התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא פעולה אשר נעשית על ידי הרשויות, לאחר החלטה על צורך בשיפור המצב הפיזי, הכלכלי והחברתי של אזור מסוים. אל מול מגמות של התיישנות המבנים והתשתיות, התחדשות עירונית נועדה להפוך את המגמה בעזרת שיפור תשתיות, מגורים וחיזוק הקהילה.

בין הגישות אותן ניתן למצוא ברחבי העולם למימוש של התחדשות עירונית , ניתן למנות פינוי-בינוי (הריסת בניין או מתחם שלם ובנייה מחדש של מתחם חדש, תוך הוספה של דירות, שיקום תשתיות ופיתוח השירותים והשטחים הציבוריים),לצד שדרוג של בניין\מתחם קיים מבלי הריסה כלל, על גבי התשתיות הקיימות. במקרים אלו, הדיירים מקבלים דירה מורחבת ומשודרגת, לרוב עם תנאי מחייה טובים יותר בבניין ובאזור (חנייה, מעלית וכד').

התחדשות עירונית רמת גן - רקע

בישראל, ההתחדשות העירונית הפכה במשך השנים לכלי להרחבת היצע הדיור באזורי ביקוש עירוניים, על רקע מיעוט השטחים הפתוחים לבנייה בעיר. במקרים בהם נעשית התחדשות עירונית על פי תמ"א 38 , הדיירים מקבלים דירה ממוגנת מול רעידות אדמה. ברוב המקרים מתווסף לדירה ממ"ד, אך לא מדובר בתנאי הכרחי.

פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להתבצע בצורת פינוי-בינוי (הריסה ובנייה מחדש),בנייה מבנה חדש במקביל להריסת המבנה הנוכחי ולאחר מכן בנייה מחדש על גבי השטח (בינוי-פינוי-בינוי),או חיזוק מבנה קיים מפני נזקי רעידות אדמה ובניית תוספות בנייה- קומות נוספות, דירות גדולות יותר, חנייה, מעלית, ממ"ד וכד' ( תמ"א 38 /1).

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שגובשה על ידי המדינה ואושרה ב-2005, שמטרתה היא חיזוק מבנים קיימים מול רעידות אדמה, עבור בניינים ישנים שקיבלו את היתר הבנייה שלהם לפני 1980. כללי התמ"א מתירים חריגה מקווי בניין וגובה המותרים על פי תכניות מאושרות החלות על המקום, על מנת להגן על הבניין מרעידות אדמה.

בעקבות המיקום המרכזי שלה, המחסור בשטחים פנויים לבנייה חדשה, מחירי הדיור הגבוהים והביקוש הגואה לדירות, רמת גן הפכה לאחת הערים הפעילות ביותר לקידום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית .

על פי נתוני אתר מדלן , רמת גן היא העיר המובילה בישראל מבחינת היקפי תמ"א 38 , עם כחמישית מסך הפרויקטים שאושרו בישראל. רוב הפרויקטים המקודמים בעיר הם פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש.

פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי רמת גן מחדשים את חזות פני העיר, תורמים לשדרוג תשתיות ציבוריות, יוצרים סביבת מגורים ירוקה יותר ומאפשרים מנוף כלכלי לבעלי הדירות.

עם זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית מציבים אתגר מורכב ותהליך ארוך המנוהל מול גורמים רבים. לשם כל, הוקמה ב-2018 מנהלת להתחדשות עירונית ברמת גן, בשם 'משתדר"גים', אשר הוקמה על מנת לקדם וללוות פרויקטים בתחומי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

המנהלת, שהוקמה על ידי עיריית רמת גן בשיתוף משרד הבינוי והשיכון , נועדה לנהל את הליכי ההתחדשות העירונית בעיר בשקיפות מלאה ככל האפשר ובאופן מקצועי, יעיל ומהיר יותר, תוך סנכרון בין כלל הגורמים העוסקים בהתחדשות עירונית: עירייה, יזמים ותושבים. המנהלת פועלת לסייע לתושבי רמת גן בתהליכי ההתארגנות לקראת התחדשות עירונית ברמת גן: בחירת נציגות דיירים, בחירת אנשי מקצוע (משרד עורכי דין, אדריכל , מפקח, שמאי) ובחירת יזם. השירותים ניתנים ללא עלות.

שינוי מגמה ותכנית חדשה

בשנתיים האחרונות נרשמה ירידה משמעותית בפעילות ההתחדשות העירונית ברמת גן, בעקבות המדיניות החדשה של ראש העיר, אשר נועדה לצמצם בפועל את כמות הפרויקטים, מתוך טענה על כך שתוספת תושבים ללא התייחסות לתשתיות חברתיות תפגע באיכות החיים בעיר.

לאחר ביטול תכנית תמ"א 38 בעיר על ידי העירייה מלבד 'מקרים חריגים', הוראה מצד בית המשפט על ביטול המדיניות החדשה שהעירייה החליטה אליה, וערעור מצד העירייה על ההחלטה של בית המשפט, הערעור נדחה ובית המשפט העליון קבע לאחרונה כי על העירייה לחדש את מדיניות תמ"א 38 בעיר.

באפריל 2021 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מדיניות תמ"א 38 חדשה ברמת גן, הכוללת הגדרה של תוספת מ"ר לכל דירה, שטח דירה מינימלי בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, תקן חנייה, מספר קומות ועוד. המדיניות מאפשרת שיקול דעת לוועדה המקומית באשר לקביעת מספר יחידות הדיור הכולל בבניין, על פי תנאי המגרש, תנאים סביבתיים, שטחי יחידות הדיור החדשות, איכות התכנון, שיקולי פרוגרמה וכו'.

רמת גן התחדשות עירונית - היקפים ונתונים

על פי דו"ח התחדשות עירונית לשנת 2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כמות ההיתרים לפרויקטים של פינוי-בינוי ברמת גן במצטבר עד סוף 2020 עמדה על 4 מתחמנים בביצוע, הכוללים 923 יח"ד.

על פי דירוג הדו"ח להיקף הפרויקטים של תמ"א 38 ב-2020, רמת גן עמדה על 4 היתרי בנייה בפרויקטים של חיזוק-עיבוי ו-51 היתרים שניתנו לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש- נתונים שהציבו אותה במקום השני בדירוג.

13 מתחמי פינוי-בינוי קיבלו היתר במסלול מיסוי במצטבר עד 2020, הכוללים 3,042 יח"ד.

כאשר מביטים על כמות ההיתרים שניתנו ברמת גן מ-2005 עד 2020, בעיר ניתנו 171 היתרים לפרויקטי חיזוק-עיבוי, הכוללים 3,073 יחידות דיור, יחד עם 355 פרויקטים באופן כולל של התחדשות עירונית , הכוללים 9,681 יח"ד.

חברות מובילות - התחדשות עירונית רמת גן

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן 2021, חברות הנדל"ן המובילות בתמ"א 38 רמת גן הן:

סיכום

לסיכום, התחדשות עירונית היא מונח כללי הכולל מגוון פעולות המותירות את המרקם העירוני, במקביל לחידוש המראה, התשתיות ואיכות החיים בעיר.

רמת גן היתה במהלך יותר מעשור אחת מהערים עם פעילות ההתחדשות העירונית מהערות ביותר בישראל, על רקע קידום והקמה של עשרות פרויקטים של תמ"א 38 וכד'.

בהתאם, בעיר עובדות חברות התחדשות עירונית מהגדולות בענף. בשנים האחרונות נרשם שינוי במגמה באשר להיקפי הפרויקטים, והעיר עומדת לפני אישור תכנית חדשה אשר תסדיר את פעילות התמ"א 38 ברמת גן.