידי בעלי חלקות סמוכות נגד אישור הבקשה, קבעה שההיתר שאושר על ידי הוועדה המקומית אינו תואם את התוכניות החלות בשטח, והחזירה את הבקשה לדיון חוזר בוועדה המקומית.

הבקשה שהגישה רבוע כחול נדל"ן היא למתן היתר הריסה ובנייה במגרש שבו ניצב כיום מבנה סופרמרקט בן קומה אחת ברחוב כצנלסון בשכונת נווה עמל בהרצליה. במקומו מבקשת החברה לבנות מבנה בן 5.5 קומות הכולל 18 יח"ד וקומת מסחר. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה במרץ השנה, בהתבסס על כך שבמגרש כבר קיימות זכויות בנייה ל-3 קומות ועל פי תוכניות ההתחדשות החלות במקום ( תמ"א 38 והתוכני המקומית לפי סעיף 23) ניתן להוסיף 2.5 קומות נוספות, ובסך הכל – 5.5 קומות. בסך הכל אושרה בניית מבנה בשטח 3,245 מ"ר הכולל כאמור 18 יח"ד ושטחי מסחר.

נגד ההחלטה הוגשו עררים מצד בעלי חלקות גובלות, שטענו כי זכויות הבניה שניתנו לפרויקט גבוהות משמעותית מההיקף שמאפשרות התוכניות החלות במקום. לטענת העוררים, תוכניות ההתחדשות החלות לא מעניקות זכויות ל-2.5 קומות למבנה קיים שאינו למגורים אלא קומה אחת בלבד. עוד טענו כי תיקון 3א' לתמ"א 38, המאפשר תוספת זכויות, אינו חל בהרצליה, וכן שלא הוכח כי המבנה דורש חיזוק, וכי הבנייה בסביבת צמודי קרקע אינה מותאמת לסביבתה.

הבקשה שהגישה רבוע כחול נדל"ן היא למתן היתר הריסה ובנייה במגרש שבו ניצב כיום מבנה סופרמרקט בן קומה אחת ברחוב כצנלסון בשכונת נווה עמל בהרצליה. במקומו מבקשת החברה לבנות מבנה בן 5.5 קומות הכולל 18 יח"ד וקומת מסחר. נגד ההחלטה הוגשו עררים מצד בעלי חלקות גובלות, שטענו כי זכויות הבניה שניתנו לפרויקט גבוהות משמעותית מההיקף שמאפשרות התוכניות החלות במקום

הוועדה המקומית השיבה שדין הטענות להידחות, ולו רק בשל העובדה שהטענות לא הועלו בהתנגדות. כמו כן טענה שתוכניות ההתחדשות מאפשרת תוספת 2 קומות לזכויות למבנה  - תוספת 3 קומות, כלומר על פי התוכנית המאושרת ולא לפי המצב הקיים. עוד טענה שלפי תמ"א 38  לא קיימת מגבלה על מבנה שאינו למגורים ובלבד שהוא טעון חיזוק.

הרבוע הכחול השיבה טענות דומות ואף ציינה שהוועדה המקומית צמצמה את הזכויות בבקשה כדי להתאים לסביבה. כמו כן טענה שהמגבלה בחוק היא למבנה שאינו נועד למגורים ולא  למבנה קיים שלא משמש למגורים.

ועדת הערר: הדיון יוחזר לוועדה המקומית

ועדת הערר קבעה כי המבחן לתחולת התמריצים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש הוא על פי ייעוד המבנה הקיים כפי שנקבע בהיתר הבנייה שלו, ולא על פי ייעוד המגרש או מבנה תיאורטי שניתן לבנות: "עולה כי על פי תמ"א 38 בנוסחה על פי תיקון 3 מבנה הסופרמרקט אשר על פי היתר הבניה שניתן לו אינו מבנה למגורים, אלא משמש לסופרמרקט, דהיינו למסחר, הינו בבחינת 'מבנה קיים שאינו מיועד למגורים' ועל כן חל עליו סעיף 14 לתמ"א המאפשר תוספת קומה אחת בלבד".

ועדת הערר: "עולה כי על פי תמ"א 38 בנוסחה על פי תיקון 3 מבנה הסופרמרקט אשר על פי היתר הבניה שניתן לו אינו מבנה למגורים, אלא משמש לסופרמרקט, דהיינו למסחר, הינו בבחינת 'מבנה קיים שאינו מיועד למגורים' ועל כן חל עליו סעיף 14 לתמ"א המאפשר תוספת קומה אחת בלבד".

עוד קבעה הוועדה כי העובדה שניתן היה להקים במגרש מבנה בעל חזית מסחרית ושתי קומות מגורים על פי התוכנית המאושרת למגרש - אינה רלבנטית, שכן "התמריץ נקבע על פי המבנה הקיים ולא על פי מבנה אפשרי. התמריץ לא נקבע על פי ייעוד המגרש או השימוש שנעשה בפועל במבנה, אלא על פי מה שבנוי עליו על פי היתר הבניה".

עם זאת קבעה הוועדה כי תוכניות ההתחדשות - תמ"א 38 ותוכנית ההתחדשות העירונית של הרצליה (הר/2213) מאפשרות תוספת של שתי קומות על הקיים: "ניתן להתיר ביחס למבנה שאינו למגורים, תוספת מקסימלית של 2 קומות. האחת, מכוח סעיף 14א' לתמ"א והשנייה מכוח תוכנית הר/2213, כאשר כל אחת מהקומות בשטח קומה טיפוסית אחת".

הוועדה קבעה כי הדיון יוחזר לוועדה המקומית על מנת שתשקול לאשר מתן היתר לבניין מוקטן, כאשר התמריצים יהיו בהיקף שטח של שתי קומות טיפוסיות ולא כפי שחושב. היזם נדרש לתקן את הבקשה או לעדכן את הוועדה המקומית בתוך 30 ימים האם הוא חוזר בו מבקשת ההיתר. לכל אחת המשיבות נקבע צו הוצאות של 3,000 שקל.