"סוגיה שתהפוך לאלפי תיקים": זו פצצת המצרר שממתינה לענף הבנייה ביום שאחרי המבצע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

על אף שבשלב זה לא ברור האם אכן יצליח מבצע "שאגת הארי" להביא להפלת משטר האייתולות באיראן, וגם לא אם ימנע ממנו השגת נשק גרעיני, דבר אחד בכל זאת ברור כבר עכשיו מעל לכל ספק, והוא כי מאות פרויקטי בנייה - כאן בישראל - צפויים לספוג עיכוב משמעותי בגינו. זאת, מעבר לעיכוב המשמעותי שממנו קרוב לוודאי סבלו עוד לפני פרוץ המבצע, לאחר שנתיים וחצי של לחימה כמעט רצופה.

אחת המשמעויות של המצב, היא שברגעים אלו ממש מתגבש המצע לאינספור סכסוכים משפטיים בין יזמים ורוכשי דירות בסוגיית עיכובי מסירת הדירות. סכסוכים שיסובו על השאלה האם עיכובים אלה חייבים בפיצוי, ואם כן - אז על ידי מי? ומה שמטריד, מלבד העומס העצום על בתי המשפט, הוא שסוגיה זו כלל אינה ברורה כיום מבחינה חוקית או משפטית.

"זו בהחלט תהיה סוגיה שתצטבר לדעתי למאות אם לא לאלפי תיקים", מתריע עו"ד אברהם אברמן, שותף מנהל וראש משותף מחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד ש. פרידמן , אברמזון ושות', "הכי הרבה סדר שאפשר לעשות בסוגיה הזאת הוא להגיד שיש כאן אי סדר".

עו"ד אברהם אברמן: "אם המדינה לא התערבה בתקופת הקורונה וגם לא בתקופת מלחמה, אני מניח שזה לא יקרה גם עכשיו, אלא אם כן חלילה תהיה קטסטרופה רחבת היקף שתביא לשיתוק מוחלט. אני לא חושב שנגיע למצב כזה. המדינה ראתה כי טוב. היא בחרה שלא להתערב, השאירה את הסוגיה לבתי המשפט, והמשק המשיך לזרום"

אחת הסיבות המרכזיות לאי הוודאות היא היעדר עמדה רגולטורית ברורה. לדבריו של אברמן, המדינה לא קבעה עד היום עמדה חד משמעית לגבי השאלה האם מלחמה נחשבת ל'כוח עליון', כלומר כזה שמבחינה חוזית, היזם לא מחויב לפצות בגינו. "הרגולטור מעולם לא התערב בסוגיה הזאת. היו ציפיות שאולי תהיה התערבות, לא בהכרח באמצעות פיצוי כספי, אלא אולי באמצעות הסדרה כלשהי, אבל זה לא קרה. בפועל הנושא נשאר בידי בתי המשפט".

"שופטים שונים מחליטים החלטות שונות"

התוצאה, שמוכרת היטב בענף, היא פסיקות לא אחידות: "בערכאות הנמוכות אנחנו רואים החלטות לכאן ולכאן. בית המשפט העליון עדיין לא קבע הלכה חד משמעית בנושא. היתה אמירה כללית של נשיא בית המשפט העליון יצחק עמית לפיה מדובר בנסיבות שצריך להתחשב בהן, אבל לא מעבר לכך".

בתי המשפט, לדבריו, בוחנים כיום כל מקרה לגופו. "הם בודקים אם באמת הייתה פגיעה בפעילות, האם היו עובדים באתר, כמה עובדים היו בפועל, אילו מאמצים נעשו להביא עובדים זרים ומה אומרים יומני העבודה. כלומר השאלה היא האם מדובר בעיכוב אמיתי או בתירוץ".

"אני באופן אישי טיפלתי, וגם כיום מטפל, במספר בוררויות וגישורים בתחום, ואין כאן תשובה אחת ברורה. לכן ההגדרה המדויקת ביותר למצב היא אי סדר. לשופטים שונים יש לעיתים נטיות שונות בגישה שלהם". לדבריו, בתי המשפט עשויים גם לבחון האם יזמים היו צריכים להיערך טוב יותר. "ייתכן שבתי המשפט יאמרו שבשלב מסוים כבר היה צריך לקחת בחשבון שהמצב הביטחוני יימשך. חלק מהיזמים באמת האריכו מראש את לוחות הזמנים".

אתה מעריך שמתישהו המדינה תתעורר ותחליט לעשות סדר בנושא הזה?
"אם זה לא קרה בתקופת הקורונה וגם לא בתקופת מלחמה, אני מניח שזה לא יקרה גם עכשיו, אלא אם כן חלילה תהיה קטסטרופה רחבת היקף שתביא לשיתוק מוחלט. אני לא חושב שנגיע למצב כזה. המדינה ראתה כי טוב. היא בחרה שלא להתערב, השאירה את הסוגיה לבתי המשפט, והמשק המשיך לזרום".

מנכ"ל חברה יזמית: "בפרויקטים של פינוי-בינוי היזם עלול למצוא את עצמו משלם מחיר כפול. לדיירי התמורה יש הסכמים שמחייבים את היזם לשלם להם שכר דירה ולהעמיד ערבויות כל עוד הם מחוץ לדירה. אם נוצר עיכוב של שנה במסירה, היזם ממשיך לשלם שכירות לאורך כל התקופה וגם להעמיד ערבויות. מדובר בסכומים עצומים שמעמידים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בסיכון ממשי"

לדבריו, אם הלחימה תימשך מספר שבועות, כפי שצופים כיום גורמים בצה"ל ובבית הלבן, ההשפעה על אתרי הבנייה תהיה משמעותית: "מצד אחד הענף מוגדר כענף חיוני, אבל מצד שני אנחנו יודעים שבפועל יש מגבלות. לא בכל אתר יש מיגון מתאים, אי אפשר להביא עובדים זרים בקלות, ויש עוד לא מעט בעיות". גורם מעכב נוסף, שדובר רבות מאז פרוץ המבצע, היא חוסר היכולת של קבלנים להפעיל מנופים באתרי הבנייה בשל איסור של מינהל הבטיחות על הפעלתם מהקרקע.

לדברי אברמן, גם כאשר יסתיים המבצע, התנעתו של הענף מחדש לא תהיה מיידית: "לוקח זמן עד שהפרויקטים חוזרים לשגרה, ועד שהעובדים חוזרים לאתר. ראינו את זה בקורונה וראינו את זה שוב ושוב מאז תחילת המלחמה. לכן מדובר בתופעה שיכולה רק להחריף".

"היום היזמים מראש קובעים לוחות זמנים ארוכים יותר"

המצב מורכב במיוחד עבור היזמים, שנדרשים לתווך בין אילוצי הקבלנים ובין דרישות הרוכשים. במקרה של מיזמי התחדשות, מצטרפים למשוואה גם בעלי הדירות הוותיקות. לדברי מנכ"ל של חברה יזמית גדולה בתחום ההתחדשות, בפרויקטים של פינוי-בינוי היזם עלול למצוא את עצמו משלם מחיר כפול: "לדיירי התמורה יש הסכמים שמחייבים את היזם לשלם להם שכר דירה ולהעמיד ערבויות כל עוד הם מחוץ לדירה. אם נוצר עיכוב של שנה במסירה, היזם ממשיך לשלם שכירות לאורך כל התקופה וגם להעמיד ערבויות. מדובר בסכומים עצומים". כל אלו, לדבריו, מעמידים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בסיכון ממשי.

עוד טוען היזם כי גם הקבלן המבצע עלול לדרוש פיצוי על הארכת משך הבנייה: "הקבלן מצידו טוען שהעיכובים נגרמו בגלל כוח עליון, למשל מחסור בפועלים או מגבלות שהטילה עליו הרשות המקומית. הוא אומר שתימחר את הפרויקט לתקופה מסוימת וכעת העבודה נמשכת מעבר לכך, ולכן מגיעות לו חריגות תשלום".

ואם כל זה לא מספיק, גם התיקון לחוק המכר שנעשה בשנת 2022 מסבך את התמונה, ומביא לכך שבאותו בניין יכולים להיות רוכשים בעלי זכויות שונות: "יש מצבים שבהם דירה אחת נרכשה לפני התיקון לחוק ודירה אחרת אחריו. שני הרוכשים שילמו אותו מחיר, אבל הזכויות שלהם שונות. מי שקנה לפני התיקון יכול להיתקל בטענה שמדובר בכוח עליון ולכן אין פיצוי. מי שקנה אחרי התיקון יכול לטעון שהאחריות היא בכל מקרה על היזם, ולכן מגיע לו פיצוי".

המשמעות לדבריו היא שכל הסיכונים מתנקזים בסופו של דבר אל היזם, "המצב המשפטי היום לא ברור. יש פסיקות לכאן ולכאן, ואין עדיין הלכה ברורה של בית המשפט העליון שמכריעה איך צריך לפרש את הסוגיה. מה שכן ברור הוא שאחרי התיקון לחוק המכר הרבה יותר קשה ליזם להוכיח כוח עליון".

עו"ד גל חסון מייצג רוכשים שנקלעו לעיכובי מסירה:  הליך משפטי בנושא איחור במסירה יכול להימשך שנתיים עד שלוש שנים. בינתיים, הרוכשים ממשיכים לשלם את השכירות, המשכנתה ולעיתים גם הוצאות משפט. בתי המשפט בישראל עמוסים, והדבר משחק לטובת הקבלנים שמגיעים לפשרות מול הדיירים"

אחת הדרכים שמצאו יזמים כדי להתמודד עם הסוגיה, היא התחייבות לזמן מסירה ארוך במיוחד, באופן שמשאיר להם טווח נרחב לעיכובים ללא פיצוי. "אנחנו רואים יזמים שמנסים להתמודד עם זה באמצעות הארכת מועדי המסירה בהסכמי המכר", מספר המנכ"ל, "הם קובעים מראש לוחות זמנים ארוכים יותר, כדי להקטין את הסיכון לשלם פיצויים במקרה של אירועים חיצוניים. אבל גם זה יוצר קושי, כי רוכשים חוששים לחתום על חוזה שמבטיח מסירה בעוד 60 חודשים.

"בסופו של דבר אנחנו רואים הרבה פרויקטים שכבר הסתיימו בפועל, אבל היזמים עדיין לא יודעים אם הם הרוויחו או הפסידו כסף. יש תביעות של דיירים, מחלוקות עם קבלנים והליכים משפטיים שמתנהלים במקביל. לכן גם בפרויקטים שהבנייה בהם כבר הסתיימה, הסיפור הכלכלי עוד לא נסגר".

"בתי המשפט עמוסים וזה משחק לטובת הקבלן "

ובזמן שהיזמים והקבלנים מתווכחים על האחריות, מי שמרגישים את הפגיעה המיידית הם רוכשי הדירות. עו"ד גל חסון, שמייצג משפחות שנקלעו לעיכובים במסירת דירות, מתאר מציאות קשה: "אני רואה מקרוב איך טרגדיה לאומית הופכת לטרגדיה כלכלית בתוך משקי הבית". לדבריו, משפחות רבות נקלעות למצב של כפל תשלומים: "אנחנו מדברים על אנשים שמוכרים את הדירה הקודמת שלהם ומסתמכים על תאריך המסירה. כשהמסירה מתעכבת הם מוצאים את עצמם משלמים גם משכנתה וגם שכירות".

מעבר להיבט הכלכלי, הוא מצביע גם על אי הוודאות המתמשכת: "הם חיים בתוך ארגזים כבר חודשים, לא פורקים את הציוד כי בכל חודש הקבלן שולח מכתב לקוני ומזיז את התאריך בחודש נוסף. בחלק מהמקרים הילדים כבר רשומים לבית ספר בשכונה החדשה, וההורים נאלצים להסיע אותם בכל בוקר לשכונות אחרות, רק כדי לא לנתק אותם חברתית. אין ספק שקיימת בעיה משפטית בחלוקת האחריות בין הדיירים, הקבלנים והמדינה שכן כל הנטל בסופו של דבר נופל על הרוכש".

לדבריו, גם כאשר הרוכשים מחליטים לפנות לבית המשפט, הדרך לפיצוי ארוכה. "הליך משפטי בנושא איחור במסירה יכול להימשך שנתיים עד שלוש שנים, בינתיים, הרוכשים ממשיכים לשלם את השכירות, המשכנתה ולעיתים גם הוצאות משפט".

"בתי המשפט בישראל עמוסים, והדבר משחק לטובת הקבלנים שמגיעים לפשרות מול הדיירים", הוא מסכם, "המשפחה צריכה את הכסף כדי לשרוד את החודש הקרוב, לא כדי לסגור חובות בעוד שלוש שנים. ולצערנו אין מענה בזמן אמת למצב החירום".