בעקבות מאבק מול רמ"י: פרויקט עם היתר לבניית 94 יח"ד במרכז ת"א יוצא למכירה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חברת הנדל"ן רבד, בהנהלת אייל ביגון ובשליטת רועי גיל ויהודה סייג, הודיעה השבוע לבורסה כי בכוונתה להוציא למכירה פרויקט שאותו היא מקדמת באמצעות חברה בשליטתה במרכז תל אביב, על ציר אבן גבירול, אשר במסגרתו מתוכננות להיבנות 94 דירות חדשות. זאת בעקבות החלטת דירקטוריון החברה ודירקטוריון החברה-הבת BIT (בה מחזיקה רבד ב-51%, החברה השוויצרית Mavistan AB ב-40% ואריאל שוב ב-9%) לפעול למכירת מלאי המקרקעין בפרויקט אנטוקולסקי 2, תמורת מזומן או באמצעות התקשרות בעסקת תמורות.

ההחלטה מגיעה לאור התמשכות ההליכים המשפטיים והשמאיים מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הליך בוררות מתמשך בין בעלי המניות ב-BIT, וחלוף הזמן הרב מאז קבלת היתר הבנייה מבלי שניתן היה להתחיל בשיווק או בהקמת הפרויקט. נכון למועד הדיווח, טרם התקבלו הצעות מחייבות לעסקה.

פרויקט אנטוקולסקי 2 ממוקם בין הרחובות אנטוקולסקי, אבן גבירול ושטרוק. על פי התכנון, הפרויקט אמור לכלול כ-94 יחידות דיור למגורים, לצד 300 מ"ר של שטחי מסחר וכ-600 מ"ר תעסוקה. ב-7 בדצמבר 2025 קיבלה BIT   היתר בנייה לפרויקט התואם את זכויות הבנייה, ואף שילמה אגרות בנייה, דמי הקמה והיטלים בסך כולל של כ-14.5 מיליון ש"ח לצורך הוצאתו. עם זאת, נקבע כי החברה אינה רשאית להתחיל בהקמת הפרויקט או בשיווקו עד לחתימת הסכם מול מנהל הדיור הממשלתי (לו זכויות בשיעור של 3.5% במקרקעין וזכות לקבלת דירות בנות השגה) והסדרת תשלום דמי היתר מול רמ"י.

המחלוקת המעכבת את הפרויקט נוגעת לדרישת דמי היתר שקיבלה BIT מרמ"י, אשר עמדה נכון לסוף שנת 2025 על סכום עתק של כ-88 מיליון ש"ח. BIT, שסברה כי הדרישה מופרזת, הגישה השגה שמאית לרמ"י וכן תביעה משפטית לבית המשפט המחוזי. בדיון שנערך בבית המשפט ב-15 ביולי 2026, ובהמשך להמלצת השופט, הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה רמ"י תנפיק שומת דמי היתר מעודכנת לפרויקט עד 20 באוקטובר 2026. דיון משפטי נוסף נקבע ליום זה, אולם נכון למועד אישור הדוחות טרם התקבלה השומה המעודכנת.

הליך בוררות בין השותפים

מלבד המאבק מול רמ"י, הפרויקט משותק בשל סכסוך בין בעלי המניות ב-BIT עצמה. רבד מחזיקה ב-51% מהחברה באופן משורשר (באמצעות שותפות רבד-אבידר, בה היא מחזיקה ב-85%). יתרת המניות מוחזקת על ידי חברת Mavistan AB השוויצרית (הנמצאת בשליטה עקיפה של אריאל שוב ומשפחת הלר) וישירות על ידי שוב.

בין הצדדים מתנהל בימים אלה הליך בוררות מורכב. המחלוקות העיקריות נוגעות לאי העמדת ערבויות בנקאיות לחוב הבנקאי על ידי חברת המיעוט ויורשי אורי הלר ז"ל, וכן ויכוח עקרוני על יישום "נוסחת האיזון וההתאמה" שמיועדת לקבוע את מנגנון איזון המחיר בפרויקט. רבד הצהירה כי בכוונתה לפעול לסיום הליך הבוררות בשנה הקרובה ולהביא להיפרדות מוחלטת מהשותף, בין אם על ידי רכישת חלקו, מכירת זכויותיה לשותף או לצד ג', או הכנסת שותף חדש לפרויקט.

בתקופת הדוח הנוכחי, שפורסם במרץ השנה, נאלצה רבד לרשום הפסד בגין ירידת ערך מלאי מקרקעין בסך של כ-16.2 מיליון ש"ח (המעמיד את ירידת הערך המצטברת של הקרקע על כ-35.4 מיליון ש"ח). הפחתה זו מבוססת על הערכת שמאי חיצוני וטיוטת "דוח אפס" עדכנית, המשקפת ירידה בשווי למ"ר מבונה למגורים ועלייה בעלויות המימון ודמי היתר. שווי מלאי המקרקעין  עמד  על כ-201.5 מיליון ש"ח.

בנוסף, הפרויקט ממומן באמצעות הלוואה בנקאית שיתרתה עומדת על כ-113.9 מיליון ש"ח, הנושאת ריבית של פריים פלוס 0.75% ומועד פירעונה נקבע ל-30 ביוני 2027. על פי הדיווח השנתי שפורסם במרץ השנה, הלוואה זו מובטחת בשעבוד על הקרקע ובערבות בעלים בלתי מוגבלת בסכום שהועמדה במלואה על ידי רבד לבדה, לאחר ששותף המיעוט סירב להעמיד את חלקו בערבות. הוצאות הריבית השוטפות ממומנות נכון לעכשיו באמצעות נטילת הלוואות נוספות על חשבון מסגרת האשראי של BIT.