המדינה ביטלה ההטבה, מגוריט ייקרה השכ"ד לדיירים באלפי ש' ודרשה החלטה תוך 5 ימים

כמעט כל מי שגר בשכירות מכיר את חוסר הנחת והחשש שמגיעים עם התקרבות החוזה לסיום, בהתחשב באי הוודאות לגבי השאלה האם ובכמה יעלה הבעלים את שכר הדירה. תסריט שבו בעל הדירה מודיע כי שכר הדירה צפוי לזנק ב-50% ועליך להחליט בתוך חמישה ימים בלבד האם לקבל את ההצעה או לעזוב את הדירה, נשמע דמיוני אפילו בחס לשוק הכאוטי בישראל. אלא שזה בדיוק מה שקרה בשבוע שעבר לחלק משוכריה של מגוריט במגדל "גפן טאוור", הממוקם בשכונת הגפן ברמת גן.

הללו קיבלו מכתבים לפיהם שכר הדירה שלהם צפוי לעלות ב-30%-50%, בהתאם לשווי הדירה, זאת בעקבות הוצאת הפרויקט שלהם מהחוק לעידוד השקעות הון לאחר מכירת הדירות מהיזם - חברת אוליאנדר - למגוריט. במכתב ששלחה בשבוע שעבר מגוריט לדיירים, הציעה החברה להמשיך במודל שכירות ארוכת טווח, אך בשכר דירה גבוה באופן משמעותי, תוך שהיא קוצבת את זמן קבלת ההחלטה לימים ספורים.

מגוריט חתמה במאי השנה על הסכם לרכישת 75 דירות מתוך 148 דירות במגדל "גפן טאוור" של חברת אוליאנדר, בבעלות צבי גפן, נכדו של מייסד השכונה צבי הירש גפן, ברחוב התקווה בשכונה. התמורה הכוללת לעסקה, כולל מחסנים וחניות הייתה כ-311.5 מיליון שקל. הדירות בזמן העסקה היו מושכרות כשנתיים, עם הכנסה שנתית כוללת של כ-7.7 מיליון שקל.

השכרת הדירות על ידי אוליאנדר התבצעה בהתאם לתנאי חוק עידוד השקעות הון, כאשר חלק מהדירות הושכרו בשכר דירה נמוך ממחיר השוק, בעוד שהיזם נהנה מהטבות מס. מגוריט התחייבה להמשיך להשכיר את הדירות במשך שנתיים נוספות לפחות לפי המגבלות שנקבעו בחוק לעידוד השקעות הון, במידה ומשרד הכלכלה יאשר את המשך תחולת החוק.

אלא שלאחר העסקה, משרד הכלכלה החליט שלא להמשיך להחיל את ההטבות שמעניק החוק לעידוד השקעות הון על דירות הפרויקט, ואף דחה ערעור שהגישה מגוריט בנושא. על פי גורמים במגוריט, להחלטה זו משמעות של עשרות מיליוני שקלים של תוספת מס שעל החברה לשלם, מה שלטענתם לא אפשר לחברה להמשיך במסלול ההשכרה במחיר המוזל.

"השוכרים נותרו שבויים בידי העסקנים האלה"

לפי המכתב שנשלח בשבוע שעבר, תנאי הסכם השכירות שחתמו הדיירים עם הבעלים הקודם, חברת אוליאנדר יהיה תקף ל-90 יום נוספים, תוך הסבת התשלומים והבטוחות למגוריט. לצד זאת, הציעה החברה חוזי שכירות ארוכי טווח ל-5 שנים עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות, תוך העלאה של שכר הדירה. במקרים הקיצוניים ביותר, שכר הדירה שבו נקבה החברה שיקף עלייה בשיעור של 50% לעומת שכר הדירה הנוכחי. לצדם היו העלאות מתונות יותר של אלף או אלפיים שקלים.

על פי החוזים שמציעה החברה, לדייר תינתן אפשרות לעזוב את הדירה לאחר 12 חודשי שכירות בהתראה של חודש, והחברה תוכל לייקר את שכר הדירה בצמוד למדד החל מהשנה השלישית. לדיירים ניתנו חמישה ימים להחליט אם לקבל את ההסכם של מגוריט או לעזוב.

דייר במגדל: "הדיון הוא פחות על המחיר, אלא על הדרך. להודיע ברביעי בערב שיש עד יום שני לקבל החלטה על העלאה של כמה אלפי ש"ח, ואם לא נקבל החלטה, אז זו הודעת עזיבה מבחינתם, ותוך 3 חודשים יש לפנות את הדירה. זה לא תואם את המצג שלהם. זה בלתי נסבל למשפחות עם ילדים"

"דיירים קיבלו מכתב בו הוכרזה העלאה מ-8,500 ל-12,500 שקלים", מספרת אחת הדיירות בבניין, "כאשר כל קומה במגדל מקבלת תוספת בהתאם לגובה, זה אומר שדירת 5 חדרים בקומה 5 כפי הנראה תקבל תוספת של 3,000 ש"ח לשכר הדירה וקומה 30 תקבל תוספת של 4,000 ש"ח. הדיירים השוכרים שהובטח להם סבסוד ממשלתי נותרו שבויים בידיים של העסקנים האלה. מגוריט באופן לא מידתי מוסיפה לנו אלפי שקלים אחרי שרבים מאיתנו שירתו במילואים והמצב הכלכלי של רובנו לא מאפשר לשלם אלפי שקלים כתוספת לחוזה שהיה אמור להיות תקף ל-5 שנים ופתאום מסתיים בהתראה של שלושה ימים".

דייר אחר מוסיף: "כרגע אין באמת התאגדות, טכנית בזמן כזה קצר אי אפשר לקבץ את כל הדיירים ולנהל ישיבה מסודרת. יש התנדבות של חלק מהאנשים להידבר עם מגוריט על מנת לרכך את המכה. הבעיה היא שהעלו לחלק גדול מהדירות את שכר הדירה ב-30%-50% וקבלת ההחלטה צריכה להיות לאלתר, אחרת מפנים אותנו מהדירה תוך 3 חודשים. זה מצב בלתי נסבל למשפחות עם ילדים. נכון שהפיקוח נפסק ברגע שהחוזה הקודם בטל, אבל להקפיץ שכ"ד ב-4,000 ש"ח, שזה 50%, זה לא סביר". עוד לדבריו, "בניגוד לטענות, שכר הדירה הנוכחי לא נמוך ביחס לסביבה. בחלק מהדירות הוא במחיר השוק ובחלק גם גבוה יותר".

מעבר להעלאה, עיקר הקושי לדבריו היא הדרך שבה המהלך בוצע: "אני חושב שהדיון הוא פחות על המחיר, אלא על הדרך. להודיע ברביעי בערב שיש עד יום שני לקבל החלטה על העלאה של כמה אלפי ש"ח, ואם לא נקבל החלטה, אז זו הודעת עזיבה מבחינתם, ותוך 3 חודשים יש לפנות את הדירה. זה לא תואם את המצג שלהם". 

מגוריט: "משמעות החלטת משרד הכלכלה היא תוספת של 20 מלש"ח" 

ממגוריט נמסר בתגובה: "בתור קרן הריט למגורים המובילה בישראל ובתור המשכירה הגדולה במשק, אשר בבעלותה למעלה מ-2,300 דירות, טובת השוכרים עומדת לנגד עינינו. עסקת המקור אשר נחתמה במאי האחרון, אפשרה שמירת מחיר השכירות המפוקח לשוכרים למשך תקופה נוספת של כ-3 שנים, במסגרת חוק עידוד השקעות הון.  עסקה זו הייתה כפופה לאישורו של משרד הכלכלה אך האחרון דחה את הבקשה לאישור. החברה המשיכה ופעלה על מנת לאפשר את העסקה המקורית אשר שמרה על המחירים המפוקחים ואף דחפה להגשת השגה עם שלל חוות דעת של מיטב המומחים מהתחום אשר המליצו לאשר את העסקה. 

מגוריט: "משרד הכלכלה דחה את ההשגה, והצדדים נאלצו לבצע את העסקה ללא הטבת חוק עידוד השקעות הון, אשר מבחינת מגוריט המשמעות הייתה תוספת להיקף העסקה בסך של כ-20 מיליון שקל. כפועל יוצא מן האמור הדירות שנרכשו איבדו מזכאותן למחיר מפוקח והמחירים עודכנו על פי מחיר השוק הנוכחי. עם זאת החברה בחרה להתחשב בפערים שנוצרו לכל דירה על פי מאפייניה השונים וביצעה התאמות לטובת השוכרים"

"עם זאת משרד הכלכלה דחה גם את ההשגה והצדדים נאלצו לבצע את העסקה ללא הטבת חוק עידוד השקעות הון, אשר מבחינת מגוריט המשמעות הייתה תוספת משמעותית להיקף העסקה בסך של כ-20 מיליון שקל. כפועל יוצא מן האמור הדירות שנרכשו איבדו מזכאותן למחיר מפוקח והמחירים עודכנו על פי מחיר השוק הנוכחי. עם זאת החברה בחרה להתחשב בפערים שנוצרו לכל דירה על פי מאפייניה השונים וביצעה התאמות לטובת השוכרים תוך התחשבות ברגישות המירבית בקשיים נקודתיים של דיירים ספציפיים.  נציין כי הפער לחלק משמעותי מהדירות נמוך מ-1,000 ש"ח לחודש והממוצע לכלל הדירות בפרויקט בין המחיר המפוקח לבין מחיר השוק החדש שנקבע עומד על כ-2,000 שקל לחודש, זאת בשים לב לכך שבמסגרת החוזה המקורי (על בסיס חוק עידוד השקעות) בין הדיירים למוכר המקורי, שכר הדירה אמור היה לעלות בכ-5% לערך בחודש ינואר הקרוב, כך שהפער היה אף קטן יותר.

"מיד עם השלמת העסקה, הנהלת מגוריט קיימה פגישה פרונטלית עם שוכרי הדירות, בה הובהר לשוכרים כי מגוריט תשמח להשאירם כשוכריה לטווח ארוך ובמידה וישנן בקשות ספציפיות לשוכרים, מגוריט תבחן אותן ותתחשב בכל מקרה פרטני לגופו. התנהלות זאת מתקיימת גם בימים אלו בקשר ישיר אל מול השוכרים ככלל וכפרט. נציין עוד כי עצם העובדה שמגוריט רכשה את הדירות מאפשר לשוכרים להשתקע בדירות לתקופה ארוכה של 10 שנים לכל הפחות (בהתאם לתנאי החוזה), זאת בניגוד למצב בו הדירות היו נמכרות בשוק החופשי ובכך השוכרים היו נאלצים לפנות את הדירות בטווח כמעט מיידי ללא כל אפשרות להישאר בהן". 

במשרד הכלכלה הסבירו בתגובה כי "עם כניסתם של הדיירים לדירות, הם חתמו ככל הנראה, אל מול המשכירים על האפשרות להעלאת שכר הדירה עד לגובה של 50%. ייתכן שהסכם זה ממומש כעת. מדובר בהסכם שבין השוכרים לחברה, שבו אין כל מעורבות של רשות ההשקעות. הרשות פועלת על פי החוק והנהלים ומאשרת בקשות אשר עולות בקנה אחד איתם". לשאלה מדוע הפרויקט הוצא מהחוק לעידוד השקעות הון השיבו כי "כנראה יש סיבה, עם המכירה של הדירות למגוריט".