מגרש לבניה עצמית רמ"י - המדריך השלם לשנת 2026

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רכישת מגרש לבנייה עצמית דורשת הבנה מעמיקה של סוגי המכרזים, העלויות הנלוות ומסגרות המימון. במדריך זה תמצאו את כל המידע הנדרש לרכישת מגרש ברשות מקרקעי ישראל או בשוק הפרטי, כולל חישוב עלויות פיתוח ומסים, ניהול מדרגות המשכנתא, והשלבים המדויקים מרגע הגשת ההצעה במכרז ועד לרישום הזכויות בטאבו, בדגש על מגרש לבנייה עצמית, כלומר בניית בית פרטי על קרקע שבה זכיתם במכרז.

בקצרה (עיקרים)

• דרכי רכישה: מכרזי רמ"י (פומבי/הגרלה/מדף), שוק פרטי, או הרחבות במושבים.

• שיעור מס רכישה : 6% מובנה על הקרקע והפיתוח המבוצע, עם החזר של 1% לאחר קבלת היתר בנייה בתוך 24 חודשים.

• מימון בנקאי: עד 75% לדירה יחידה או 50% לדירה נוספת משווי הקרקע, והשחרור מבוצע במדרגות לפי התקדמות הבנייה בפועל.

• עלויות נוספות: הוצאות פיתוח, היטלי רשות מקומית, אגרות בנייה, מע"מ ותכנון יכולים להכפיל את מחיר הזכייה בקרקע.

• ערבות מכרז: חובה לצרף ערבות בנקאית מדויקת בשיעור הנדרש; כל סטייה בנוסח מובילה לפסילת ההצעה.

אחת הדרכים לרכישת קרקע היא השתתפות במכרזים המתפרסמים על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל). רשות מקרקעי ישראל היא הגוף הממונה על שיווק מקרקעי ישראל, ובהתאם לכך מנהלת ומוציאה מכרזים לשיווק מגרשים לבנייה רוויה ולבנייה עצמית. מקרקעי ישראל הם מקרקעין שאינם בבעלות פרטית.

המכרזים מפורסמים באתר הרשות וכוללים את חוברת המכרז בה מוגדרים התנאים השונים להשתתפות המכרז, תאריך הפתיחה וסיום חלון ההזדמנויות לרישום, מחיר המינימום ועלויות הפיתוח,שטחי המגרש, פירוט המצב התכנוני והמשפטי, לוחות זמנים וכל תנאי נוסף רלוונטי לרכישה במסגרת המכרז. לרשימת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל.

רכישת מגרש במסגרת מכרז יכולה להיות רכישה של מגרש ליחידת דיור בודדת או לרכישה עם שותפים של מגרש עליו אפשר לבנות בטור או מבנה דו משפחתי. רכישה עם שותפים נעשית באמצעות הסכם שיתוף.

מה זה מגרש? הבחנה משפטית ותכנונית

לפני שניגשים לעסקה, חיוני להבין את ההגדרות המשפטיות של הקרקע כפי שהן מופיעות לפי סעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965:

• מגרש : יחידת קרקע שהוגדרה בתוכנית מתאר מפורטת (תב"ע) המיועדת לבנייה או לשימוש מוגדר, ושניתן להוציא מכוחה היתר בנייה.

• חלקה: יחידת רישום רשמית בפנקסי המקרקעין (הטאבו) במסגרת גוש רשום. חלקה אחת יכולה לכלול בתוכה מספר מגרשים, או לחלופין מגרש אחד יכול להשתרע על פני חלקי חלקות.

• תא שטח: מונח תכנוני המשמש בשלבי התיחום של התוכנית לפני הגדרתה הסופית כמגרש זמין לבנייה.

• נחלה: קרקע חקלאית במושב המיועדת למגורים ולחקלאות, הכפופה לתקנון האגודה השיתופית ולנוהלי רשות מקרקעי ישראל .

להרחבה על אופן קריאת תוכניות בניין עיר וזכויות בנייה, מומלץ לעיין במדריך התב"ע המלא.

דרכי רכישה של מגרש לבנייה

קיימות שלוש דרכים עיקריות לרכישת מגרש לבנייה עצמית בישראל:

1. מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): רכישת זכויות חכירה או בעלות בקרקע מדינה דרך מכרזים ציבוריים.

2. רכישה בשוק הפרטי: קניית קרקע הרשומה בבעלות פרטית מאדם פרטי או מחברה. עסקה זו אינה כפופה לתנאי מכרז, אך דורשת בדיקת נסח טאבו קפדנית, מיסוי מורכב ובדיקת היטלי השבחה .

3. מגרש בהרחבה במושב: הקצאת מגרש לבנייה בתחום הרחבה קהילתית של מושב, המשלבת תהליך הקצאה מול רמ"י והתקשרות מול האגודה השיתופית.

סוגי מכרזים ברשות מקרקעי ישראל

רשות מקרקעי ישראל מפרסמת מכרזים בסוגים שונים בהתאם למדיניות השיווק והאזור הגיאוגרפי.

טבלה 1: השוואת סוגי מכרזי רמ"י

יתרונות וחסרונות ברכישת מגרש דרך מכרז רשות מקרקעי ישראל

רכישת מגרש עשויה להוות אפשרות טובה למי שמעוניין לבנות את בית החלומות על פי תכנון אישי ומותאם לצרכים שלו, במקום לרכוש מוצר מוגמר.

אחד החסרונות הוא כי מדובר בהשקעה הדורשת תשלום מיידי של סכום כסף גדול ואשר אינה נושאת תשואה באופן מיידי, בשונה מרכישת דירה אליה אפשר להיכנס או להשכיר באופן מיידי.

מצידו השני של המטבע, מגרש לבנייה עצמית כולל פוטנציאל לעליית ערך משמעותית. בתים צמודי קרקע הם מוצר עם היצע מוגבל וביקוש גדול.

התחנות השונות מרגע פרסום המכרז ועד לקבלת הנכס ורישום הזכויות

מרגע פרסום המכרז ועד לזכייה בנכס ישנן תחנות רבות, כגון קריאה לעומק של חוברת המכרז, בחירת המגרש, ניתוח המחירים באזור, בדיקת זכויות הבנייה, חתימה והגשה של מסמכי המכרז.

לאחר הזכייה ועד לקבלת הנכס ורישום הזכויות ישנן תחנות נוספות, כגון תשלום לרשות מקרקעי ישראל, תשלום אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית, חתימה על חוזה החכירה וחוזה תשתיות, דיווח למיסוי מקרקעין ולבסוף רישום הזכויות בטאבו.

ליווי של עורך דין מקרקעין ניתן לרוב בייעוץ משפטי לפני הגשת ההצעה וטיפול במסמכים הנדרשים מול הגופים הרלוונטיים ורישום הנכס לאחר הזכייה.

הליך המכרז שלב אחר שלב

תהליך השתתפות במכרז רמ"י מורכב ממספר שלבים מחייבים:

1. פרסום המכרז ועיון בחוברת: רמ"י מפרסמת את פרטי המכרז באתר הרשמי. חובה לבצע קריאה לעומק של חוברת המכרז, הכוללת את תנאי השיווק, נספחי התב"ע, מועדי ההגשה, פירוט הוצאות הפיתוח ונוסח הערבות הבנקאית.

2. סיור שטח ובדיקות תכנוניות: בדיקה פיזית של המגרש, נגישות, טופוגרפיה ובדיקת תיק המידע בוועדה המקומית.

3. הנפקת ערבות בנקאית : הוצאת ערבות אוטונומית מבנק או חברת ביטוח בהתאם להנחיות המדויקות בחוברת המכרז.

4. הגשת ההצעה: מילוי הטפסים והגשת ההצעה בצורה מקוונת או בתיבת המכרזים לפני מועד הסגירה.

5. הכרזת זוכים ותשלום: לאחר פרסום תוצאות המכרז, על הזוכה לשלם את מחיר הקרקע והוצאות הפיתוח תוך פרק הזמן המוגדר (ככלל, עד 50–90 ימים).

6. חתימת חוזים: חתימה על חוזה פיתוח/ חכירה מול רמ"י וחוזה תשתיות מול הגורם המפתח.

7. תכנון, היתר בנייה ורישום: הגשת בקשה להיתר בנייה בוועדה המקומית, השלמת הבנייה ורישום הזכויות בטאבו.

צ'קליסט בדיקת מגרש לפני הגשת הצעה

לפני הגשת הצעה כספית במכרז, חובה לבצע בדיקת נאותות מקיפה הכוללת את הרכיבים הבאים:

• תב"ע וזכויות בנייה: בדיקת אחוזי הבנייה המותרים, מספר הקומות,ושטחי השירות מול העיקרי.

• קווי בניין ותכסית: הגדרת קווי המבנה המותרים (קדמי, אחורי, צדדי) ואחוז השטח המותר לבנייה מתוך כלל המגרש.

• טופוגרפיה ופיתוח: ניתוח שיפועי הקרקע, המצריכים לעיתים קירות תמך וקירות ביסוס בעלויות עתק.

• סוג הקרקע: בדיקת קרקע גיאוטכנית לזיהוי קרקע תופחת או סלעית המשפיעה על עלות יסודות המבנה.

• תשתיות ונגישות: חיבור בפועל לחשמל, מים, ביוב, ניקוז וכבישי גישה.

• סביבה ושטחים גובלים: בדיקת ייעוד השטחים הסמוכים במפת התב"ע (שטח ירוק/שצ"פ, מבני ציבור, או דרך ראשית).

• מחירי סגירה היסטוריים: ניתוח תוצאות מכרזים קודמים באזור לקבלת אינדיקציה על אומדני השווי הריאליים.

כמה זה באמת עולה? פירוט סכומי העלויות

הרכישה אינה מסתכמת במחיר ההצעה שזכתה במכרז. להלן ריכוז העלויות המלאות הכרוכות בהקמת בית פרטי על מגרש לבנייה עצמית.

פירוט עלויות רכישה ופיתוח מגרש

בחירת מגרש

מומלץ מאוד לסייר באזור בו נמצא המגרש עליו יש כוונה להתמודד במכרז, כדי להבין מהו המצב הפיזי של השטח. למשל, מגרש באזור הררי דורש פיתוח בעלות גבוהה יותר. בנוסף, יש לבדוק את הסביבה של המגרש ולבקש מהרשות המקומית מידע על אופי הבנייה וייעוד המגרשים השונים באזור. למשל, שטח בצבע חום או ירוק בשרטוט בסמוך למגרש, אומר שמדובר בשטח המיועד לשטח ציבורי או מבנה ציבורי.

בדיקת זכויות הבנייה

יש לבדוק מהן אפשרויות הבנייה הקיימות על המגרש ומה אומרת תכנית המתאר הקיימת באזור. בדיקה זו יכולה לספק מידע רב ערך בנוגע לזכויות הבנייה המותרות במגרש, תכסית הבנייה (השטח במגרש עליו מותר לבנות),אחוזי בנייה (השטח הבנוי המותר ביחס לשטח הכולל),קווי בניין (מרחק מהמבנה לגבולות המגרש) ועוד.

הגשת הצעה להשתתפות במכרז

על פי הנהלים של רשות מקרקעי ישראל , בכל מכרז נקבע מחיר מינימום שכל הצעה צריכה לעמוד בו. נכון ל-2026, מחיר המינימום בבנייה נמוכה עומד על 50% מאומדן השווי של המגרש. האומדן נקבע על ידי שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל . באזורי עדיפות לאומית ועל קו התפר קיימים החזרי סבסוד והנחות משמעותיות על מחיר הקרקע (לעתים עד 90% הנחה ממחיר הקרקע או השומה)

לרוב, ההצעה במכרזים היא למגרש ספציפי, כאשר ההצעה הגבוהה ביותר על אותו מגרש מבין כל ההצעות מוכרזת בתור הזוכה. לעתים נערכים גם מכרזים בשיטה בה המשתתפים מציעים הצעה למספר מגרשים במקביל, כאשר בעל ההצעה הגבוהה ביותר יכול לבחור ראשון את המגרש, בעל ההצעה השניה בגובהה מוזמן לבחור את המגרש השני, וכו'.

על מנת לקבוע מהו המחיר המתאים והראוי לתשלום, כדאי לבדוק את המחירים הקיימים לבתים באזור, מחירים בהם נסגרו מכרזים קודמים ומה מחירי הקרקעות באזור, ככל האפשר. על בסיס מידע זה, כדאי להחליט מהו הסכום הריאלי לזכייה במכרז. חשוב לזכור כי ההצעה המוגשת לרכישה לא כוללת מע"מ או הוצאות פיתוח ותשלומים לרשות המקומית.

ערבות בנקאית במכרז על מגרש רשות מקרקעי ישראל

השתתפות במכרזי רמ"י מחייבת צירוף ערבות בנקאית אוטונומית או ערבות מחברת ביטוח מורשית בהתאם לתנאי המכרז:

• כל משתתף במכרז חייב לצרף להצעה ערבות בנקאית אוטונומית בשיעור של לא פחות מ-10% מסכום ההצעה שלו, או סכום שנקבע בחוברת. יש לנסח את הערבות כך שיהיה אפשר לממש אותה כאשר בעל הצעה זוכה נסוג מההצעה שלו או לא מעביר את יתרת התשלום לאחר שזכה במכרז. במקרים בהם הערבות המצורפת להצעה לא עומדת בדרישות המכרז, ההצעה נפסלת. לכן, יש להקפיד על התאמת נוסח הערבות לדרישת המכרז.

• שיעור הערבות: נקבע בחוברת המכרז, לרוב כסכום קבוע או כשיעור מסוים מאומדן המינימום.

• נוסח הערבות: עליו להיות זהה לחלוטין לנוסח המופיע בנספחי חוברת המכרז.

• משמעות שגיאה בנוסח: הכללים המשפטיים במכרזים ציבוריים קשיחים ביותר. כל סטייה, שגיאת כתיב, תוספת או השמטה בנוסח הערבות, או הגשת ערבות שתוקפה קצר מהנדרש, תביא לפסילת ההצעה הסף על ידי ועדת המכרזים, ללא אפשרות תיקון.

מימון - משכנתא על מגרש ובנייה עצמית

נושא המימון בבנייה עצמית שונה באופן מהותי מרכישת דירה מקבלן או דירת יד שנייה:

• שיעורי מימון מרביים: על פי הנחיות בנק ישראל, שיעור המימון המרבי משווי הקרקע והבנייה עומד על 75% לרוכשי דירה יחידה, 70% למשפרי דיור, ו-50% למשקיעים (רוכשי דירה נוספת).

• מנגנון שחרור הכספים: הבנק אינו משחרר את מלוא סכום המשכנתא בבת אחת. בשלב הראשון מועבר חלק המימון המיועד לרכישת הקרקע. יתרת ההלוואה המיועדת לרכיב הבנייה משתחררת במדרגות (בפעימות) בהתאם להתקדמות הבנייה בשטח, לאחר בדיקת שמאי מטעם הבנק.

• דרישת הון עצמי נזיל: על הלווה לשלם תחילה את ההון העצמי עבור הקרקע ושלבי היסודות בטרם ישוחררו כספי הבנייה מהבנק.

• מסמכים נדרשים לבנק: חוזה חכירה /פיתוח, היתר בנייה חתום, תוכניות אדריכליות, הצעת מחיר מקבלן רשום וכתב כמויות מאושר.

חכירה מול בעלות ברשות מקרקעי ישראל

מרבית הקרקעות המיועדות לבנייה עצמית המשווקות על ידי רמ"י הן מקרקעי ישראל המנוהלים לפי חוק יסוד: מקרקעי ישראל:

• מה מקבלים בפועל: הזוכה חותם על חוזה פיתוח לתקופה מוגדרת (לרוב 3 שנים), ולאחר סיום הבנייה נחתם חוזה חכירה לטווח ארוך (99 שנים עם אופציה להארכה).

• מעבר לבעלות מלאה: בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל בבנייה נמוכה למגורים, ניתן לבצע העברת בעלות ללא תשלום באזורי עדיפות לאומית, או בתשלום דמי מהוון מופחתים באזורי ביקוש, בכפוף לעמידה בתנאי החוזה והשלמת הבנייה.

תשלומים לרשות המקומית

התשלום במכרז עצמו הוא רק חלק מהעלות הכוללת. מעבר לכך, ישנן הוצאות פיתוח, אגרות מבני ציבור והיטלים שונים שהרשות המקומית גובה. אחד התנאים לזכייה במכרז ובהמשך לקבלת היתר בנייה, הוא תשלום מלא של אותם היטלים ואגרות.

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל

יש לבדוק האם התשלום על המגרש כפי שמופיע בהצעה מכסה את כל זכויות הבנייה שתכנית המתאר המקומית מאפשרת. במכרזים רבים, התשלום לרשות מקרקעי ישראל מכסה על אחוזי בנייה מסוימים, כך שאם רוצים לבנות בשיעור גבוה יותר, יש לשלם תשלום נוסף.

מס רכישה

בנוסף לכל התשלומים לרשות מקרקעי ישראל ולרשות המקומית, יש לשלם מס רכישה לרשות המיסים ברכישת מגרש מרשות מקרקעי ישראל.

אחד התנאים המחייבים לרישום הנכס על שם הרוכש הוא אישור על תשלום מס הרכישה. שיעור מס הרכישה ברכישת קרקע (בשונה ממס רכישה של דירה יחידה ומס רכישה דירה שניה) הוא 6% משווי הרכישה. שוני נוסף הוא שברכישת קרקע, בניגוד לרכישת דירה, אין משמעות לשאלה האם לרוכשים יש דירה נוספת ושיעור המס הוא קבוע.

חשוב לזכור כי מס הרכישה מוטל גם על הוצאות הפיתוח החלות על המגרש ולא רק על התשלום עבור הקרקע עצמה. עם זאת, התשלום הוא על שווי עבודות הפיתוח שבוצעו במגרש נכון למועד הרכישה, ולא עבודות עתידיות.

אלו עיקרי החוק: חובת תשלום מס רכישה על הקרקע נקבעה בסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963:

• שיעור המס הבסיסי: רכישת מגרש חייבת במס רכישה בשיעור קבוע של 6% משווי העסקה, ללא קשר במספר הדירות הנמצאות בבעלות הרוכש.

• מס על הוצאות פיתוח: שיעור המס מחושב על מחיר הקרקע בתוספת עלויות הפיתוח שבוצעו בפועל על הקרקע טרם יום המכירה. הוצאות פיתוח עתידיות שטרם בוצעו אינן נכללות בבסיס המס.

• החזר מס בגובה 1%: בהתאם לתקנות, כאשר מדובר ברכישת קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים אחת לפחות, ומתקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים מיום המכירה, זכאי הרוכש להחזר מס בשיעור של 1%, כך ששיעור המס האפקטיבי יעמוד על 5% בלבד.

לוחות זמנים והפרת חוזה

הסכמי הפיתוח מול רמ"י כוללים תנאים קשיחים בנוגע לקצב התקדמות הבנייה:

• מסגרת הזמנים: חוזה הפיתוח מחייב בדרך כלל הוצאת היתר בנייה בתוך 18–24 חודשים מיום החתימה, והשלמת הבנייה (קבלת טופס 4 ) בתוך 36 חודשים.

• הארכת מועדים: עיכוב בהוצאת היתר או בסיום הבנייה מצריך הגשת בקשה להארכת חוזה הפיתוח. רמ"י רשאית להתנות את ההארכה בתשלום דמי ארכה כספיים.

• הפרה וביטול: אי-עמידה ביעדי הבנייה ללא אישור עלולה להוביל לביטול חוזה הפיתוח, חילוט הפיצוי המוסכם וביטול הקצאת הקרקע. כמו כן, קיימות מגבלות על מכירת הקרקע לצד שלישי בטרם השלמת הבנייה.

משך בנייה על מגרש מקרקעי ישראל ותנאים למכירת הנכס

מכרזים רבים כוללים תנאים לעמידה בלוחות זמנים להוצאת היתר בנייה וסיום בנייה. לרוב מועד הסיום בהסכם חכירה מוגדר על 3-4 שנים, אלא אם נקבע אחרת בחוברת המכרז. בנוסף, במכרזים רבים ישנה דרישה המהווה חלק מתנאי המכרז על כך שרוכש המגרש לא ימכור את הנכס במשך מספר שנים לאחר הזכייה במכרז או לאחר סיום הבנייה.

סוגי מכרזים ואופן הגשה

קיימים מספר סוגי מכרזים, כך שחובה לשים לב לסוג המכרז אליו ניגשים לפעול בהתאם.

שיטת המכרז הפומבי

רשאים לגשת למכרז פומבי אזרחים תושבי ישראל וכן מי שעונה על הקריטריונים שפורסמו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 371 מתאריך 16.2.1988 בנושא "הקניית זכויות במקרקעין לזרים". בנוסף, רשאים לגשת למכרז אזרחים בעלי מאפיין מסוים על פי תנאים שנקבעו במכרז, כמו תושבי המקום, מחוסרי דיור, בעלי אחוזי נכות ועוד.

המציעים במכרז משלשלים את ההצעה לתיבת המכרזים במרחב עד למועד האחרון המצוין בחוברת המכרז. ועדת המכרזים היא הגוף הבודק את ההצעות השונות והקובעת את זהות הזוכה, בהתאם לנהלים התקפים ברשות באותה עת. הזוכה במכרז רשות מקרקעי ישראל חותם לרוב על חוזה חכירה ישירה לטווח רחוק( 98 למגרש המיועד למגורים, 49 שנים לשער הייעודים). על פי החוזה, הוא מתחייב להשלים את הבנייה המיועדת בתקופת זמן מוגדרת. חוזה חכירה ישירה כולל זכויות עתידיות בקרקע והוא נחתם ללא הסכם פיתוח. עם זאת, בחכירה ישירה ייתכנו שווקים על פי הסכם פיתוח, לפי שיקול דעתה של הרשות.

בחוברת המכרז מפורסמת מפת הקרקעות, הערכת שמאי לשווי הקרקע ועלויות הפיתוח. בשיטת המכרז הפומבי מגיעים הצעה לשני מגרשים כאשר עלויות הפיתוח הן קבועות וההצעה היא על המחיר על הקרקע בלבד. לאחר הצעה על שני מגרשים ניתן לזכות רק באחת ההצעות, אם המחיר שהוצע היה הגבוה ביותר בהשוואה ליתר הניגשים למכרז ואשר נתנו הצעה על הקרקע הספציפית.

מרכז בשיטת הרשמה והגרלה לבניית עצמית למגורים

מעת לעת הרשות יכולה לפרסם, לפי שיקול דעתה הבלעדי, מכרזים לבנייה עצמית גם בדרך של הרשמה והגרלה. לעומת מכרז פומבי, בשיטה זו המחיר לקרקע ולפיתוח קבוע. לאחר ההרשמה נערכת הגרלה פומבית (או הגרלה לא פומבית בנוכחות עורך דין, רואה חשבון ונציגי ציבור). בהגרלה נקבעים הזכאים לקבלת מגרש לבנייה והסדר שעל פיו הם יכולים לבחור מגרש מרשימת המגרשים הכלולים בהקצאה.

להגרלה זו זכאים להירשם אזרחים תושבי ישראל בני 18 ומעלה, תושבים חוזרים בעלי אישור מתאים ממשרד הקליטה, תושבי חו"ל בעלי אישור על פתיחת תיק עלייה בסוכנות היהודית, או אזרחים בעלי מאפיין זהה על פי תנאים מיוחדים המוגדרים במכרז (תושבי המקום, מחוסרי דיור, נכים וכד').

המגרשים שלא נמצאו להם זוכים במכרזים ישווקו בחלק מהמקרים, לפי שיקול דעתה של רשות מקרקעי ישראל , בשיטת המדף במחיר המלא, לרוב לתקופה של 6 חודשים.

בשיטה זו המחיר לקרקע ולפיתוח הוא קבוע, ולכן התנאים ידועים מראש והזכייה תלוי במזל בלבד. הסיכון בשיטה זו הוא להיבחר בין האחרונים שיבחרו מגרש וכתוצאה מכך לקבל מגרש לא אטרקטיבי.

מגרש בהרחבה ונחלות במושבים

רכישת מגרש לבנייה במסגרת הרחבה קהילתית במושבים ובקיבוצים כפופה להחלטות מועצת מקרקעי ישראל:

• הליך ההקצאה: הקצאת המגרשים מבוצעת במסלול של פטור ממכרז או מכרז קהילתי, בהתאם לאזור העדיפות הלאומית והחלטות הרשות.

• התקשרות כפולה: הרוכש נדרש להתקשר בחוזה פיתוח מול רמ"י לקבלת זכויות בקרקע, ובמקביל בהסכם מול האגודה השיתופית והחברה המפתחת לתשלום הוצאות הפיתוח הסביבתי והתשתיות.

• ועדת קבלה: בחלק מהיישובים הקהילתיים והמושבים, הקצאת המגרש כפופה לאישור ועדת קבלה בהתאם לחוק תיקון פקודת האגודות השיתופיות

סיכום

לסיכום, רכישת מגרש לבניה עצמית מרשות מקרקעי ישראל היא אפשרות לרכישת קרקע בישראל, באמצעות השתתפות במכרזים אותם מפרסמת הרשות מעת לעת. בביצוע פעולה זו, יש לעקוב אחרי רשימה של פעולות נדרשות וחיוניות לפני, במהלך מילוי מסמכי ההשתתפות במכרז ולאחר הזכייה.

קיימים מכרזים פומביים ומכרזים בשיטת רישום והגרלה.

 

שאלות ותשובות (שו"ת)

כמה עולה מגרש לבנייה עצמית מעבר למחיר הקרקע?

מעבר למחיר הקרקע, יש לקחת בחשבון הוצאות פיתוח שנקבעות על ידי רמ"י והרשות המקומית, מע"מ בשיעור 18%, מס רכישה בגובה 6%, אגרות והיטלי בנייה, ושכר טרחת בעלי מקצוע ( אדריכל , מהנדס, מודד ועו"ד). עלויות אלו יוצרות תוספת למחיר הקרקע הנתון.

איך משתתפים במכרז של רשות מקרקעי ישראל ?

השתתפות במכרז נעשית באמצעות הרשמה במערכת המכרזים המקוונת של רמ"י. יש להוריד את חוברת המכרז, לבצע בדיקות תכנוניות וסיור בשטח, להנפיק ערבות בנקאית בנוסח המדויק הנדרש, ולשלוח את ההצעה הכספית בצירוף המסמכים הנדרשים לפני תאריך הנדרש.

כמה מס רכישה משלמים על מגרש ?

מס הרכישה על מגרש עומד על 6% משווי הקרקע והרכיבי הפיתוח שבוצעו. אם מדובר בקרקע המיועדת לבניית דירת מגורים ומתקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה, זכאי הרוכש להחזר של 1% ולהפחתת המס ל-5%.

אפשר לקחת משכנתא על מגרש ?

כן, ניתן לקבל משכנתא לרכישת מגרש ולבנייה עצמית עד לשיעור של 75% לרוכשי דירה יחידה. כספי המשכנתא משוחררים בהדרגה: חלק לרכישת הקרקע, והיתרה בפעימות שונות בהתאם לקצב התקדמות הבנייה בפועל ובכפוף לאישור שמאי.

תוך כמה זמן חייבים לסיים לבנות?

חוזה הפיתוח מול רמ"י קובע לרוב כי יש להוציא היתר בנייה בתוך 18 עד 24 חודשים מיום הזכייה, ולהשלים את הבנייה בתוך 36 חודשים. אי-עמידה בזמנים אלו דורשת אישור להארכת חוזה הפיתוח ועשויה לגרור תשלום דמי ארכה או ביטול העסקה.

מה ההבדל בין מכרז פומבי להרשמה והגרלה?

במכרז פומבי הזוכה הוא לרוב מציע ההצעה הכספית הגבוהה ביותר מעל מחיר המינימום. בהרשמה והגרלה, מחיר הקרקע קבוע מראש לפי שומת שמאי, והזוכה נבחר באמצעות הגרלה עיוורת מבין כל הנרשמים העומדים בתנאי הזכאות.

מגרש ברמ"י. זו בעלות או חכירה ?

רוב קרקעות המדינה המשווקות על ידי רמ"י נמסרות במסלול חכירה לטווח ארוך (ל-89 שנים). עם זאת, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, בבנייה נמוכה למגורים ניתן ברוב המקרים להעביר את הזכויות לבעלות מלאה בטאבו לאחר השלמת הבנייה.

מקורות ודינים

• חוק התכנון והבנייה , תשכ"ה-1965 – הגדרות מגרש , תב"ע והיתרי בנייה.

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – סעיף 9(א) לעניין שיעור מס רכישה והחזר בגין היתר בנייה.

• חוק יסוד: מקרקעי ישראל וחוק רשות מקרקעי ישראל , תש"ך-1960.

• החלטות מועצת מקרקעי ישראל – נהלי מכרזים, מעבר מחכירה לבעלות, והקצאת מגרשים בהרחבות קהילתיות.

• הנחיות בנק ישראל – הוראות הוראת ניהול בנקאי תקין 329 בנושא מגבלות לקיחת משכנתא ושיעורי מימון לבנייה עצמית.