נמצא בדירה אחת ורשום בשנייה: אחרי 45 שנה - העליון הכריע למי שייך החדר

בשתי דירות סמוכות בעלות קיר משותף, בבית מגורים באשדוד, אחד מחדריה של אחת מהדירות, רשום מזה 45 שנה כשייך לדירה השכנה. כאשר ביקשו בעלי הדירה שבה נכלל החדר לתקן את רישום הבית המשותף כך שישקף את המציאות הפיזית, נתקלו בהתנגדות עזה מצד שכניהם שדרשו כי דווקא המציאות הפיזית תשונה – כך שתתאים עצמה לרישום. כלומר, שהחדר יועבר לרשותם. בשאלה הלכאורה פשוטה הזו – למי שייך החדר - התגלגלה עד לבית המשפט העליון שהכריע לאחרונה בנושא.

בדעת רוב, אשר כלל את הנשיא יצחק עמית ואת השופט עופר גרוסקופף, קיבל העליון את ערעור הדיירים שביקשו לשנות את הרישום בהתאם למצב בשטח, והפך את פסיקת בית המשפט המחוזי בבאר שבע משנת 2022, שהורה על העברת הבעלות בחדר בהתאם לרישום. שופטי הרוב קבעו כי יש לתקן את הרישום בפנקס הבית המשותף כך שיתאים למצב בפועל, אף שחלפו עשרות שנים מאז הרישום השגוי. את דעת המיעוט, לפיה על הבעלות בחדר לעבור ידיים, כתבה השופטת רות רונן.

לפסק הדין של בית המשפט העליון 

המערערים הם בני זוג המתגוררים בבית דירות בסמוך לדירתם של זוג המשיבים, המתגוררים בשתי דירות סמוכות עם קיר משותף בבניין בן 4 קומות ברחוב שלמה בן יוסף 3 באשדוד. המחלוקת נוגעת לחדר אחד, ששטחו כ־12.5 מ"ר, כאשר שני הצדדים טוענים לזכויות בו. מדובר בשתי דירות פנימיות שכל אחת מהן שייכת לכניסה אחרת.

לפי הרישום בפנקס הבתים המשותפים משנת 1980 (החלוקה ברישום), שתי הדירות הן בנות שלושה חדרים בשטח זהה של 65.2 מ"ר. אך בפועל, דירת המערערים היא דירת ארבעה חדרים בשטח של כ־78 מ"ר, ואילו דירת המשיבים היא דירת שני חדרים בשטח של כ־53 מ"ר (החלוקה בפועל). חוסר ההתאמה הזה אינו ייחודי להן, אלא קיים בכל שמונה הדירות הפנימיות בבניין, אלא שרק המחלוקת ביניהן הגיעה לבית המשפט.

המערערים הם בני זוג המתגוררים בבית דירות בסמוך לדירתם של זוג המשיבים, המתגוררים בשתי דירות סמוכות עם קיר משותף בבניין בן 4 קומות ברחוב שלמה בן יוסף 3 באשדוד. המחלוקת נוגעת לחדר אחד, ששטחו כ־12.5 מ"ר, כאשר שני הצדדים טוענים לזכויות בו. מדובר בשתי דירות פנימיות שכל אחת מהן שייכת לכניסה אחרת

ההבדל בין החלוקה ברישום לבין החלוקה בפועל נובע מכך שאחד החדרים – ששטחו כ־12.5 מ"ר – אשר מצוי בדירת המשיבים לפי החלוקה ברישום, הוא למעשה חלק מדירת המערערים לפי החלוקה בפועל. כבר בהיתר הבנייה משנת 1970 צוינה החלוקה שברישום. מכאן נבעה המחלוקת – האם השינוי בדירות קדם לרישום, או שמדובר ברישום שגוי. לשיטתה של "עמיגור", שקיבלה את הדירות לידיה בשנת 1972 במצב הפיזי הנתון כיום, ייתכן שהחלוקה ברישום שיקפה את התכנון המקורי של הדירות. אולם בשלב מסוים בשנות ה־70 נוצר צורך בדירות ארבעה חדרים המתאימות למשפחות גדולות, ובהתאם השתנה תכנון הדירות, והבניין נבנה על פי החלוקה בפועל.

הפער בין המצב הרישומי לפי הנסח לבין המצב הפיזי והחוזי בא לידי ביטוי גם בתמורות ששולמו: המערערים רכשו את דירתם ב־100 אלף דולר לפי השווי דאז, כשצוין שזו דירת 4 חדרים, בשטח ברוטו של 90 מ"ר ושטח רשום של 65 מ"ר; והמשיבים רכשו את דירתם באותה שנה ב־75 אלף דולר כדירת 2 חדרים רשומה על 65 מ"ר.

המחוזי: אין עילה לתיקון המרשם 

בני הזוג המשיבים, שהשכירו את הדירה, גילו לטענתם את הפער הרישומי רק בשנת 2016, בעקבות הערכת שמאי והבנק למשכנתאות, ודרשו מהמערערים להעביר את החדר לחזקתם. נציין שגם בארנונה החיוב היה בהתאם לגודלי הדירות בפועל. הליך תביעת הבעלות והתביעה לתיקון המרשם אוחדו לדיון בבית המשפט המחוזי.

בתביעה בבית המשפט המחוזי טענו המשיבים שרכשו את הנכס על פי הרישום ולא ידעו מה גודלו, משום שלא ביקרו בו פעמים רבות – הן במועד הקנייה והן במועד ההשכרה שנוהלה על ידי בן משפחה. ואילו המערערים ידעו על הטעות ברישום, כפי שעלה מהסכם המכר ומדוח שמאית הבנק. מנגד הגישו המערערים תביעה למחוזי לשינוי הרישום או לקביעת זיקת הנאה מכוח שנים. על כך השיבו המשיבים כי חלה התיישנות על שינוי הרישום (7 שנים), כי פעלו בתום לב כלפי החוזים שעליהם חתמו, ולא היו מודעים לפער בגודל, וכי השינוי נעשה בשלב מאוחר יותר מהרישום באמצעות פריצת הקיר המפריד.

בית המשפט המחוזי, בפסק דין של השופטת גאולה לוין, קיבל את עמדת המשיבים וקבע כי אין עילה לתיקון המרשם. בית המשפט קבע כי כבר מ־2016 ידעו המערערים על ההבדל בין הרישום למצב בפועל ולא פעלו לתקנו, על אף המלצת השמאית. עוד קבע כי המשיבים פעלו בתום לב בהסתמך על השטח הרשום, וכי שינוי ברישום יתבצע רק בנסיבות חריגות – בהן רישום במרמה או זכות שהייתה בפנקס הישן והושמטה בפנקס החדש. מכאן קיבל את תביעת העברת הבעלות. בעקבות זאת, בהליך אחר, קבע בית משפט השלום סילוק יד אך לא פסק דמי שימוש, ונקבע ב־2023 שפסק הדין יבוצע לאחר ההחלטה בעליון.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת המשיבים וקבע כי אין עילה לתיקון המרשם. בית המשפט קבע כי כבר מ־2016 ידעו המערערים על ההבדל בין הרישום למצב בפועל ולא פעלו לתקנו, על אף המלצת השמאית. עוד קבע כי המשיבים פעלו בתום לב בהסתמך על השטח הרשום, וכי שינוי ברישום יתבצע רק בנסיבות חריגות

בפני העליון חזרו המערערים על טענתם כי הרישום היה שגוי מאז ומתמיד, ונובע משגיאה של עמיגור שהייתה הבעלים הראשונה; ששני הצדדים רכשו את הדירות על סמך מראית עין; שמחירי הדירות משקפים את הפערים; וגם שמספר החדרים מצוין בחוזי המכר.

דעת הרוב בעליון: יש להורות על תיקון הרישום 

בבית המשפט העליון התגלעה מחלוקת בין השופטים, כאשר שלושתם הסכימו כי תוצאת בית המשפט המחוזי אינה צודקת. 

השופטת רות רונן, בדעת מיעוט, קבעה כי תביעת המערערים לתיקון המרשם התיישנה, מכיוון שתקופת ההתיישנות (25 שנים במקרקעין מוסדרים) החלה במועד הרישום השגוי בשנת 1980 וחלפה עד מועד הגשת התביעה. לכן אין מקום להורות על תיקון הרישום. אף על פי כן, קבעה כי יש להכיר בבעלותם של המשיבים בחדר, אך בכפוף לזכות שימוש והחזקה (רישיון) בלתי הדירה וניתנת להעברה למערערים – כלומר רישיון להשתמש בחדר שלא ניתן לביטול. רונן ביססה זאת על שיקולי צדק, הסתמכות, כוונת הצדדים בחוזי המכר (ששיקפו דירת 4 חדרים ו־2 חדרים) והעובדה כי הרישיון ניתן במקור על ידי עמיגור כאשר הייתה הבעלים של שתי הדירות.

היא לא קיבלה את דעת חבריה בדבר טעות סופר: "הטוען לטעות סופר נדרש להוכיח כי התקבלה בפועל הכרעה כלשהי וכי היא לא נרשמה כראוי במרשם – וכי לכן מדובר בטעות סופר ולא בטעות מקרית או טעות בשיקול דעת. בשונה מחברי, אינני סבורה כי אלה הם פני הדברים במקרה דנן; או למצער – כי לא הוכח שכך קרה, כאשר אין לפנינו כל אסמכתא המצביעה על כך". 

הנשיא יצחק עמית הסכים עם השופט גרוסקופף כי יש להורות על תיקון הרישום. הוא קבע כי המשיבים אינם יכולים ליהנות מהגנת רוכש בתום לב, מכיוון שרכשו את הדירה בפועל כדירת שני חדרים ולא הסתמכו על המרשם. השופטת רות רונן, בדעת מיעוט, קבעה כי תביעת המערערים לתיקון המרשם התיישנה, מכיוון שתקופת ההתיישנות החלה במועד הרישום השגוי בשנת 1980 וחלפה עד מועד הגשת התביעה

השופט עופר גרוסקופף, בדעת רוב, חלק על רונן בעניין ההתיישנות. הוא קבע כי הפער בין הרישום לבין המצב בשטח הוא "טעות סופר", שלהבדיל מטעויות מהותיות אחרות, אינה כפופה לדיני ההתיישנות:" עוד במועד רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים, היה המצב בשטח והחלוקה בין הדירות כפי שהוא כיום, ובהתאם – תשריט הבית המשותף לא היה נכון, ולא שיקף את מצב הדברים כהווייתו. חלוקה זו השתרשה, כך שלמעשה לאורך עשרות שנים כלל הגורמים המעורבים פעלו לפי ובהסתמך על החלוקה בפועל. 

"הבירור העובדתי אחרי שנים רבות והניסיון להתחקות אחר הסיבה המדויקת בגינה נוצרה הטעות – קשים ולא התבררו עד תום… קיימות אינדיקציות משמעותיות כי מדובר בטעות סופר, ובכלל זה העובדה שעוד במועד הרישום הייתה החלוקה בין הדירות כפי שהיא כיום; העובדה שמשך עשרות שנים הועברו הדירות בתוצרתן בפועל (להבדיל ממצבן הרישומי) וכלל הגורמים נסמכו על מצב זה; ועמדתה של עמיגור עצמה – שהיא הכוח המניע מאחורי הליך הרישום הראשוני של הבניין. אף חזקת התקינות מקשה להניח כי המדינה, באמצעות עמיגור, ביקשה ליצור בכוונת מכוון תקלה מהסוג שנוצר.

"בנסיבות אלו, בחינת מכלול העובדות מובילה למסקנה מסתברת אחת ולפיה הכוונה האמיתית של עמיגור (אשר אין חולק כי הרשם פעל על פי המסמכים שהעבירה) הייתה לרשום את הדירות בהתאם למצב העניינים בשטח, כך שדירתם של המשיבים בת שני חדרים ודירתם של המערערים בת ארבעה חדרים. אם כך, הרי שצירוף התשריט הבלתי עדכני הוא תוצאה של טעות סופר, ולא של החלטה מודעת להטעות את רשם המקרקעין ". 

הנשיא יצחק עמית הסכים עם השופט גרוסקופף כי יש להורות על תיקון הרישום. הוא קבע כי המשיבים אינם יכולים ליהנות מהגנת רוכש בתום לב, מכיוון שרכשו את הדירה בפועל כדירת שני חדרים ולא הסתמכו על המרשם. עמית הציע נתיב נוסף לעקיפת ההתיישנות: תביעת תיקון המרשם הוגשה כתביעה שכנגד לתביעת הבעלות של חדד, ולכן חל עליה סעיף המבטל את מגבלת ההתיישנות. המשיבים חויבו בהוצאות משפט של 30,000 שקל על שני ההליכים.
את המערערים ייצג עו"ד משה מורגנשטרן.