תשכחו מענבל אור: קבוצות הרכישה עושות קאמבק, אך הפעם חייבים לעשות את זה נכון

אומרים שכל פרסום הוא פרסום טוב ושאין דבר כזה פרסום רע. אבל זה לא נכון. לפעמים, הפרסום הוא כל כך גרוע שהוא יכול להרוס תחום שלם לשנים. קבוצות הרכישה הן הדוגמה המושלמת לכך.

לפני עשור ויותר, קבוצות רכישה היו הטרנד הלוהט של שוק הנדל"ן הישראלי. מדובר במודל שהציע חיסכון משמעותי לרוכשים, כ-20% ממחיר הדירה. הוא גם הציע ליזמים מנגנון מימון חכם, ולשוק בכללותו תנועה ודינמיות, שכל כך נדרשים בשוק המקומי. הכל היה נראה מושלם ובמשך שנים לא מעטות הצליחו רוכשים רבים להגשים את חלום הדירה במחיר מפתה, יזמים בנו פרויקטים רווחיים, והכל היה בסדר.

אבל כמו בכל דבר אחר, היו מי שניצלו את הפרצה, את הדרך להרוויח עוד על חשבון אחרים. פרשיות ענבל אור, אלדד פרי, רום כנרת ואחרות הפכו את המונח " קבוצת רכישה " למילת גנאי בעיני הציבור. משפחות איבדו חסכונות חיים, רוכשים נותרו עם הערות אזהרה על קרקעות שלא נבנו עליהן דירות מעולם, ורוכשים נמלטו מצמד המילים "קבוצת רכישה" כמו מאש. נאמר כך, למודל של קבוצות הרכישה היו יחסי ציבור גרועים מאוד. 

הבעיה לא הייתה במודל עצמו, אלא בביצוע הרשלני ובחוסר הפיקוח. קבוצות רכישה שנוהלו נכון, והיו לא מעט כאלו, הובילו לפרויקטים מוצלחים שחסכו לרוכשים כסף רב והעניקו להם שליטה רבה יותר על התהליך. חברות רבות, קטנות כגדולות, הוכיחו שהמודל יכול לעבוד כשהוא מבוצע במקצועיות. אבל כשיש יחסי ציבור גרועים, קשה מאוד לשקם את המוניטין

הבעיה הייתה כפולה: מחד, חלק מהמארגנים פעלו ללא מקצועיות מספקת, ללא ניהול סיכונים נכון ובלי להבין את האחריות הכבדה שמוטלת עליהם. מאידך, הסדרת התחום הייתה חסרה, מה שיצר תחושה של "המערב הפרוע", בו כל מי שחשב שהוא מבין בנדל"ן יכול היה להקים קבוצת רכישה .

הבעיה לא הייתה במודל עצמו, אלא בביצוע הרשלני ובחוסר הפיקוח. קבוצות רכישה שנוהלו נכון, והיו לא מעט כאלו, הובילו לפרויקטים מוצלחים שחסכו לרוכשים כסף רב והעניקו להם שליטה רבה יותר על התהליך. חברות רבות, קטנות כגדולות, הוכיחו שהמודל יכול לעבוד כשהוא מבוצע במקצועיות. אבל כשיש יחסי ציבור גרועים, קשה מאוד לשקם את המוניטין. 

קבוצות רכישה צצות כמו פטריות אחרי הגשם

היום, השוק נמצא בקיפאון, יזמים לא מצליחים להוציא לפועל פרויקטים בגלל עלויות המימון הגבוהות ומחירי הדירות, גם אם ירדו מעט, נמצאים מחוץ להישג ידם של מרבית האוכלוסייה. אוכלוסייה המתמודדת מצידה עם יוקר מחיה ועליית הריבית. הנסיבות הללו מביאות פעם נוספת לשולחן את קבוצות הרכישה. בחודשים האחרונים אנחנו עדים לתזוזה מעניינת. אחרי שנים של שקט יחסי, קבוצות רכישה חדשות צצות כמו פטריות אחרי הגשם. יזמים ברחבי הארץ, מהצפון ועד הדרום, מתל אביב ועד ירושלים, מכריזים על קבוצות רכישה חדשות. חלקם יזמים ותיקים שרוצים להתנסות במודל, וחלקם מארגנים שחזרו לפעילות אחרי שנות הפסקה.

היום, השוק נמצא בקיפאון, יזמים לא מצליחים להוציא לפועל פרויקטים בגלל עלויות המימון הגבוהות ומחירי הדירות, גם אם ירדו מעט, נמצאים מחוץ להישג ידם של מרבית האוכלוסייה. אוכלוסייה המתמודדת מצידה עם יוקר מחיה ועליית הריבית. הנסיבות הללו מביאות פעם נוספת לשולחן את קבוצות הרכישה. בחודשים האחרונים אנחנו עדים לתזוזה מעניינת. אחרי שנים של שקט יחסי, קבוצות רכישה חדשות צצות כמו פטריות אחרי הגשם

אז נכון שקשה להפוך שם רע לשם טוב, ונכון שהפרסום הרע היה גדול יותר בעוצמתו ובממדיו מהפרסומים הטובים, אבל האם לא הגיע הזמן לתת לקבוצות רכישה הזדמנות שנייה? האם לא נוכל ללמוד מהטעויות ולבנות מודל שעובד לכולם? אני מאמין שהתשובה היא כן, אבל בתנאי אחד מכריע: הפעם נעשה זאת נכון. המפתח הוא הסדרה חוקית, שקיפות מלאה, ובקרה הדוקה על התהליכים. צריך לבנות מערכת שתגן על הרוכשים מבלי לחנוק את הפוטנציאל היזמי.

זה אומר כמה דברים. ראשית, רישוי חובה למארגני קבוצות, כמו שיש ליזמים ולקבלנים. שנית, חובת הפקדת ערבויות ביטחון לקבוצות. שלישית, מנגנוני פיקוח ובקרה שיבטיחו שכספי הרוכשים מוגנים בכל שלב. ורביעית, שקיפות מלאה בכל הנוגע לתזרימים הכספיים ולהתקדמות הפרויקט. דווקא בעידן הנוכחי, כשיזמים מתקשים למצוא מקורות מימון ורוכשים מתקשים לרכוש דירות, קבוצות רכישה יכולות להיות הפתרון שיועיל לכולם ואף יעיר את שוק הנדל"ן הרדום. קבוצות הרכישה מאפשרות למארגנים להתחיל פרויקטים עם פחות סיכון פיננסי, לרוכשים להוזיל משמעותית את עלות הדירה, ולשוק כולו לחזור לפעילות.

החיסכון עבור הרוכשים הוא משמעותי ויכול להגיע להפרש של מאות אלפי שקלים. חסכון שעבור משפחות רבות הוא זה שיאפשר להן לרכוש דירה. אבל, ואני מדגיש את ה"אבל" הזה, שערורייה נוספת תקבור את המודל לדור הבא. כן, הזיכרון של הציבור קצר, אבל כשמדברים על הכסף הכי חשוב של המשפחות, הכסף שמיועד לקורת גג, הסליחה לא מגיעה בקלות. הציבור כבר לא יסמוך על הבטחות. הוא רוצה מנגנונים ברורים, הגנות חוקיות, ובטחונות ממשיים.

העובדה שאנחנו רואים עלייה בפעילות של קבוצות רכישה בתקופה האחרונה, בעיקר בגלל הריבית הגבוהה והצורך להוזיל עלויות מימון, מוכיחה שהביקוש קיים. השאלה היא איך אנחנו מנתבים את הביקוש הזה לכיוון הנכון, ולא נותנים מכת מחץ אחרונה למודל הזה. אנחנו נמצאים ברגע מכונן עבור התחום. מחד, יש צורך אמיתי בפתרונות חלופיים לרכישת דירות. מאידך, המוניטין של קבוצות הרכישה עדיין גרוע.