בבניין ההיסטורי שבו התגורר אליעזר בן-יהודה: דירה נמכרה ב-12 מיליון שקל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עסקת נדל"ן מסקרנת הושלמה לאחרונה באחד הרחובות ההיסטוריים של ירושלים: נכס מגורים ברחוב אתיופיה 13, בלב שכונת החבשים שבמרכז העיר, נמכר לתושב חוץ תמורת 12 מיליון שקל.

למרכז הנדל"ן נודע כי הערכות שווי שמאיות שנערכו לנכס היו נמוכות בעשרות אחוזים מהמחיר שבו נמכר בסופו של דבר. עוד נודע כי הנכס הוצע בתחילה למכירה תמורת 13 מיליון שקל, אולם בתום משא ומתן שנמשך כשנה הושלמה העסקה תמורת 12 מיליון שקל -  מיליון שקל פחות מהמחיר המבוקש, אך בפער משמעותי מהערכות השווי השמאיות.

מדובר בנכס בשטח בנוי כולל של כ-188 מ"ר, המחולק לחמש יחידות דיור סביב חצר פנימית רחבת ידיים, וכולל גם מרתף ששימש בעבר כבור מים. הנכס ממוקם על מגרש בשטח של כ-517 מ"ר, ולצד השטח הבנוי הקיים מיוחסות לו זכויות בנייה נוספות בהיקף של כ-120 מ"ר. המבנה מתאפיין באדריכלות ירושלמית מסורתית, עם קירות אבן מסיביים ופתחים מקושתים.

ייחודו של הנכס לא רק נובע ממיקומו ומאופיו האדריכלי, אלא גם מההיסטוריה של סביבתו. המבנה שנמכר הוא חלק ממתחם מגורים שבו שוכנת דירה נוספת מעל המבנה עצמו, בה התגורר בעבר אליעזר בן-יהודה, מחיה השפה העברית, שפעל בירושלים בסוף המאה ה-19 ובראשית המאה ה-20.

למרכז הנדל"ן נודע כי גם דירתו של בן-יהודה עצמו מוצעת כיום למכירה, וכי מתנהלים מגעים לרכישתה. מדובר בדירה בת 5 חדרים בשטח של 137 מ"ר בנוי ו-60 מ"ר מרפסות. עוד נודע כי גם הכנסייה האתיופית, שלה נוכחות רבת שנים באזור, הביעה עניין ברכישת הנכסים ברחוב אתיופיה 13, במטרה להרחיב את שטח הכנסיה, ולהסב אותם לשימוש משרדי.

רחוב אתיופיה, חלק משכונת החבשים, ממוקם בסמוך לרחוב הנביאים ונחשב לאחד הרחובות הציוריים והמבוקשים במרכז ירושלים. ברחוב שוכנים מבני אבן ותיקים, חצרות פנימיות ומבנים בעלי חשיבות היסטורית ואדריכלית. האזור מזוהה עם נוכחותה של הקהילה האתיופית בירושלים, ובין היתר שוכנת בו הכנסייה האתיופית.

הכלכלן ושמאי המקרקעין חזקיה העצני מסביר כי בעסקאות של נכסי יוקרה ייחודיים עשויים להיווצר פערים משמעותיים בין הערכות השווי השמאיות לבין המחירים שרוכשים מוכנים לשלם בפועל. לדבריו, "מדובר באזור מבוקש מאוד, שבו רוכשים מוכנים לשלם מחירים הגבוהים מהשווי ששמאי שמרן היה מעריך. כשמאים, אנחנו נזהרים שלא לרדוף אחרי השוק, אבל בנכסי יוקרה לטעם האישי ולהעדפות של הרוכש יש משקל משמעותי מאוד בקביעת המחיר. לעיתים מדובר בנכס שאין לו תחליף מבחינת הקונה, ולכן הוא מוכן לשלם הרבה מעבר לשווי הכלכלי שלו. לכן אני לא נופל מהכיסא כשאני שומע שהנכס נמכר ב-12 מיליון שקל, אף שלדעתי השווי השמאי שלו צריך להיות נמוך יותר".

העצני מציין כי שיקול נוסף שעשוי להשפיע על המחיר הוא "פרמיית שליטה" - נכונותו של רוכש לשלם מעבר לשווי המוערך כדי להבטיח לעצמו שליטה בנכס ובזכויותיו. "לעיתים יש היגיון כלכלי בתשלום מחיר גבוה יותר כבר היום, כדי להבטיח שליטה בנכס, במיוחד כשמדובר במיקום ייחודי ובהזדמנות רכישה שלא תחזור על עצמה".

למרכז הנדל"ן נודע עוד כי הרוכש, תושב חוץ, מתכנן לבצע בנכס שיפוץ מקיף ולהתאימו לצרכיו. העסקה בוצעה בתיווכו של שמעיה פיין, מסוכנות Fine Real Estate המתמחה בשיווק נכסים ייחודיים בירושלים והסביבה. את הקונה ייצגה המתווכת קרן הירשפלד מסוכנות KH.