עיקול על דירה אחת - פרויקט שלם בהמתנה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעלי דירה שנרשם עליה עיקול יכולים להמשיך לגור בה כרגיל, ואפילו להשכיר אותה. מה שהם לא יכולים לעשות הוא למכור את הדירה או לרשום עליה משכנתא כדי לקבל הלוואה. הסיבה היא שעיקול הוא כלי משפטי שנועד להבטיח שחוב או פסק דין ישולמו, ולכן הוא אוסר על בעלי הדירה פעולות שעלולות לפגוע ביכולת של הנושה, מי שהעיקול נרשם לטובתו, לגבות את החוב.

בפרויקט הריסה ובנייה של שני בניינים ברמת אביב, שאנו מפנים בימים אלה, היו רשומים מספר עיקולים על אחת הדירות. בעל הדירה הבטיח להסיר אותם, אך לא עמד בהבטחתו גם לאחר שהתקבל היתר הבנייה ונחתם הסכם הליווי הבנקאי.

במשרדנו מטפלים כבר מעל 18 שנים בפרויקטים של התחדשות עירונית , ומעל 160 מהפרויקטים שליווינו הגיעו לשלב הביצוע. יותר מפעם אחת נתקלנו בעיקול שנרשם על אחת הדירות סמוך לקבלת היתר הבנייה ולשליחת הודעת הפינוי לבעלי הדירות בבניין. לפני שליחת הודעת הפינוי, בעלי הדירות צריכים לקבל ערבויות מהבנק המלווה של הפרויקט. הערבויות תלויות ברישום שעבוד לטובת הבנק, כלומר זכות של הבנק בדירה כבטוחה, והשעבוד צריך להיות נקי מכל מגבלה קודמת. לכן עיקול מונע מאיתנו לקבל ערבויות תקפות ולשלוח הודעת פינוי מתוך ידיעה שכל זכויות בעלי הדירות מובטחות.

גם ברמת אביב היינו צריכים למפות כל עיקול בנפרד, לזהות את הנושה, לברר את יתרת החוב ולבדוק איך אפשר להסיר את העיקול.

איך נוצר עיקול ואיך מסירים אותו

עיקול על דירה יכול להיווצר בכמה דרכים. הוא יכול להירשם במסגרת הליכי הוצאה לפועל, אחרי שנפתח תיק לגביית שיק או לביצוע פסק דין. הוא יכול להירשם גם מכוח צו של בית משפט, למשל עיקול זמני שנרשם עוד לפני שהוכרעה התביעה, כדי לשמור על האפשרות לממש פסק דין. בנוסף, רשויות המס וגופים ציבוריים מסוימים רשאים לגבות חובות בעצמם ולהטיל עיקול מכוח הסמכות שנתן להם החוק.

כדי לקבל צו עיקול זמני, מי שמבקש אותו צריך להראות שיש לו עילת תביעה לכאורה, כלומר טענה שנראית מבוססת על פניה, ושיש חשש סביר שבלי הצו יהיה קשה מאוד לממש את פסק הדין. בית המשפט בוחן גם את מאזן הנוחות, כלומר מי ייפגע יותר אם הצו יינתן ומי ייפגע יותר אם הוא יבוטל.

בדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, העיקול נרשם בדרך כלל במרשם המקרקעין ומופיע בנסח הטאבו, המסמך שמציג את מצב הרישום של הדירה. כשהזכויות בדירה מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת, ייתכן שהעיקול יירשם גם אצל הגוף שמנהל אותן.

הסרת עיקול אפשרית בשלוש דרכים

אפשר להסיר עיקול בשלוש דרכים, והפשוטה שבהן היא לשלם את החוב. מי ששילם את מלוא הסכום מקבל ממי שהטיל את העיקול הודעה או צו על מחיקתו, וזו הדרך המהירה ביותר. היא אינה אפשרית כשאין לבעל הדירה מקורות כספיים זמינים, וגם כשהוא חולק על החוב ורוצה לשמור על זכותו לברר אותו כראוי.

כשהחוב שנוי במחלוקת, או כשהעיקול גורם לבעלי הדירה נזק לא מידתי, אפשר לפנות לבית המשפט ולבקש לבטל את הצו או לצמצם אותו. בין השאר בודק בית המשפט אם עילת התביעה חלשה, אם אין חשש שבלי העיקול יהיה קשה לגבות את החוב, ואם מאזן הנוחות נוטה לטובת בעלי הדירה, כלומר אם הנזק שהעיקול גורם להם גדול מהנזק שהסרתו עלולה לגרום לנושה.

הדרך השלישית היא להחליף את העיקול בבטוחה, כלומר בערובה לתשלום החוב. זו יכולה להיות ערבות בנקאית, פיקדון, שעבוד של נכס אחר או כל בטוחה אחרת שהצדדים מסכימים עליה. כשאפשר להעמיד בטוחה כזו, זה פתרון מהיר עם סיכויים טובים מאוד להתקבל, כי הנושה ממשיך להחזיק במקור לפירעון והדירה משתחררת מהעיקול.

כך נפתרו העיקולים ברמת אביב

אחרי שבחנו את החלופות, היזם פרע חלק מהחובות הקטנים יותר באופן חלקי, ובחובות אחרים העמיד ערבות בנקאית כבטוחה חלופית. בעל הדירה והיזם הגיעו להסכמה שהתשלומים הנמוכים יחסית ששילם היזם יקוזזו בהדרגה מתשלומי שכר הדירה השוטפים, באופן שמאפשר לבעל הדירה לקבל הכנסה חודשית מספקת לצרכיו. הופעל גם מנגנון שנקבע מראש בהסכם, שמאפשר להחזיר את הערבות הבנקאית בסוף הפרויקט, אם החוב עדיין יהיה קיים, בתמורה להבטחת החוב בדרך אחרת. בזכות כל אלה הוסרו העיקולים והפרויקט התקדם לשלב הפינוי, בלי לפגוע שלא לצורך בזכויות בעל הדירה ובלי לעכב את שאר בעלי הדירות, שחיכו לפנות את דירותיהם ולהתחיל בביצוע.

כדי לאפשר פתרונות כאלה, חשוב לכלול כבר בהסכם ההתחדשות העירונית מנגנון מפורט למקרה שמוטל עיקול על אחת הדירות. המנגנון צריך לקבוע חובת גילוי מידע ושיתוף פעולה, סמכות לנהל משא ומתן עם הנושה, אפשרות לשלם מתוך כספים שמגיעים לבעל הדירה והעמדת ערבות בנקאית או בטוחה אחרת במקום העיקול. הוא צריך גם לשמור על זכותו של בעל הדירה לברר את טענותיו מול הנושה ולקבל הכנסה שוטפת מספקת אחרי פינוי הדירה.

ניסוח נכון יוצר איזון. הוא מונע מעיקול בודד לעכב פרויקט שלם, ובה בעת דואג שהסרת העיקול תיעשה בדרך שמגנה ככל האפשר על הקניין ועל הזכויות של בעל הדירה, בלי להכיר אוטומטית בחוב שאינו מוסכם ובלי לשלם יותר מהנדרש.

פעם נוספת ראינו שתכנון חוזי המבוסס על ניסיון במאות פרויקטים דומים וטיפול משפטי יסודי ויצירתי יכולים למנוע עיכובים, לשמור על זכויות בעלי הדירות ולאפשר לפרויקט להתקדם בבטחה וביעילות.

הכותב הוא עו״ד רועי שובל, שותף ומייסד שובל יושע משרד עורכי דין