בשורה למושבניקים: לא ישלמו היטל השבחה על מתקנים סולאריים בחלקת המגורים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קיבלה השבוע  פה אחד שני עררים שהדיון בהם אוחד -  האחד של בעל נחלה במושב בני עטרות נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חבל מודיעין והשני של בעלת נחלה בכפר סירקין נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דרום השרון. בהחלטתה קבעה הוועדה כי אין לחייב בעלי נחלות המקימים מתקן סולארי קרקעי בחלקה א' (חלקת המגורים) של הנחלה, בהיטל השבחה.

מדובר בהחלטה בעלת חשיבות לבעלי נחלות רבים ברחבי הארץ השוקלים הקמת מתקן סולארי קרקעי של עד דונם בחלקה א' של הנחלה. חלקה א' מוגדרת כחלקה המרכזית והראשונה בנחלה חקלאית - שטח רצוף הכולל הן את אזור המגורים והן שטחים המיועדים לעיבוד חקלאי ומבני משק.

להחלטה של ועדת הערר המחוזית 

בשני המקרים אושרו ב-2025 לבעלי הנחלות היתרים להקמת מתקן פוטו-וולטאי קרקעי בשטח של עד דונם בחלק החקלאי של חלקה א' בנחלה. זאת מכוח תמ"א 10/ד/10 - תוכנית מתאר ארצית להקמת מתקנים פוטו-וולטאיים. בעקבות ההיתרים, הנפיקו הוועדות המקומיות שומות היטל השבחה , בגובה של כ-115 אלף שקל על ההיתר בבני עטרות וכ-25.5 אלף שקל על ההיתר בכפר סירקין. בעקבות החיובים הוגשו העררים.

השאלה המשפטית שעמדה להכרעה, ראשונה מסוגה בסוגיה זו, היא האם בעל הנחלה חייב בהיטל השבחה לוועדה המקומית, או שמא חל ההסדר המיוחד שבסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שלפיו במקרקעי ישראל שהוחכרו לשימוש חקלאי ושונה ייעודם, משלמת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרשויות המקומיות תשלום שנתי המכונה "חלף היטל השבחה ", במקום גביית היטל מן החוכר.

העוררים טענו כי במקרה זה מתקיימים שלושת התנאים המצטברים שקובע סעיף 21, ולכן רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא זו שצריכה לשלם "חלף היטל השבחה " לוועדה המקומית. התנאי הראשון הוא כי מדובר במקרקעי ישראל שהוקצו לחוכרים לשימוש חקלאי בלבד; התנאי השני הוא שנעשה במקרקעין שינוי ייעוד, שכן השימוש לייצור חשמל לא הותר בתוכניות המפורטות המקוריות; והתנאי השלישי הוא היותה של רמ"י הנהנית העיקרית מההשבחה בשל התשלומים שהיא גובה, וכי הסדר ה"חלף" נועד בדיוק למצבים כאלו שבהם המדינה חולקת את רווחיה מהקרקע עם השלטון המקומי.

הוועדות המקומיות טענו מנגד כי שימוש הקרקע נותר חקלאי, והקמת המתקן היא רק "תוספת שימוש" שאינה משנה את אופי הנחלה כיחידה תכנונית. לשיטתן, סעיף 21 דורש שינוי ייעוד סטטוטורי מובהק (כמו מעבר מחקלאות למגורים), דבר שלא קרה כאן. עוד נטען כי החוכרים לא נדרשו להשיב את הקרקע לרמ"י במסגרת שינוי הייעוד, אלא רק לעדכן את ההסכם מולה עבור שימוש נוסף. עוד הציגו תחשיבים לפיהם ההכנסה הצפויה לבעל נחלה מהמתקן לאורך שנים גבוהה משמעותית מהתשלומים לרמ"י, ולכן הוא הנהנה המרכזי מהפעולה התכנונית וצריך לשאת במס, וכי מתן פטור מהיטל השבחה פוגע בתקציב הרשויות המקומיות וביכולתן לספק שירותים, וכי אין הצדקה להפלות לטובה את בעלי הנחלות לעומת יזמים במרחב העירוני.

"שלושת התנאים התקיימו"

בהחלטתה, קבעה ועדת הערר כי כל שלושת התנאים המצטברים בסעיף 21 מתקיימים במקרה זה. בשאלת שינוי הייעוד, דחתה הוועדה את טענת הוועדות המקומיות כי מדובר ב"תוספת שימוש" בלבד תחת הייעוד החקלאי, וקבעה כי בקרקעות רמ"י, המעבר מחקלאות לייצור חשמל מהווה שינוי ייעוד הסכמי, שכן הוא משנה את מטרת החכירה המקורית: "בעולם של דיני מקרקעי ישראל, ההבחנה בין 'ייעוד' לבין 'שימוש' אינה דיכוטומית כמו בעולם התכנון. המונח 'ייעוד' מתייחס בעולם זה למטרת ההתקשרות בהסכם החכירה - מטרה שעשויה להיות מצומצמת מן הייעוד התכנוני". לפיכך, קבעה הוועדה כי  "'שינוי ייעוד' בעולם של דיני מקרקעי ישראל כולל כל תוכנית שמוסיפה ייעודים לקרקע או אף משנה שימוש ביחס למה שהוגדר במטרת החכירה בהסכם, ללא שינוי ייעוד תכנוני".

בשאלת הנהנה המרכזי שמהווה את התנאי השלישי, מצאה הוועדה כי החקלאים נדרשו לחתום על הסכם הרשאה חדש עם רמ"י ולשלם "דמי שימוש" מיוחדים עבור הקמת המתקן, מה שמוכיח כי לא היו זכאים לעשות כן תחת חוזה החכירה הישן: "העובדה שרמ"י קבעה תשלום אחיד בגין האפשרות לעשות שימוש במקרקעין למטרת מתקן פוטו-וולטאי בשיעור כספי נמוך יחסית, אין משמעה שהנהנה לצורך מבחני סעיף 21 לתוספת השלישית  לחוק הוא החוכר, ולא רמ"י", כתבה.

בסיכום ההחלטה נקבע כאמור כי לא קמה חבות בהיטל השבחה , והעררים נגד שומות היטל ההשבחה התקבלו. עוד נקבע, כי אף שבמישור התכנוני תמ"א 10/ד/10 מוסיפה שימוש ואינה משנה את ייעוד הקרקע, סעיף 21 הוא הסדר בעל אופי הסכמי-קנייני, ולכן "שינוי ייעוד" לעניינו נבחן אל מול הסכם החכירה שבין החוכר לבין רמ"י. מאחר שבעלי הנחלות לא היו רשאים להקים את המתקן מכוח הסכם המשבצת, ונדרשו לשם כך להתקשרות חדשה עם רמ"י ולתשלום - חל מנגנון החלף.

עוד צוין בהחלטה, כי תוצאה זו מתיישבת עם המדיניות הלאומית לעידוד אנרגיות מתחדשות, שבמסגרתה העמידה רמ"י את התשלום בגין הקצאת הקרקע על שיעור נמוך במכוון כדי לתמרץ הקמת מתקנים, וכי פרשנות אחרת הייתה חותרת תחת מאמצי הרשויות לעודד את הקמתם.

עם זאת הבהירה הוועדה כי ההחלטה אינה קובעת דבר לעניין עסקאות תעסוקה לא חקלאית (פל"ח) ואף מאבחנת בינן לבין עסקה להקמת מתקן פוטו- וולטאי. לא נקבע צו להוצאות.

את העוררים ייצגו עו"ד רם מוסרי, עו"ד כרמל מיכאלי ומר דותן לוי ממשרד EBN.