דוגרים על היתרים: היזמים לא רוצים לבנות – ואת המחיר נשלם כולנו

באירוע של מרכז הנדל"ן שנערך בחודש דצמבר האחרון ועסק בהתחדשות עירונית בתל אביב, אמר סגן מהנדס העירייה מעל בימת הכנס כי במשרדי הוועדה המקומית נערמו במהלך החודשים האחרונים היתרי בנייה חתומים עבור לא פחות מ 3,000 דירות, שעד היום איש לא בא לדרוש אותם.

דבריו הפתיעו רבים מהנוכחים, והם מלמדים על תופעה הולכת ומתרחבת בשוק הנדל"ן המקומי: בזמן שהציבור בישראל מייחל להגדלת היצע הדירות, יזמים רבים מעדיפים לדחות את "העלייה על הקרקע" למועד אחר, יציב יותר מבחינה כלכלית וביטחונית, שבו רמות הביקוש (והמחירים) ישובו לעלות.

"יזמים שעבדו קשה – החתימו דיירים, קידמו הליכי תכנון ורישוי ועברו מסכת ביורוקרטית מתישה, הגיעו סוף-סוף ל'שעת השי"ן' ואז, רגע לפני ביצוע העבודות, עוצרים בחריקת בלמים – זה דבר שעוד לא ראינו", אומר עו"ד ונוטריון דן הלפרט , המתמחה בליווי מיזמי נדל"ן מסוגים שונים, לרבות מאות פרויקטי התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ.

לדבריו, עוד לפני המלחמה שוק הנדל"ן חווה האטה משמעותית: "העלאת הריבית בסוף 2022 הקשתה מאוד על היזמים למכור דירות, מחירי הדירות נעצרו והפסיקו לטפס, המימון שנטלו היזמים התייקר וגם עלויות הבנייה החלו לעלות באופן משמעותי. המלחמה החריפה את המצב עוד יותר, כשיצרה מחסור תקדימי בידיים עובדות בענף הבנייה, לצד קושי הולך וגדל למצוא קבלנים טובים וראויים. גם המכירות נעצרו כמעט כליל, לפחות בחודשי המלחמה הראשונים, ועד היום לא חזרו לרמתן לפני המלחמה.

"בסופו של דבר", מסביר עו"ד הלפרט, "שוק הנדל"ן תלוי בענף המימון; וכשקבלת מימון לפרויקטים חדשים מותנית בפריסיילים, ויזמים מתקשים להציג לבנקים מכירות מוקדמות בהיקפים הדרושים, די ברור מדוע היזמים מעדיפים לחכות עם הבנייה ולא לרוץ ולשלם אגרות והיטלים כדי למשוך את ההיתרים".

נורה מהבהבת לשוק הדיור

באחרונה הולכים ומתרבים הקולות שיוצאים נגד פרקטיקת הדחיינות במשיכת ההיתרים. לפיהם, יותר משגרירת הרגליים של היזמים מלמדת על האופטימיות שלהם לגבי המגמות העתידיות השוק, היא מהווה נורת אזהרה מהבהבת לשוק הדיור. עו"ד הלפרט הוא בין הבולטים שבהם: "התופעה הזאת מאוד מדאיגה אותי, והיא צריכה להדיר שינה גם מעיניהם של קובעי המדיניות", אומר הלפרט, ..

"בפועל, המשמעות שלה היא שיש כמות אדירה של דירות שלא נבנות, מה שפוגע במאמץ להגדיל את היצע הדירות ולהילחם ביוקר הדיור ומשליך באופן ישיר על יוקר המחיה. צריך גם לזכור שלהיתרי הבנייה יש תוקף תחום בזמן, ואם הם לא ינוצלו בתוך תקופה מסוימת, היזמים יידרשו להתחיל את כל תהליך האישורים מההתחלה, דבר שהוא בעייתי מאוד ולעיתים אף בלתי-אפשרי.

"תחום ההתחדשות העירונית כבר סופג מכה קשה מההתנהלות הזו, ומי שעתיד להינזק יותר מכל, לצד רוכשי דירות היזם, הם בעלי הדירות הקיימות במתחמים המיועדים לפינוי-בינוי ותמ"א 38. אותם בעלי דירות שחתמו כבר לפני חמש שנים ויותר על הסכמי התקשרות עם יזמים, וכבר היו אמורים להגדיל את שווי דירתם בכמיליון שקל לפחות. כעת הם מגלים כי ייתכן שהם יצטרכו להתחיל את כל התהליך מחדש".

גם ביזמים עצמם רואה הלפרט כמי שעלולים להיפגע מאי-משיכת ההיתרים: "יזמים רבים עומדים בפני סכנת הפרה של ההסכם עליו חתמו מול בעלי הדירות, שיכולה להאפיל על כל שיקול כלכלי שהביא אותם מלכתחילה לדחות את מועד העלייה על הקרקע. במקרים מסוימים, עיכוב משמעותי בעלייה על הקרקע ובתחילת ביצוע עבודות הבנייה מהווה הפרה יסודית ומהותית של העסקה, מה שיאפשר לבעלי הדירות לבטל את העסקה ולהכניס יזם אחר לתמונה. כשזה יקרה, השקעה של מיליוני שקלים מצד היזם המקורי פשוט תרד לטימיון".

קריאה אחרונה ליזמים

עו"ד הלפרט מלווה כיום יותר מ-160 בניינים ברחבי תל אביב המצויים בשלבים שונים של תכנון וביצוע בפרויקטי התחדשות עירונית . משכך, הוא מכיר מקרוב את הפרקטיקות היזמיות, שלא תמיד עולות בקנה אחד עם צורכי השוק.

"בשנה האחרונה אנחנו רואים יזמים שמשתמשים בכל תירוץ אפשרי שיסביר את הדחייה בהתחלת ביצוע עבודות הבנייה", הוא מספר. "לעיתים הם תולים אותן בעיכובים בקבלת ההיתרים, מבלי לומר שהעיכובים הללו הם תוצאה של אי-תשלום אגרות והיטלים מצדם; או טוענים שלא התקבלו אישורים מחברת החשמל; או שהעירייה לא מאפשרת להם לחסום את המדרכה לצורך ביצוע הפרויקט. לרוב, בגלל פערי הידע וההבנה בתחום, אין באפשרותם של בעלי הדירות לסתור את היזמים במקרים כאלה".

הלפרט מדגיש כי "אין לי שום רצון או כוונה לדחוק יזם לקיר ולחייב אותו לבצע פרויקט הפסדי. אם נעשה זאת, ברור שהדבר יפגע באופן חמור בבעלי הדירות אותם אנחנו מייצגים. מצד שני, אני דורש מהיזמים לתת תשובות ברורות ומפורטות המגלות מהי הסיבה האמיתית לעיכוב בתחילת ביצוע העבודות.

"אין לי ספק שאפשר להגיע להסכמות. אני חושב שראוי לנהל שיח מקצועי וענייני ולעיתים אפילו לייצר מנגנונים חכמים שיאפשרו להתחיל בביצוע עבודות הבנייה, תוך הקלה מסוימת על היזם ככל שהעיכוב אכן נובע ממצוקה כלכלית זמנית – וגם זאת, בתנאי שלא תהיה חשיפה לבעלי הדירות. אנחנו יודעים לייצר מנגנונים גמישים ונושמים שיאפשרו לצלוח תקופה מאתגרת זו ללא פגיעה בפרויקט ובבעלי הדירות.

"בסופו של דבר", מסכם עו"ד הלפרט, "להיות יזם זה אומר לבנות לא רק כשטוב, אלא גם כשהמציאות הכלכלית פחות נוחה. כמי שמלווה בעלי דירות בפרויקטים רבים, כבר ישבתי לא אחת עם יזמים שפתחו בפניי את הדו"חות הכלכליים שלהם, ויחד גיבשנו מנגנון שיבטיח להם רווחיות לאורך זמן. כל מה שנדרש זה פתיחות ושיח עם הצד השני. ברגע שהיזמים יעשו זאת, כולם ייהנו מכך וניתן יהיה לקדם פרויקטים חשובים אלה".

לפרטים>>