סערת פי גלילות: הוותמ"ל הורתה לשנות את גבולות המתחמים, בעלי הקרקע יוצאים למאבק

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

התפתחות משמעותית במחלוקת על חלוקת זכויות הבנייה בתוכנית הענק בדרום גלילות: ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור ( ותמ"ל ) החליטה ביום רביעי האחרון להוציא את עיקר שטח בית העלמין שבתחום התוכנית ממתחמי האיחוד והחלוקה, ולתקן בהתאם את טבלאות ההקצאה והאיזון. 

ההחלטה התקבלה בדיון פנימי, בעקבות המלצת חוקר ההתנגדויות אדיב נקאש, שקבע בספטמבר כי יש להעביר את שטח בית העלמין "מתחת לקו" בטבלאות האיזון, כך שהמדינה לא תהיה זכאית לקבל מכוחו מגרשי בנייה חדשים. 

החלטת הוועדה משנה את אופן הטיפול בשטח שבמוקד המחלוקת: במקום להסתפק בהעברתו "מתחת לקו" במסגרת טבלאות האיחוד והחלוקה, כפי שהמליץ החוקר, הורתה הוועדה לגרוע את עיקר השטח ממתחמי האיחוד והחלוקה עצמם. משמעות המהלך היא שינוי גבולות המתחמים וחישוב מחודש של הקצאת הזכויות, כשהשלכותיו הכלכליות על המדינה ועל בעלי הקרקע הפרטיים יתבררו רק לאחר הכנת הטבלאות המתוקנות.

בהחלטתה החדשה אישרה הוותמ"ל כי לאחר פרסום המלצת החוקר התקיים שיח בינו לבין הצוות המקצועי של הוועדה בנוגע לאופן יישומה. בעקבות אותו שיח, ולנוכח מורכבות הנושא מבחינה תכנונית, משפטית ושמאית, הוחלט להעביר את הסוגייה להכרעת ועדת המשנה להתנגדויות. "לאחר בחינת הסוגיות החליטה הוועדה להורות על שינוי גבולות מתחמי האיחוד והחלוקה ועל הכנת טבלאות הקצאה ואיזון מתוקנות". 

הוועדה הורתה לצוות התכנון להכין את המסמכים המתוקנים, לרבות טבלאות ההקצאה והאיזון, ואלו יוצגו בפניה בדיון פנימי נוסף, ורק לאחר השלמת התיקונים הם יפורסמו להתנגדויות לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה. בכך נדחה פעם נוספת השלב שבו יוכלו בעלי הקרקע לעיין במסמכים המתוקנים ולהשמיע את טענותיהם ביחס לשינויים.

"תמרון פסול הפוגע בזכויות קניין"

תוכנית דרום גלילות (תמ"ל 3007), המקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל , משתרעת על פני כ־1,818 דונם בין דרך נמיר, כביש 5, נתיבי איילון ורמת אביב ג'. היא כוללת הקמת רובע עירוני חדש ובו כ־19,300 יחידות דיור וכ־1.66 מיליון מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. מרבית שטחה מצוי בתחום רמת השרון וחלקו בתחום תל אביב-יפו.

במוקד המחלוקת עמדה שאלת זכאותה של המדינה לקבל זכויות בנייה בשטח של כ־211 דונם שהופקע בעבר מבעלים פרטיים לצורך הקמת בית עלמין, אך זה מעולם לא הוקם. חוקר ההתנגדויות, ששמע 44 התנגדויות שהוגשו לתוכנית, המליץ להוציא את השטח מחישוב הזכויות המקנות הקצאת מגרשים בתוכנית, ובכך למנוע מהמדינה לקבל זכויות בנייה מכוחו. בתחילת ספטמבר פרסם החוקר את החלטת הביניים השלישית שלו, שבה הורה על תיקון מסמכי התוכנית ופרסומם לתקופה של 21 ימים בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק התכנון והבנייה.

אלא שהפרסום לא בוצע, ובמקום זאת התקיים דיון פנימי בסוגיית בית העלמין. כפי שפורסם במרכז הנדל"ן, עוד בטרם התקבלה ההחלטה הנוכחית העלו גורמים מטעם בעלי הקרקע הפרטיים חשש למחטף בהליך התכנוני, לאחר שהותמ"ל נמנעה במשך כחודשיים מפרסום המסמכים המתוקנים להתנגדויות, כפי שהורה חוקר ההתנגדויות, כאמור, ובמקום זאת קיימה דיונים פנימיים בסוגייה. 

לטענתם, מדובר בהתנהלות חריגה מההליך התכנוני המקובל, המעוררת חשש לניסיון לשנות את המלצת החוקר. הגורמים הצביעו גם על מעמדה הכפול של רשות מקרקעי ישראל , המשמשת יוזמת התוכנית ובעלת זכויות מרכזית בקרקע, ובמקביל מיוצגת בוותמ"ל. לדבריהם, קיום הדיונים ללא השתתפות בעלי הקרקע ובאי כוחם, ובטרם ניתנה להם הזדמנות להגיב לשינויים, מעורר שאלות באשר לשקיפות ההליך ולשמירה על זכויותיהם.

עוה"ד שמואל שוב ואלון קריביצקי ממשרד שוב ושות', המייצגים מאות מבעלי הקרקעות במתחם ומי שהגישו את ההתנגדות מלכתחילה בשם הבעלים, טוענים כי, "מדובר בהתנהלות תכנונית בעייתית הפגומה מן היסוד. ברגע שחוקר ההתנגדויות גיבש החלטת ביניים מקצועית המורה על צמצום זכויות המדינה והעברת שטח בית העלמין אל 'מתחת לקו', בחרו מוסדות התכנון לשנות באופן שרירותי ומלאכותי את מערך התכנון ואת גבולות מתחמי האיחוד והחלוקה". 

"נראה כי הוצאת השטח מתוך תחומי האיחוד והחלוקה והגדרתו כמתחם נפרד איננה נובעת משיקולים תכנוניים או אדריכליים, אלא מתוך רצון לעקוף את קביעת החוקר, לסכל את החלת מנגנון האיזון השוויוני עם יתר בעלי הזכויות, ולנכס את מלוא זכויות הבנייה למדינה בלבד, למרות שמדובר בקרקע שהופקעה מהבעלים הפרטיים ולא נעשה בה שימוש. מדובר בתמרון פסול הפוגע בזכויות הקניין של מאות בעלי קרקע פרטיים הממתינים למימוש זכויותיהם עשרות בשנים".