בעלי הנכסים חולצו: החלטה בעלת השלכות רוחב עלולה לעלות לעיריית ת"א בעשרות מיליוני שקלים

האם יש להפחית מחילוץ השווי של נכס היטל השבחה של תוכנית השבחה עתידית? זו אחת הסוגיות שבהן עסקה בשבוע שעבר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות עו"ד הלל גלקופ. הוועדה עסקה בשורת עררים שהגישה הוועדה המקומית תל אביב נגד שומות מכרעות שניתנו על מימוש במכר, אשר בכולן התכנית המאושרת מקנה זכויות שאינן זמינות לבניה. ועדת הערר דחתה את כלל העררים של הוועדה המקומית וקבעה כי אין להתערב בשומות המכרעות. עוד נקבע כי במסגרת "שיטת החילוץ" יש להפחית מחישוב היטל ההשבחה את שווי הזכויות שלא ניתן לממש.

להחלטת ועדת הערר.

מדובר בשומות שנעשו בשיטת החילוץ, שלהבדיל משיטת ההשוואה הבוחנת השוואת נכסים דומים, מהווה גישת הערכה המבוססת על בחינה כלכלית של מקרקעין שאינם דומים בהכרח למקרקעין שיש להעריך את שוויים. בשיטה זו מוערך שווי זכויות הבניה העתידיות שמוקנות בתב"ע בפרויקט פינוי בינוי תוך ביצוע הפחתות נדרשות, דחייה לתקופה הצפויה עד למימוש הפרויקט ועוד. שיטה זו נחשבת לפחות מדויקת, אך משתמשים בה כשלא ניתן לעשות שימוש בשיטת ההשוואה, למשל כשאין נכסים עם מאפיינים זהים.

במקרים נשוא הערר הנפיקה הוועדה המקומית תל אביב-יפו שומות היטל בטווח של 400 אלף עד 6.64 מיליון שקלים. ארבעה מהעררים עסקו בתוכנית איחוד וחלוקה של מתחם לוינסקי תל אביב (תא/3277) שאושרה ב-2010, שבמסגרתה יצרה העירייה תנאים לתהליך של התחדשות עירונית בסביבת התחנה המרכזית החדשה תוך הגדלת שטחי המגורים, המסחר, התעסוקה והשטחים הפתוחים בתחום התכנית. עוד קבעה התוכנית כי יש לקבוע בעתיד תוכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה. 

מתוך ההחלטה: "שעה שלא ניתן להגיע לשווי שוק, בהעדר עסקאות בשוק, הרי שבהערכת השווי כלכלית המבוצעת על ידי 'חילוץ' יש לקחת בחשבון אלמנטים ורכיבים מהותיים על מנת להגיע לשווי שוק מדויק, ככל שניתן. על כן אין מדובר באיון היטל ההשבחה בגין התכנית הנוספת, אלא בחילוץ השווי מהעסקאות בנכסים אחרים שאינם דומים לנכסים המוערכים, באופן שישקף באופן הריאלי ביותר את השווי של הנכס במועד הרלבנטי".

שישה עררים נוספים עסקו בתוכנית מתחם לודויפול בדרום תל אביב, התחום בין הרחובות לודויפול, קנטורו וקיבוץ גלויות, שקבעה שינוי יעוד של הקרקע משטח לתכנון בעתיד לשטח ביעוד תעסוקה ומסחר וקבעה זכויות בניה להקמת שני בנייני משרדים בני 20 ו- 24 קומות מעל 3 קומות שטח מסחרי. התכנית מתנה הוצאת היתרי בניה באישור תכנית איחוד וחלוקה שתחול על כל שטח התכנית.

במסגרת השומה המכרעת, העריכו השמאים המכריעים את שווי הזכויות שאינן זמינות לבנייה, והפחיתו אותן מסך עליית השווי שנגרם בעקבות התוכנית המשביחה. שיטה זו הביאה להפחתה משמעותית בהיטל ההשבחה, עד כדי ביטולו המוחלט במקרים מסוימים. הוועדה המקומית עררה בטענה כי אין להפחית את רכיב היטל ההשבחה בגין התכנית הנוספת במסגרת חילוץ השווי, שכן למעשה אם יופחת היטל ההשבחה בשלב התכנית, יתקבל פטור דה פקטו מהיטל השבחה לתוכנית הנוספת, שכן היטל ההשבחה מופחת כבר בשלב התכנית הראשונית.

ועדת הערר שחתה את עררי הוועדה המקומית ת"א וקבעה כי "שעה שלא ניתן להגיע לשווי שוק, בהעדר עסקאות בשוק, הרי שבהערכת השווי כלכלית המבוצעת על ידי 'חילוץ' יש לקחת בחשבון אלמנטים ורכיבים מהותיים על מנת להגיע לשווי שוק מדויק, ככל שניתן… על כן אין מדובר באיון היטל ההשבחה בגין התכנית הנוספת, אלא בחילוץ השווי מהעסקאות בנכסים אחרים שאינם דומים לנכסים המוערכים, באופן שישקף באופן הריאלי ביותר את השווי של הנכס במועד הרלבנטי.

"מובן כי בעתיד, לכשתאושר התכנית הנוספת, יהיה צורך לקבוע את היטל ההשבחה מכוחה בהתאם לנסיבות ולנתונים שיעמדו באותו מועד קובע ובהתאם לפרקטיקה השמאית שתקבע אז. כך למשל ייתכן כי בשלב התוכנית הנוספת, יהיו די עסקאות השוואה ולא נדרש כלל לצורך בפרקטיקה כלכלית של חילוץ השווי. ואולם, היה ולא יהיה ניתן להעריך את שווי המצב הקודם בהתאם לעסקאות השוואה, ייתכן ותידרש הערכת שווי בדרכים אחרות". עוד הדגישה ועדת הערר כי שיטה זו נסמכת גם על הוראות אגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים.

בנוסף פסקה ועדת הערר כי הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררים, בגובה של 6,500 שקלים לכל ערר ו-65,000 שקלים בסך הכל.