החלטה חריגה: אושר היתר לפרויקט תמ"א 38, רק בתנאי שהיזם יבחן פינוי בינוי

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, חתמה לפני כשבועיים על החלטה ייחודית, כאשר מצד אחד – דחתה את כלל העררים שהוגשו נגד מתן היתר לפרויקט התחדשות במסלול תמ"א 38 חיזוק ותוספות בשני מבנים בשכונת גילה, ומנגד קבעה כי על היזם לפעול בחצי השנה הקרובה לבחינה רצינית של חלופת קידום תוכנית פינוי-בינוי במתחם.

מדובר בשתי בקשות להיתר לביצוע פרויקטי תמ"א 38 /1. הראשונה, ברחוב אפרסמון 2-8 בשכונת גילה שבירושלים. בקשה זו מתייחסת למבנה מגורים בן 4 קומות מעל קומת מרתף, שהינו "בניין רכבת" בעל 4 כניסות ו32- יחידות דיור, ללא מקומות חניה. במסגרת הבקשה להיתר מוצע לבצע עבודות לחיזוק המבנה, הרחבות לדירות הקיימות, תוספת 2.5 קומות חדשות, 19 יח"ד חדשות, מחסנים, ממ"דים, מרפסות, תוספת של 16 חניות בתחום המגרש ופיתוח שטח ברכוש המשותף מסביב למבנה וכן לשטחי ציבור אשר פיתוחם נדרש על ידי הוועדה המקומית

בקשת ההיתר השנייה, ברחוב האפרסמון 10-18 מתייחסת למבנה מגורים בן 4 קומות מעל קומת מרתף, גם הוא בצורת "בניין רכבת", בעל 5 כניסות ו50- יחידות דיור, ללא מקומות חניה. הבקשה להיתר מציגה אף היא עבודות חיזוק של המבנה, הרחבות לדירות הקיימות, תוספת 2.5 קומות חדשות, 24 יחידות דיור חדשות, מחסנים, תוספת 27  חניות בתחום המגרש, ממ"דים, מרפסות ופיתוח שטח ברכוש המשותף מסביב למבנה, וכן לשטחי ציבור אשר פיתוחם נדרש על ידי הוועדה המקומית.

כנגד שתי הבקשות להיתר הוגשו התנגדויות מחלק מדיירי המבנה ודיירים מבניינים סמוכים. מרבית המתנגדים התנגדו לעצם הבינוי באמצעות  תמ"א 38 ודרשו לעבור להליך של פינוי-בינוי המתאים יותר, לטענתם, לאזור, בפרט נוכח מיקום המגרשים בסמיכות לציר הרק"ל; עוד נטען כי ישנם ספקות באשר לחוסנה הכלכלי של החברה היזמית, חברת מלני המרכז להשבחת נכסים בע"מ והתחייבויותיה הכלכליות לעמידה בפרויקט. מרבית המתנגדים טענו, כי חיזוק המבנה מכוח תמ"א 38/1 אינה מהווה פתרון תכנוני ראוי למבנים הקיימים, בהינתן העובדה כי מדובר במבני רכבת אשר יזכו אך ורק לתוספת מעטפת בינוי ולא לשיפור איכות חיים בדמות דירות חדשות ושטחים ציבוריים; בהקשר זה נטען, כי לא ניתן מענה ראוי למחסור בחניות והעדר פיתוח סביבתי והסדרה של תשתיות הולמות. למרות התנגדויות אלו החליטה הועדה המקומית ירושלים לאשר במרץ 2023 את הבקשות להיתר. על החלטות הוועדה המקומית הוגשו שישה עררים.

להלן יפורטו הטענות המשותפות לכלל העררים ללא פירוט הטענות הפרטניות של מגישי הערר. העוררים, קרי דיירי הבניינים, טענו כי תכנית פינוי- בינוי תאפשר בינוי ראוי של תשתיות חדשות לדירות הקיימות, הסדרת מקומות חניה בשים לב למצוקת החניה הקשה הקיימת, הדיירים יזכו לדירות חדשות וכן לשיפור המרחב הציבורי הקיים, לרבות תוספת מבני ציבור כמענה לתוספת הדירות החדשות. תכנית תמ"א 38 מהווה מעטפת לבניינים ישנים ואינה מאפשרת שיפור אמיתי של איכות חיי הדיירים הקיימים. עוד נטען בהקשר זה, כי תכניות הבקשה להיתר אינן תואמות את מדיניות הוועדה המחוזית לבינוי על ציר רכבת קלה המאפשרת בינוי של עד כ30- קומות בפרויקטים של פינוי-בינוי.

כמו כן, העוררים טוענים כי "הליך קידום הבקשה נוהל בחוסר תקינות, לא הוקמה נציגות דיירים כדין, עו"ד שאול אטיאס, המייצג את הדיירים, פעל להחתמת דיירים ללא שסיפק הסברים באשר לבינוי המבוקש, זאת גם עבור דיירים שאינם דוברי השפה העברית וקשישים אשר אינם מבינים את משמעות הבקשה להיתר. נטען כי עו"ד הדיירים פעל בדאגה לאינטרס היזם; עו"ד הדיירים פעל לבחירת יזמים מספר פעמים על דעת עצמו ללא קבלת אישור מהדיירים עצמם; אסיפות הדיירים התקיימו בהתראה קצרה, ללא שפורסם כל פרוטוקול אסיפה כאמור, כאשר התכניות, כפי שהוגשו לוועדה המקומית, לא הוצגו בפני כל הדיירים. העוררים מוסיפים וטוענים, כי חלק מחתימות הדיירים הושגו תוך הפעלת לחץ ואיום בתביעות משפטיות, כך גם דיירים שביקשו לבטל חתימתם לא התאפשר להם הדבר."

הועדה המקומית מנגד טענה כי "הבקשות להיתר מושא העררים נבחנו על ידי הצוות המקצועי בוועדה המקומית, והתנגדויות הצדדים נשמעו באריכות בפני הוועדה המקומית, בסיום הדיונים החליטה הוועדה המקומית  לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים. החלטה זו התקבלה כדין לאחר קיום מספר דיונים ובחינה מעמיקה של הבקשות להיתר, ההתנגדויות שהוגשו לגביהן, ושמיעת כל הצדדים והגורמים המקצועיים. נוכח החשיבות שבחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והטבת איכות חיי הדיירים בדירות באמצעות הרחבתן, ולאחר שהוצגו התימוכין הקנייניים על פי דין להגשת הבקשה להיתר הגיעה הוועדה המקומית לכלל מסקנה כי יש לאשר את הבקשות".

החברה היזמית טענה "כי בהיבט הכללי, עדיפות תכנונית של פרויקט מכח פינוי-בינוי אל מול פרויקט מכח תמ"א 38 אינה שנויה במחלוקת. עם זאת, אין בכך כדי לגרוע, לעמדתה, מהעובדה כי התחדשות עירונית במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 הינה ראויה ורצויה כשלעצמה, בהינתן מימוש אינטרס החיזוק והמיגון על ידה. פרויקטים כאמור נבחנים בקפידה ומקודמים בהתאם להמלצות גורמי מקצועי והמלצות מוסדות תכנון כפי שנעשה גם במקרה דנן." כמו כן, "הבקשות להיתר מושא עררים אלו מקודמים בפועל מזה כ6- שנים וזוכים להסכמה של רוב דיירי המבנה. מבדיקה של נציגי הדיירים מול כלל הדיירים עולה כי בקשות אלו משקפות את רצון רוב דיירי המבנה".

"בנוגע לטענות כנגד הליך קידום התמ"א ונגד היזם באופן פרטני", טוענת החברה היזמית, "כי הדיירים יוצגו על ידי ב"כ עצמאי, עו"ד אטיאס, אשר עשה כל שביכולתו לשמור על זכויות הדיירים ולהשיא את התמורות המגיעות להם מהפרויקטים מושא הערר. רוב רובם של הדיירים תומכים בפרויקט ומייחלים לו בכיליון עיניים וחתומים בהסכמים ישירים מול המשיבה 2 וזאת כפי שפורט לעיל. האמור מתיישב עם המספר המועט של העוררים יחסית למספר יחידות הדיור הקיימות בפרויקט".

בין הטענות שנדונו בפני הוועדה עמדה כאמור גם טענת העוררים כי בשל סמיכות המתחם לציר הרכבת הקלה - ובהתאם למדיניות הוועדה המחוזית המאפשרת בינוי גבוה לאורך קווי הרק"ל - יש לקדם במקום פרויקט פינוי-בינוי במקום תמ״א 38/1. ועדת הערר הכירה במדיניות זו ובמשקלה, אך ציינה כי בהיעדר תכנית מאושרת ובהיעדר הסכמה קניינית של רוב הדיירים, אין בכך כדי להצדיק עצירת פרויקט החיזוק.

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי על אף שהפרויקט אושר, ההיתר יעוכב "לתקופה של 5 עד 6 חודשים ממועד קבלת חשבון אגרות”, וזאת כדי לאפשר בחינה מעמיקה של פינוי-בינוי: "היזם הסכים לעכב את הוצאת ההיתר… ולהקפיא את קידומו לצורך בדיקות היתכנות למסלול פינוי-בינוי".

וועדת הערר קיבלה את עמדת היזם כי קבלת העררים בעת זו, בחלוף למעלה מ-7 שנים בהן מקודמות הבקשות תביא לפגיעה ממשית באמון הדיירים ביזם ותפגע ביוזמה שלו לקידום פרוייקט פינוי בינוי . לצד השלמת הבדיקה, הדגישה ועדת הערר את הדחיפות בקידום החיזוק: "אי קבלת היתר לפרויקט התמ״א בבניין למעלה מעשור, עלול להביא לביטול כל פרויקט להתחדשות עירונית… תוך הסבת נזק עצום לדיירים". הוועדה קבעה כי לא ניתן לאפשר להליך התכנוני להיתקע פעם נוספת, ועל כן אושר ההיתר כפי שאושר בוועדה המקומית.

ועדת הערר ציינה עוד כי לאחר בחינת כלל הנתונים התכנוניים, "התכנון המוצע… יזכה את הדיירים בחיזוק דירתם מפני רעידות אדמה, תוספת בינוי, פיתוח שטחים משותפים, תוספת חניה וחידוש תשתיות" - וכי הוא מהווה שיפור משמעותי למצב הקיים עבור כלל הדירות בבניין. לסיכום קבעה הוועדה: "יש לאפשר את קידום פרויקט החיזוק לטובת כלל הדיירים, תוך מתן פרק זמן סביר לבחינת מסלול פינוי-בינוי - אך לא במחיר עצירת התהליך כולו".

להחלטה המלאה של ועדת ערר >>