השומות החדשות ברובע 4 מגלות: כך מנסה עיריית ת"א לעקוף את פס"ד לויתן

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שומת היטל השבחה שניתנה החודש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו מעלה, כי למרות שנחלה מפלה בבית המשפט העליון, שקבע כי אין לנטרל את השפעתה המשביחה של תמ"א 38 ב"מצב קודם" במכירת דירה (פס"ד לויתן), הרי שבפועל הוועדה המקומית ממשיכה לנטרל השפעה זו. זאת בעקבות עמדה שעולה מהשומה, אשר הגיעה לידי מרכז הנדל"ן , לפיה ברובע 4 קיימת אפשרות שלא להתייחס לזכויות תמ"א 38 במצב קודם, למרות פסק הדין שניתן. נזכיר, כי לפי ההערכות, עיריית תל אביב לבדה תאבד כתוצאה מהפסיקה מיליארדי שקלים של היטלים.

השומה ברובע 4 היא מהשומות הראשונות שהוציאה העירייה מאז הכרעת העליון, ובטרם קבלת החלטתו האם לקיים דיון נוסף בעתירתה. היא ניתנה בעקבות עסקת מכר שנחתמה בחודש ספטמבר האחרון. הנכס המדובר הוא דירת מגורים בשטח רשום של כ-55.25 מ"ר, הממוקמת בקומת הקרקע של בניין בן 3 קומות בלב רובע 4. הנישומה מכרה את הדירה בכ-3.8 מיליון שקל, וחויבה על ידי העירייה בתשלום היטל של קרוב ל-200 אלף ש"ח.

את השומה ערך עבור הוועדה המקומית משרד "פריימן אלמוג שמאות מקרקעין". עולות ממנה שתי חלופות חישוב. במסגרת החלופה הראשונה התייחסה העירייה לפוטנציאל התמ"א וחישבה את הפטור מהיטל רק עבור תוספת של קומה וחצי בלבד, בעוד שזכויות עבור קומה נוספת חויבו במלואן, בשיעור של 50% מההשבחה. העירייה הוסיפה וציינה בהקשר זה כי תוכנית תמ"א 38 היא תוכנית שפקעה, אשר שונה באופן מהותי מתוכנית רובע 4 המקנה זכויות מאושרות. חלופה זו העלתה תשלום היטל של 177 אלף ש"ח.

כלומר, במסגרת השומה העניקה הוועדה המקומית פרשנות לפסיקת העליון, לפיה הזכויות הפטורות מהיטל מכוח התמ"א הן עד לתוספת של קומה וחצי בלבד, מבלי שפסיקת העליון קבעה זאת. בפועל, העירייה מגבילה את הזכויות הפטורות מהתמ"א בטענה כי מדובר בתוכנית נחותה לעומת תוכנית הרובעים, למרות שבצפון הישן של העיר ניתן לבנות עד תוספת של 2.5 קומות.

חלופת החישוב השנייה נעשתה בהתאם להנחה כי עתירת העירייה לקיום דיון נוסף בתיק תתקבל, וכי התוצאה תשתנה. אלא שגם אז התגלו פערים כספיים מינוריים ביחס להשפעת זכויות התמ"א 38 בהתאם לשומת החיוב. לפי החישוב, שכולל את תרומת השפעת התמ"א במצב הקודם, היטל ההשבחה נקבע על כ-177,000 ש"ח, ואילו לפי החישוב בנטרול השפעת התמ"א נקבע היטל ההשבחה על כ-212,000, כלומר תרומת השבחה הפטורה בגין התמ"א היא בגובה של 70,000 ש"ח בלבד.

"העירייה מצהירה כי יש לה תקווה לקיום דיון נוסף"

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל המייצג את הנישום, התייחס לשומה שהונפקה על ידי הוועדה המקומית ואמר כי "מה שמעניין בשומות שמוציאה העירייה לאחר הכרעת העליון, הוא הפתרון היצירתי למצות כל דרך כדי להמשיך ולגבות היטלי השבחה מכוח תוכנית הרובעים. פתרון זה מתבטא בהצגת שתי חלופות לחישוב ההשבחה,  במה שנראה כמהלך טקטי עד להחלטה בעתירתה לדיון נוסף בעליון, ובמקביל המשך חיוב בהיטלים.

"העירייה כביכול מכירה בהכרעת העליון באחת משיטות החישוב, אולם מגבילה את הזכויות הפטורות מכוח תוכנית התמ"א ברובע 4 עד לתוספת של קומה וחצי בלבד, למרות שהתמ"א נותנת בפטור תוספת של עד שתיים וחצי. העירייה נתלית כדרכה בתיאוריות תכנוניות ומצדיקה זאת  בטענה כי תמ"א 38 היא תוכנית נחותה או שתם זמנה, לעומת תוכנית הרובעים. בשיטת החישוב האחרת, העירייה כבר מצהירה בפומבי כי היא תולה תקוות בקיום דיון נוסף בעתירה, ואף מגדילה ומבדילה בין רובע 3 לבין רובע 4, כך שייתכן ופסיקת העליון חלה רק על חלק מהזכויות ברובע 3 בלבד. ברור מאליו כי הפתרון היצירתי החדש של עיריית תל אביב ימשיך לאתגר את בעלי הדירות ויחייב אותם לבחון את חיובי היטלי ההשבחה טרם תשלום".

מעיריית תל אביב נמסר: "השומות שמוציאה הוועדה המקומית מיישמות את קביעות בית המשפט העליון בעניין לוויתן, בהתאמה לנשוא השומה. נישום שיש לו טענות ביחס לשומה שהוצאה לו רשאי להגיש ערר או לפנות בבקשה למינוי שמאי מכריע , הכל בהתאם להוראות החוק".