דרוש טיפול דחוף: בכירי ענף הנדל"ן בעצות והמלצות לממשלה הבאה

היום (ג'), 9 באפריל 2019, הציבור יוצא לקלפיות לבחור את נציגיהם בכנסת הבאה – הכנסת ה-21, ולאחר מכן תורכב ממשלה חדשה שתצטרך לטפל במאווים רבים שקיימים בישראל – בכלכלה, בחינוך, בבריאות – וכמובן גם בשוק הנדל"ן.

שוק הדיור הישראלי ידע בשלוש השנים האחרונות רק דבר אחד מצד הממשלה – מחיר למשתכן שאותה הוביל שר האוצר משה כחלון. כל מכרזי המדינה יצאו במסגרת זו ופנו לפלח מאוד מצומצם מהאוכלוסיה. המקטרגים יגידו שהיא אינה מספיקה כדי לטפל במצוקת הדיור הבוערת. 

באם כחלון לא ייבחר לשר האוצר גם בממשלה הבאה, סיכוי גבוה שתוכנית מחיר למשתכן תיעלם והממשלה תשלוף שפן אחר מהכובע. מה הוא יהיה והאם הוא כן יצליח לספק דירות לכל מי שזקוק להן בישראל? ימים יגידו. 

בינתיים, לרגל הבחירות, ליקטנו עבורכם המלצות מבכירי שוק הנדל"ן הישראלי שמספקים לממשלה הבאה עצות כיצד לטפל בשוק הנדל"ן. קריאה נעימה !

שאולי לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטין : "ממליץ לממשלה להמשיך ולקדם את הפריפריה. צריך לייצר סל תמריצים משמעותי למתיישבים החדשים, צריך לקרבם פיזית למרכז על ידי סלילת כבישים וצירי תנועה, לתת להם הנחות על עלות הדלק ועל תחבורה ציבורית, לבחון הענקת מענק מעבר חד פעמי לעוברים, להעניק סובסידיות בהוצאות חשמל, לתגבר את החינוך, הרפואה, לייצר להם מוקדי בילוי ותרבות, ועוד. בנוסף צריך לפתח אזורי תעסוקה איכותיים ולתת הקלות מס משמעותיות לכל חברה על מרכזי פיתוח במרכז, בתנאי שהן יפתחו גם שלוחה כלשהי גם בפריפריה". 

חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן : "ממליץ להעביר את השליטה על עתידו שוק המגורים בישראל מראשי הערים לממשלה. בעשרים השנה האחרונות מחזיקים ראשי הערים את עתיד הדיור כבן ערובה באמצעות שליטה באישור תכניות הבנייה בתחומי הערים. בדור הבא צפויה אוכלוסיית ישראל לגדול בכ-9 מיליון תושבים נוספים והערים הקיימות לא יוכלו לקלוט את כל אלה, גם במסגרת התחדשות עירונית מואצת ככל שתהיה. על כן יש לתכנן מיידית 3 ערים מטרופוליניות חדשות  בגליל, בנגב ובשפלת יהודה, ובה לתכנן 500-700 אלף יחידות דיור שיאפשרו לאכלס 6 מיליון תושבים לפחות, מבנים לתעסוקה, מסחר, מבני ציבור ושטחי נופש ופנאי פתוחים".

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי: "הממשלה צריכה להציע תמריצים ומענקים לקבלנים שמקדימים מסירת פרויקטים כמו שהיה בעבר; צריכה להחזיר את הפיתוח הסביבתי לקבלנים כך שהם גם יבנו את הבתים וגם את התשתיות, על מנת שיהיה תאום בין מסירת הדירות לבין סביבת הפרויקט; ולבסוף להגדיל את שעות העבודה בהן מותר לפועלים לעבוד בפרויקטים באזורים לא מאוכלסים".

אוהד סבן, סמנכ"ל חברת דונה: "על הממשלה הבאה להתמקד ב-5-10 מקומות עם זמינות קרקעות וקרבה למרכז, ובכל אחד לבנות לפחות 10-20 אלף דירות ובמקביל לפתח כבר עכשיו תשתיות: הקמת בתי ספר, אזורי תעסוקה, חיבור של רכבות מהירות, וגישה לכבישים ראשיים. צריך לתמרץ זוגות צעירים במענקים, או לחלופין לסבסד את הקרקע ועלויות הפיתוח".

עפרה חדד, מבעלי חברת יורו ישראל: "כחלק מהמלחמה בתאונות בענף הבנייה ובהגברת רמת הבטיחות, אני מציעה למדינה לשנות את דרישות הסף המוגזמות לקבלה לקורס של מנהלי עבודה או עוזר למנהל עבודה לפי התקנה החדשה. הדרישה היום היא לניסיון של שנה וחצי עבודה באתר בנייה, ואין כמעט ישראלים שעונים עליה. כך חיילים משוחררים וצעירים בתחילת דרכם התעסוקתית שרוצים להשתלב בענף הבנייה אינם יכולים לעשות זאת. חוסר הניסיון הוא אחת הסיבות למחסור החמור במנהלי עבודה".

עזרא ערוסי, מנכ"ל חברת משהב : "היום כולם מבינים שתכנית מחיר למשתכן נכשלה. התכנית גרמה לירידה בהתחלות הבנייה ובכך הרחיבה את המצוקה המרכזית של שוק הדיור - המחסור בדירות. בעל כורחם, קבלנים רבים פנו לתחום ההתחדשות העירונית, אך גם שם הם נתקלו בבירוקרטיה שעכבה אותם 4-5 שנים. הממשלה הבאה צריכה לחזור ולהוציא מכרזים רגילים לשוק, ולאפשר לקבלנים לבנות פרויקטים רגילים לכלל האוכלוסיה". 

יוסי אברהמי , מנכ"ל ובעלי חברת "יוסי אברהמי": הממשלה הבאה צריכה לדאוג לפריפריה, להסתכל על ענף הבנייה בראייה סוציאלית יותר ולמצוא פתרונות להגדלת ההיצע דווקא בישובים מרוחקים בפריפריה כמו אילת או בית שאן לעומת תל אביב ורמת גן. המדינה צריכה לשחרר קרקעות בישובים אלה - ולא באמצעות מחיר למשתכן , במטרה לאפשר בנייה איכותית ותואמת לצרכים של תושבי האזור, וכן על מנת לעודד עוד ועוד אנשים לגור באזורים אלה".

רו"ח אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס : "הפתרון המשמעותי שהממשלה יכולה לעשות זה ליישם ולאכוף את החוקים, התקנות והתכניות שהיא עצמה קידמה בקדנציות הקודמות אל מול הרשויות המקומיות וכל שאר הגופים המעורבים. בעיקר בהתחדשות עירונית - קיים פער משמעותי בין התכניות וההבטחות הממשלתיות מול היישום בשטח – הממשלה צריכה לרגום לרשויות המקומיות ליישם את המדיניות הממשלתית ולא לגרור רגליים שנים רבות".

אייל הנדלר, מבעלי קבוצת כנען : "אחת הבעיות המרכזיות היום בכל מה שקשור לתכנון ובניה היא  העובדה שהוועדה המקומית והוועדה המחוזית לא רואות עין בעין את ענייני התכנון או הביצוע של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית . שתי הוועדות לא מתואמות ומייצגות שתי השקפות עולם שונות, וניגודי העניינים הללו גורמים בפועל למאות פרויקטים של התחדשות עירונית להיתקע. הממשלה הבאה חייבת אחת ולתמיד להפקיע את כל הסמכויות מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהותירן רק בידי הוועדות המחוזיות. בנוסף, יש להגביל בזמן את הליך אישור התכניות ולייצר פרמטרים קבועים לטובת הוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית לפועל. הפרמטרים יהיו מבוססים על עקרונות קבועים בכל רחבי המדינה, והמשתנה היחידי במשוואה יהיה ערכי הקרקע".

לירון פרי, מנכ"ל פרי נדל"ן: "הממשלה הבאה חייבת להבין שאנחנו, יזמי הנדל"ן, לא אויבים ויש לנו מטרה משותפת - להגדיל את היצע הדירות. לכן, על הממשלה לשתף אותנו בדיונים על רפורמות ותוכניות עתידיות בתחום הדיור על מנת שנוכל להציף את הבעיות ולפתור אותן. אנחנו אלה שבונים, אנחנו אלה שנמצאים בשטח, אנחנו מכירים את רוכשי הדירות ואת המצוקות שלהם. כפי שראינו בעבר, הקמת ועדות בהן יושבים רק פוליטיקאים לא תפתור את הבעיות מהן סובל הענף".

ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית חברת צרפתי שמעון : "הדרך הנכונה לשיפור הבטיחות באתרי הבנייה, היא לא ע"י קנסות וענישה אלא בחינוך והסברה. הממשלה צריכה לממן קורס הדרכה בסיסי בן מספר ימים, כפי שמבצעים עם העובדים הזרים שמגיעים מחו"ל,  לכל העובדים הפלסטינים שמספרם נאמד בכ-60,000 איש, על מנת לתת להם את הכלים הנכונים לשמור על חייהם ולהגביר את הבטיחות בבנייה. כי ללא שילוב כוחות של הרגולטור, הקבלנים והעובדים – לא נצליח להוריד את שיעור הנפגעים וההרוגים באתרי הבנייה".

שייקה נפחא, מייסד ובעלים חברת סלעית: "על הממשלה הבאה לתקן את הכשלים בתוכנית מחיר למשתכן ולהתאים אותה למציאות הנוכחית. להגדיל את מספר הדירות לשוק החופשי במכרזים אלו, לתת מענקים לקבלן על מכירה לזכאים וזאת רק במעגל שלישי לתל אביב ולא במרכז, ועוד. בנוסף, יש לטפל בבעיית הבירוקרטיה ברישוי - ברגע שיתאפשר ליזמים להוציא היתרים תוך 90 יום ותב"ע תוך חצי שנה (במסלול רגיל ולא ותמ"ל ) הדברים יתחילו לזוז ונראה קצב התחלות בנייה מטורף. צריך להפוך את כל הוועדות לסוג של ותמ"ל". 

ישי רוט, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת שובל מתחמי מגורים: "הממשלה החדשה תצטרך לבחון מחדש האם הכלים בהם השתמשו שני שרי האוצר האחרונים היו יעילים והאם הניסיון להתערב בשוק אכן השיג את מטרתו. להערכתנו אנו נראה מיקוד המאמצים בהגדלת הביקוש ובצמצום הפער שנוצר בין אישור תכניות על הנייר וקידום הבנייה. האתגר הגדול של הממשלה הוא להניע את הבנייה ולתאם בין כל הגורמים כך שהכנת התשתיות ידביקו את קצב הבנייה".

אדריכל גיל שנהב, כנען שנהב אדריכלים : "הנושא החשוב ביותר שעל הממשלה להתמקד בו הוא הטיפול בהתחדשות עירונית בפריפריה. שכונות רבות בפריפריה ישנות ורעועות, והבתים בהן כבר אינם מתאימים למגורים, והן זקוקות נואשות להתחדשות. דווקא בערים אלו לא מקודמים מספיק פרויקטים של התחדשות עירונית כיוון שערכי הקרקע בפריפריה נמוכים ואינם מספיקים לקידום פרויקטים עם כדאיות כלכלית. הממשלה צריכה להעניק סיוע מהותי ודחוף לקידום הליכי התחדשות עירונית באזורים אלו, על מנת שהפריפריה לא תישאר מאחור".

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי: "ממליץ לממשלה הבאה לא לבטל רפורמות קודמות ולצאת ברפורמות חדשות משלה כי לא פעם מדובר בהפסד זמן יקר. אני מציע לשרים החדשים ללמוד את הנושאים הקיימים העומדים על הפרק לעומק - בייחוד כאלה בהם הושקעו אנרגיות וכספים רבים, להתייעץ עם אנשי המקצוע ואז לשנות אם צריך. השרים החדשים צריכים להתיר חסמים בהתחדשות עירונית, לעודד הקמת דירות לשכירות לטווח ארוך ובכלל לעשות סדר בשוק זה". 

שמאי המקרקעין ישראל יעקב: "הממשלה הבאה חייבת לשחרר את השליטה בניהול המקרקעין. הממשלה הבאה לא יכולה לפרסם מכרזים במחיר למשתכן בלבד המיועדים לפלח שוק אחד, היא חייבת לשחרר קרקעות גם לשוק החופשי. היא צריכה לטפל בבירוקרטיה ולשחרר את צוואר הבקבוק בוועדות התכנון באמצעות תוספת תקנים והעלאת שכר. הממשלה הבאה תצטרך לטפל ביזגזג התכנוני של הרשויות המקומיות שיוצר כאוס בשוק בטווח הקצר וירידה בהיצע הדירות בטווח הארוך".

עו"ד צבי שוב , בעל משרד עוה"ד צבי שוב: "אני ממליץ לממשלה להימנע מרפורמות חדשות לבקרים שלוקח זמן לשוק לעכל אותן ושהן יוצרות אוטומטית קיפאון ואי ודאות, כמו לדוגמא מחיר למשתכן בתחום שיווק הקרקעות ומערכת רישוי זמין בתחום הרישוי. כשרוצים להגיע בזמן, לא מנסים דרכים חדשות. מוצע לייעל את המערכות הקיימות, בתחומי התכנון והרישוי, בין היתר על ידי הקפדה בעמידה במועדים ובזירוז, בעזרת תמרוץ של הגורמים לאישור תכנון זמין והוצאת היתרים מחד, ומנגד הקפדה ואף הטלת קנסות וסנקציות על מי שחורג מהוראות החוק והתקנות. הדבר נוגע הן לוועדות התכנון, ועדות הערר, ועדות מחוזיות ומחלקות הרישוי. גופים יעילים ופיקוח יסייעו לפתרון מהיר ולא מסובך מדי".

עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד על שמו: "המבחן של כל ממשלה הוא יעילות המערכת -  כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה, כמה זמן נתקעים בוועדה מקומית ובוועדת ערר, כמה זמן לוקח לקבל היתר מורכב, וכו'. הענף לא צריך שיכבו את השריפות בבנזין ויפתרו את הבעיות הרגולטוריות בעוד רגולציה. צריך פשטות ויעילות כי בסוף כולנו משלמים את המחיר. אני סבור שצריך לעודד את היזמים ולא לדכאם ולהאשים אותם בבעיות הענף, לא לראות ביזמים אויב אלא כמנוע צמיחה".

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי: "ענף הנדל"ן צמא ליציבות ובצידה פשטות, רעננות ויצירתיות. בתחום המגורים צריך להמשיך לחזק כוחה של הותמ"ל, לשים דגש על תחום ההתחדשות העירונית ולשפר את מנגנוני היישום. צריך לשפר את כל נושא שינוי ייעוד באדמות המדינה בהן המלאי עצום וזאת גם על ידי מתן פיצוי סביר למגזר החקלאי אשר משיב את הקרקע המופשרת. בנוסף, גם נוכח קשיי התחבורה, מוצע לחזק את  נושא העירוב שימושים והעצמת שטחי התעסוקה והמסחר בארץ כולה. הללו בצד חיזוק הפריפריה יכולים להובילנו לעידן מוצלח".

עו"ד ענת בירן , בעלת משרד עורכי דין על שמה: "ממליצה לממשלה הבאה להקים את משרד התכנון והבנייה שבראשו יעמוד שר שיהיה אחראי לכל נושא התכנון והבנייה בישראל. המשרד ידאג לסנכרון בין המשרדים השונים והתחומים השונים, ויסייע לייצר תוכניות כוללות להקמת שכונות וערים בהתאם לסדרי העדיפויות במדינה ותוך חלוקת המשאבים לכל המשתנים בתוכניות". 

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות': "הממשלה צריכה להפסיק לשחרר מכרזים של מחיר למשתכן לבניית אלפי דירות באזורים בהם אין ביקוש, רק בגלל שיש שם קרקעות זמינות, כי השיטה הזו יוצרת אי ודאות בשוק וגורמת לירידת מחירים רק באזורים פריפריאליים נקודתיים בזמן שבאזורי הביקוש המחירים ממשיכים לעלות. במקביל המדינה חייבת לשפר וליעל את עבודת ועדות התכנון בקיצור הזמן לאישור תוכנית בניין עיר ובקיצור הזמן לקבלת היתר בנייה. כל העיכובים האלה מתגלגלים לבסוף למחיר הדירה הסופי לצרכנים".

עו"ד גד שטילמן, בעל משרד המתמחה בדיני אגודות שיתופיות: "רוב השטחים הצמודים לערים הינם שטחים חקלאיים במשבצות של מושבים וקיבוצים. כל עוד היה תמריץ ראוי, המושבים והקיבוצים לא רק שלא התנגדו אלא ייזמו בעצמם תכניות לשינויי יעוד לבנייה רוויה. הפיצוי הניתן היום הינו זניח עד אפסי למרות שהמדינה לוקחת להם את הקרקע, ולכן המושבים והקיבוצים מתנגדים לכל יזמות המשנה את ייעוד הקרקעות ונלחמים בחירוף נפש בותמ"ל ובכל רשות תכנונית אחרת – וזה גורם מעכב המכביד על משבר הדיור בישראל.
המלצתי, היא לחוקק חוק הקובע שיעור פיצויים לפיו מושב/קיבוץ/חוכר חקלאי יקבל בנוסף לשווי המחוברים אותם השקיע מכיסו כגון: עצי פרי, חממות, מערכות השקיה וכד', גם 10% משווי הקרקע לאחר שינויי יעודה". 

עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון: "לא צריך יותר פעולות חרום ולא צריך לכבות שריפות. אני חושבת שהגיעה העת להפסיק עם ההמצאות האלה של וד"ל / ותמ"ל והמצאות היסטריות דומות אחרות שהפוליטיקאים ממציאים כדי 'לפתור את בעיית הדיור'. הגיעה העת לשנות גישה לתכנון ולעשות תכניות ארוכות טווח ולהפסיק עם תכניות מהרגע להרגע שקושרות כתרים למי שהמציא אותן. יש לבנות לגובה כמו בערים אחרות בעולם שאין להן קרקע, יש לפתוח את תמ"א 35 ולהתאימה למציאות של ישראל בעוד 30 שנה תוך ניצול מיטבי של הקרקע לא רק במרכזי הערים אלא גם בפריפירה ושימת דגש על תחבורה ציבורית טובה לפריפריה כדי שלא כולם יצטרכו לגור בתל אביב. כדי שתהיה התחדשות עירונית הן בפריפריה העירונית במרכז והן הגאוגרפית, המדינה צריכה להחליט שהיא משקיעה באוכלוסיה הזו. הפרויקטים לא כדאיים ליזמים וללא תמיכת המדינה לא תהיה התחדשות עירונית".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה