באישור הוותמ"ל: עלויות של עשרות מיליוני שקלים להקמת מבני ציבור גולגלו על בעלי הקרקע

תוכנית להקמת שכונה חדשה במזרח רחובות אשר מקודמת על ידי הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל),מגלגלת את כלל עלויות הקמת מבנה הציבור, בעלות כוללת של עשרות מיליוני שקלים, על בעלי הקרקעות הפרטיים, וזאת במקום שהעירייה תישא בעלויות אלה, כפי שמחייב החוק. כך עולה מהתנגדות שהוגשה לאחרונה לתוכנית על ידי מספר בעלי קרקעות פרטיים.
 
התוכנית המדוברת היא תמ"ל/3003 המקודמת במזרח העיר. התוכנית מקודמת לאורך מזרח דרך בגין, בין כביש 40 בדרום ומכון ויצמן בצפון. התוכנית כוללת הקמת 8,100 דירות רגילות ועוד 300 לדיור מוגן. כמו כן, קובעת התוכנית זכויות לבניית 630 אלף מ"ר המיועדים לתעסוקה, ובצפון התוכנית מוצע שטח מתארי שחלקו מיועד לתעסוקה וחלקו לשטחים פתוחים. שטח התוכנית הוא כ-2,230 דונם.
 
מההתנגדות, שהוגשה באמצעות משרד עורכי הדין רז-כהן, פרשקר ושות',  עולה כי בעת עריכת טבלת האיזון לתוכנית נקבעה הפחתה בשווי המגרשים בשטח התוכנית שבהם יש להקים מבני ציבור, ובאופן זה עלויות הקמת מבני הציבור גולגלה על ציבור בעלי הזכויות בתחום התוכנית.

למתנגדים הוקצו בתוכנית האיחוד והחלוקה מגרש בייעוד למגורים, מסחר ותעסוקה שכולל 143 יחידות דיור, 2,348 מ"ר למסחר ו-6,874 מ"ר לתעסוקה,  וכן מגרש שכולל 3,420 מ"ר למסחר ו-54,691 מ"ר לתעסוקה. לצדם, הוכנסו לתוכנית האיחוד והחלוקה שישה מגרשים המיועדים למגורים ולמבני ציבור. לצורך שימור השווי היחסי בהקצאות, הופחת בגין ההקצאה לשטחי ציבור שווי המגרשים, ונקבע כי במגרשים הכוללים שטחי ציבור בנויים תופחת עלות בניית השטחים הציבוריים ב-7,000 שקל למ"ר.

עו"ד משה רז-כהן: "הנוהג של הפחתת עלויות ההקמה בטבלאות האיזון נהפך לשכיח בתוכניות רבות. בעלי הזכויות אינם מודעים לכך שבדרך מתוחכמת זו העירייה חוסכת לעצמה את עלויות הקמת מבני הציבור"

לטענת המתנגדים, בעלי המגרשים האמורים שבשטחם יש הקים מבני ציבור, זכאים להשבה מלאה או לקיזוז מלא של עלויות הבנייה מתוך תשלומי החובה החלים עליהם, בהתאם להוראות פקודת העיריות. כלומר, הבנייה לצורכי ציבור מחויבת על פי חוק בתשלום של העירייה או בקיזוז אגרות והיטלים. השלכות הפחתת העלויות של המגרשים למבני ציבור הן שיש לבצע הקצאה של הזכויות בין כל הבעלים, כך שיישמר השוויון היחסי, תוך הפחתת זכויות לכלל הבעלים בתחום התוכנית.

עוד לטענתם, מכיוון שבעלי המבנים זכאים להשבה מלאה של העלויות, הפחתת העלויות נגועה בחוסר חוקיות, בכך שהעירייה מבקשת להטיל את עלויות הקמת מבני הציבור על כל בעלי הזכויות בתחום התוכנית, מבלי שהוסמכה לכך בחוק. בכך למעשה כל הבעלים בתחום התוכנית נושאים בעלויות שהמחוקק ביקש להטיל על הרשות המקומית. עוד טוענים המתנגדים כי אין מקור חוקי המאפשר לגלגל את עלויות הקמת מבני הציבור על הבעלים. לטענתם, אי אפשר להטיל מס או היטל על ציבור הבעלים ללא הסדר סטטוטורי. המתנגדים מבקשים לכן לתקן את טבלאות האיזון, להימנע מההפחתה האמורה, ולהגביר את זכויות ההקצאה ליתר הבעלים בתחום התוכנית. 

עורך הדין משה רז כהן (תמר מצפי)

לדברי עו"ד משה רז-כהן, שמשרדו מייצג את המתנגדים, "הנוהג של הפחתת עלויות ההקמה בטבלאות האיזון נהפך לשכיח בתוכניות רבות. בעלי הזכויות אינם מודעים לכך שבדרך מתוחכמת זו העירייה חוסכת לעצמה עלויות הקמת מבני ציבור". לטענתו, "אי אפשר להסכים עם התפרקות מחובה של רשות ציבורית וגלגול עלויות על בעלי קרקעות מבלי שקיים חוק מסמיך, המאפשר להטיל מס או היטל על הבעלים".

מעיריית רחובות לא נמסרה תגובה.

ממינהל התכנון נמסר: "התוכנית מצויה בשלב התנגדויות. כל ההתנגדויות מושמעות ונבחנות מול חוקר".