ממשכנות שאננים לפינוי-בינוי: כך י-ם מובילה מהפך נדל"ני שגם מונטיפיורי לא דמיין

בשנת 1860 משה מונטיפיורי עמד מול אתגר שנראה בלתי אפשרי. לבנות שכונה שלמה מחוץ לחומות ירושלים, במקום שנחשב מסוכן ביותר. הוא רכש 18,000 מטר רבוע תמורת 120,000 גרוש מצרי, בצו מיוחד מהשלטונות העות'מאניים. התוצאה הייתה משכנות שאננים - השכונה היהודית הראשונה מחוץ לחומות.

היום, 166 שנה מאוחר יותר, ירושלים חוזרת ומובילה שינוי נדל"ני, אבל הפעם בקנה מידה שגם מונטיפיורי לא יכול היה לדמיין - 8,445 יחידות דיור בבירה קיבלו היתר בנייה ב-2025, שיא חסר תקדים. כמחצית מהן במסגרת התחדשות עירונית , גידול של 35% לעומת השנה הקודמת. 31 שכונות שלמות עוברות כיום תהליכי פינוי-בינוי.

איך קרה הדבר הזה? איך העיר שמסרבת לוותר על אבן אחת, שבה כל פרט תכנוני נבדק ונשקל מול שיקולי שימור, הצליחה להפוך למובילה הארצית בהתחדשות עירונית?

התשובה טמונה באותו דנ"א של עיר - שבאופן פרדוקסלי משלבת שמרנות ומסורתיות שנשענות על אלפי שנות היסטוריה מצד אחד, ואת הצורך להתחדש ולהמציא עצמה מחדש מצד שני - שאפיין תמיד את ירושלים. גם אז היה צריך לשכנע רשויות, להשיג צווים מיוחדים, ולהתמודד עם חששות. גם אז הדאגה הייתה איך לבנות חדש מבלי לפגוע בקדושת המקום. הפתרון נמצא בחשיבה יצירתית שמכבדת את הקיים ובונה עליו וסביבו.

העיר מתכוננת לאתגרים בכל החזיתות. השבוע החלו נסיעות המבחן של הקו הירוק שיהפוך את ירושלים לעיר הראשונה בישראל עם רשת רכבות קלות מלאה. במקביל, 142 אלף מטר רבוע של משרדים וקמפוסים המיועדים להייטק קיבלו היתר בנייה. לאט-לאט הופכת העיר למרכז כלכלי מוביל. לפי התוכניות, בשנים הקרובות תימשך המגמה, דרך פתיחת קווים נוספים של הרכבת הקלה, הקמת מתחמי הייטק נוספים והמשך התנופה בהתחדשות העירונית.

האמת היא שירושלים של 2026 לא רק בונה יותר אלא היא גם מושכת קהלי יעד חדשים. מאז ה-7 באוקטובר התעצמה התופעה של רכישות דירות על ידי תושבי חוץ שרואים בירושלים מקום שמשדר יציבות וביטחון. התוצאה ניכרת בנתונים, שכן מחירי הנדל"ן בירושלים שמרו על יציבות ואף עלו, גם כאשר בשאר הארץ המחירים ירדו.

העיר מתכוננת לאתגרים בכל החזיתות. השבוע החלו נסיעות המבחן של הקו הירוק שיהפוך את ירושלים לעיר הראשונה בישראל עם רשת רכבות קלות מלאה. במקביל, 142 אלף מטר רבוע של משרדים וקמפוסים המיועדים להייטק קיבלו היתר בנייה. לאט-לאט הופכת העיר למרכז כלכלי מוביל. לפי התוכניות, בשנים הקרובות תימשך המגמה, דרך פתיחת קווים נוספים של הרכבת הקלה, הקמת מתחמי הייטק נוספים והמשך התנופה בהתחדשות העירונית.

האם יש ביקוש להיקפי הבנייה העצומים? 

אפשר וצריך לפרגן למובילי המדיניות בעיר, לראש העיר ולמהנדס העיר, על היקפי הבנייה וההתחדשות המרשימים שהם מובילים. זה יוצא דופן בנוף של השלטון המקומי בישראל, שלא תמיד מעודד בנייה למגורים. הדוברים שיעלו כאן היום ישתפו איתנו בכלים ובגישות שעומדים מאחורי השינוי שהולך ונרקם כאן.

אפשר וצריך לפרגן למובילי המדיניות בעיר, לראש העיר ולמהנדס העיר, על היקפי הבנייה וההתחדשות המרשימים שהם מובילים. אבל צריך גם להזהיר ולהעלות שאלות. אנחנו רואים כאן כמויות בנייה לגובה חסרות תקדים. לעתים השיקול הוא כלכלי, בעיקר במיזמי ההתחדשות העירונית, ולעתים מיתוגי ועיצובי. בעיר מתקיים דיון סוער האם סוג בנייה שכזה מתאים לה ולתושביה

אבל צריך גם להזהיר ולהעלות שאלות. אנחנו רואים כאן כמויות בנייה לגובה חסרות תקדים. לעתים השיקול הוא כלכלי, בעיקר במיזמי ההתחדשות העירונית, ולעתים מיתוגי ועיצובי. בעיר מתקיים דיון סוער האם סוג בנייה שכזה מתאים לה ולתושביה, ומן הסתם גם אנחנו נשמע עליו לא מעט בהמשך היום. אתגר נוסף משמעותי נוסף קשור באוכלוסייה החרדית, שמהווה פלח משמעותי בעיר, ובקרבה נתקלים הליכי ההתחדשות העירונית בלא מעט קשיים, בעיקר כשמדובר בתכנון מתחמי ומיזמי פינוי-בינוי. אמנם צורת התחדשות זו עשויה לספק לציבור החרדי את שטחי הציבור הרבים שהוא כה זקוק לו, אך מבחינת רבים בתוכו -  צורת המגורים במגדל כרגע לא באה בחשבון.

ולבסוף נשאלת השאלה שצריכה להטריד כל יזם הבונה בעיר - האם בירושלים יש ביקוש להיקפי הבנייה העצומים שאנו עדים להם? גם בשאלה זו נעסוק בכנס רבות.

ירושלים בונה את העתיד שלה בזמן אמת ומבלי לוותר על העבר. עלינו, כאנשי נדל"ן ללמוד מהתהליך הזה, מהצדדים החיוביים שבו וגם להפיק את הלקחים ממה שלא עובד. אם העיר הכי מורכבת בארץ מבחינת שיקולי שימור ותכנון מובילה כרגע בהתחדשות עירונית, איך ערים אחרות יכולות ללמוד מהניסיון הזה? איך נבחן את מה שקורה כאן ונעביר את הלקחים הרלוונטיים לכל מקום אחר בישראל?

כמו מונטיפיורי שהעז לחלום על דבר חדש ולהוציא אותו לפועל למרות הספקות, כך גם אנחנו נתחיל היום לחשוב איך לקחת את מה שקורה בירושלים ולהפוך אותו לכלי שישרת את כל הערים בישראל.