"באזורי הביקוש ישנה תחרות עזה בין היזמים השונים על ליבם של הדיירים, אשר הפכה את השוק ל'שוק של דיירים'"

עורכי הדין סימון ולוי לב רואים בתחום ההתחדשות העירונית כמורכב ומאתגר. על מנת להפחית חסמים ולייעל תהליכים הם קובעים: "החסם המשמעותי לפרויקטי התחדשות עירונית הוא קידום תב"עות. הותמ"ל הוא גוף יעיל וחיצוני שחוסך זמן ומקדם תב"עות ויש לחזק אותו באופן משמעותי על מנת שנראה האצה בתחום."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

עו"ד לוי לב: "מדובר בתחום יוצא דופן, אשר משלב את הפן המשפטי עם פן חברתי ופן פסיכולוגי. אני חושב שהשילוב ביניהם יוצר את האתגר היומיומי ואת העניין הרב שיש במקצוע."

ספר/י על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

עו"ד סימון: "בפרויקט ההתחדשות העירונית הראשון שבו הייתי מעורב, הייתה דיירת סרבנית אותה ייצגה עורכת דין, אשר העסיקה את אותה דיירת במקביל. אחרי שנה וחצי של משא ומתן קשה, סיזיפי ומורכב, מול עורכת דין שלא מכירה את התחום, הצלחנו להגיע להסכם מבלי צורך בפתיחת הליכים בבית המשפט. מהחוויה הזו הגעתי לתובנה, כי בתחום שלנו נדרשת חשיבה לטווח ארוך כדי להצליח."

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת.

עו"ד לוי לב ועו"ד סימון: "הדבר החשוב ביותר שיש להבין לפני שמתחילים פרויקט בתחום, הוא שייקח זמן רב לסיים את הפרויקט. הפרויקטים הללו הם גם ממושכים וגם מורכבים מאד, וצריך לדעת שלאורך כל הדרך צצים אתגרים. זאת בניגוד לעסקת נדל"ן, שבמובנים מסוימים היא "פשוטה" יותר כיוון שהיא תלויה בחוזה אחד שעם חתימתו העסקה מסתיימת. בהתחדשות עירונית מדובר בעסקאות רבות אל מול אנשים שונים, אשר סגירתן מצריכה ידע מקצועי ויכולת ליישב בין אינטרסים שונים ולעיתים אף מנוגדים."

טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט.

עו"ד סימון: "יזמים שאינם מבצעים בדיקות של הפרויקט בשטח, שלא מוודאים מה מצב הזכויות המשפטיות בדירות שמוקנות להם; חריגות בניה; השתלטות של דיירים על שטחים גם בהיבט הפיזי וגם בהיבט המשפטי; ועוד. אי ידיעה מראש של הנתונים הללו ואי מתן התייחסות ברורה אליהם בהסכם עם הדיירים, יכולה ליצור בעיות מאד משמעותיות בדרך לסיום הפרויקט. כך למשל, אם יש דייר שמוצמדות לו זכויות בניה או שטחים נרחבים במתחם הפרויקט ולא ניתן על כך מענה מראש בהסכם - הפרויקט צפוי להיקלע לבעיה קשה."

עו"ד לוי לב: "אני מסכים שיש יזמים שאינם מחוברים מספיק לשטח. בעסקאות התחדשות עירונית היזם חייב להיות מחובר חזק לשטח והוא אינו יכול לנהל אותן בשלט רחוק. מדובר בעסקאות של אנשים ומי שמניע אותן הם, במרבית המקרים, הדיירים עצמם. לכן, יזמים שאינם מחוברים לדיירים, לא שומרים איתם על קשר ולא דואגים לכך שכולם יהיו מרוצים, הם יזמים שהפרויקטים שלהם נופלים או שלוקח שנים ארוכות עד שהם מגיעים לקו הסיום של הפרויקט."

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך הדרך בכל השנים שאת/ה פועל/ת בו?

עו"ד סימון: "אני עוסק בתחום כמעט 20 שנה, במהלכן בוצעה חקיקה משפטית משמעותית בתחום שהוא חדש יחסית ועדיין מתפתח. אחד הדברים המשמעותיים שהשתנו בו, הוא הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית ופעילותה לקידום התחום. כך למשל, הרשות הקימה אגפים להתחדשות עירונית ברשויות מקומיות, מה שיצר גוף נוסף אשר דוחף ומקדם את הנושא. ברשויות שבהן האגף להתחדשות עירונית פעיל וחזק, אנו רואים דחיפה הרבה יותר משמעותית, אותה ניתן להרגיש בכל העיר. מנהלת התחדשות עירונית מקומית פעילה מקלה מאד על הנעת הפרויקטים."

עו"ד לוי לב: "אוסיף, כי הרשות להתחדשות עירונית גם קידמה חקיקה תומכת אשר מסייעת מאד בקידום הפרויקטים. כך לדוגמא, ניתן לציין את הורדת הרוב הדרוש של דיירים לקידום פרויקט לשני שליש (כ-67%), במקום 80% שהיו נהוגים קודם לכן, ועיכבו או חסמו לחלוטין הנעה של פרויקטים רבים."

מהו אזור הפעילות העיקרי של המשרד?

עו"ד לוי לב ועו"ד סימון: "אזור המרכז בעיקר. בשנה האחרונה התחלנו ללוות פרויקטים גם בירושלים וחיפה וסביבותיה."

לאילו עסקאות או פרויקטים לא תתקרב לעולם?

עו"ד סימון: "אינני מאמין בפרויקטי תמ"א 1 - חיזוק מבנה קיים. במסגרת פרויקטים אלה, עושים שיפוץ קל לבניינים ישנים ומוסיפים להם דירות חדשות. אני חושב, שכדי שההתחדשות העירונית תהיה אמיתית, יש להרוס מבנים ישנים ולבנותם מחדש מן היסוד. לדעתי, חיזוק ושיפוץ קל של מבנים ישנים, לא שומר עליהם מפני רעידות אדמה באותו אופן כמו בבניין חדש, אשר עומד בתקנים ובסטנדרטים מודרניים. לכן, אני לא ממליץ ללקוחות שלי לעסוק בפרויקטי תמ"א 1. "

עו"ד לוי לב: "אני חושב שכל פרויקט התחדשות עירונית הוא מבורך. נכון, חיזוק מבנים הוא פחות איכותי מהריסה ובניה מחדש - אך לעיתים יש מקרים שבהם אין ברירה. אני מאמין בפרויקטי תמ"א 1, כיוון שלדעתי כל התחדשות עדיפה על המשך המצב הקיים."

ספר/י משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן

עו"ד סימון: "אני אחד מעורכי הדין הבודדים בתחום, שליווה וייעץ במספר פרויקטי פינוי בינוי מתחילתם, אשר הסתיימו באופן הרצוי - רישום בית משותף ."

הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

עו"ד סימון: "הגיעה העת לאשר לותמ"ל לדון בתכניות ופרויקטים קטנים יותר של התחדשות עירונית , על ידי הורדת סף היחידות הנדרש לכניסה לדיון בותמ"ל למספר נמוך יותר. מניסיוני בשנים האחרונות, החסם המשמעותי לפרויקטי התחדשות עירונית הוא קידום תב"עות, כאשר הותמ"ל הוא גוף יעיל אשר חוסך זמן ומסייע מאד לקדם תב"עות. יש להוריד את מינימום מספר היחידות הנדרש לפרויקט כדי להיכנס לדיון בו, וכמו כן יש לחזק את הותמ"ל גם בהיבטי כח אדם. כאשר זה יקרה, נוכל לראות האצה משמעותית של התחום."

עו"ד לוי לב: "יש להוריד עוד יותר את רוב הדיירים הדרוש לאישור פרויקטי התחדשות עירונית באמצעות חקיקה. במתחמים גדולים של התחדשות עירונית ההגעה לרוב הדרוש יכולה לקחת לעיתים שנתיים או שלוש. על רקע זה, וכאשר קיים צורך כה עז בשוק למבנים חדשים עם ממ"דים, אשר יקנו ביטחון אישי - בוודאי בתקופת לחימה, לא הגיוני שנדרש רוב של 67% מהדיירים על מנת להתחיל בקידום פרויקט. נוסף על כך, הרוב הגבוה הנדרש לשם הגשת התב"ע, הינו עוד מכשול בדרך ויש להתאימו לרוב רגיל. אין שום סיבה שהחתמת בניין וקידום תכנית לפרויקט התחדשות עירונית יימשכו שלוש שנים."

האם היה פרויקט בו הרגשת ששינית לחלוטין את העסקה לטובת היזם שייצגת?

עו"ד סימון: "יזם מתחיל בתחום הגיע למשרדנו לעשות את אחת העסקאות הראשונות שלו. בזכות הניסיון והידע שרכשנו בפירמה במהלך השנים, ידעתי לייעץ לו איך להתנהל בכמה רכיבים משמעותיים בעסקה, גם כדי שניתן יהיה להוציאה לפועל וגם כדי שתהיה רווחית עבורו. רכיבים אלה כללו, למשל, סעיף המתנה את ההסכם ברווח מינימלי ליזם; סעיף המאפשר ליזם לתת תמורות שונות לדיירים עם צרכים מיוחדים או בעיות מורכבות במתחם - בעיקר קשישים ונכים. בעת ביצוע העסקה, הרכיבים הללו עדיין לא תוקנו בחקיקה ולכן היתה לכך משמעות קריטית."

עו"ד לוי לב: "בפרויקט תמ"א 1 לחיזוק מבנים אותו ליווה משרדנו, העיריה הקשתה על היזם וכיוונה אותו לבצע פרויקט פינוי בינוי , אשר גדל מ-3 בניינים ל-17, היקף שאותו יזם לא יכול היה לעמוד בו. חיברנו את היזם לחברה יזמית גדולה, ובסופו של דבר זה מה שאפשר להוציא את הפרויקט לפועל כפינוי בינוי. כיום, הפרויקט נמצא בשלבי הפקדת התוכנית לוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ובמסגרתו תיבנה שכונה שלמה וחדשה של כ- 900 יח"ד."

בהתבוננות חמש שנים לאחור - האם לדעתך חל שינוי בהתנהלות יזמים מול דיירים?

עו"ד סימון ועו"ד לוי לב: "באזורי הביקוש ישנה תחרות עזה בין היזמים השונים על ליבם של הדיירים, אשר הפכה את השוק ל"שוק של דיירים". שיטת המכרזים הנפוצה בשנים האחרונות, גרמה לכך שחלו שינויים משמעותיים בהבטחות שנותנים היזמים ובדרישות של הדיירים - בתמורות, בביטחונות המשפטיים ובסוגי הערבויות השונים. כך, על מנת לזכות בפרויקטים באזורי הביקוש, היזמים מעלים את רף התמורה ונענים לדרישות הדיירים, גם אם לעיתים הן מופרזות ולא ריאליות. מגמה זו עלולה ליצור בעתיד בעיות פיננסיות משמעותיות במימוש הפרויקטים בפועל, כיוון שהם עשויים להפוך ללא רווחיים בשל דרישות הדיירים וההבטחות שניתנו להם."