צפוף, אבל פחות: למרות המגדלים של ת"א - באשדוד הכי הרבה דירות פר מבנה

ניתוח חדש של המועצה הישראלית לבנייה לגובה (CTBUH ISRAEL) חושף תמונת מצב מפתיעה של התפתחות המגורים בערי ישראל בין השנים 2019-2024. הנתונים מצביעים על פערים דרמטיים בין הערים באופן ניצול הקרקע, כאשר בני ברק מדגימה לכאורה את המודל היעיל ביותר לציפוף - ב-5 השנים האחרונות הוסיפה דירות אבל הפחיתה מכמות הבניינים.

באשדוד נוספו בין השנים שנבדקו 76 מבנים, אל מול תוספת של 3,477 דירות, ממוצע של כ-45.75 דירות למבנה. בשאר הערים הגדולות, בין השנים הללו, התווספו מאות מבנים עם תוספת של אלפי דירות ויחסיות ציפוף נמוכה. חיפה מציגה אינטנסיביות עירונית מאוזנת יחסית עם תוספת של כ-32 דירות למבנה, באר שבע עם תוספת של כ-4.5 דירות למבנה ב-5 השנים האחרונות. 

ניתוח תוספת הבנייה בין 2019-2024 מגלה מגמות מעניינות נוספות: ירושלים מובילה עם 20,359 דירות חדשות ב-4,346 מבנים, המשקף יחס של 4.7 דירות למבנה. תל אביב מציגה את הבנייה האינטנסיבית ביותר עם 10,179 דירות ב-114 מבנים בלבד - כ-89 דירות למבנה חדש.

"הנתונים ממשיכים לשקף את המגמות העקביות בהתפתחות הערים בישראל," אומר גיל שנהב, יו"ר CTBUH ישראל, שותף-מייסד בכנען שנהב אדריכלים. "אנחנו רואים המשכיות בתהליך העיור המואץ, כאשר ערים מיישמות גישות שונות לציפוף ולהתחדשות עירונית. ההתפתחות העקבית של בנייה אינטנסיבית בערים מעידה על יישום מושכל של תפיסות תכנון עדכניות - המאזנות בין הצורך בפתרונות דיור איכותיים ומגוונים לבין ניצול יעיל של משאב הקרקע.

אדריכל גיל שנהב (גיא גלעד)

"אנו צופים שמגמה זו תמשיך להתבסס ולהשפיע על עיצוב המרחב העירוני. תמונת המצב מחדדת את החשיבות של תכנון ארוך טווח במרחב העירוני. האתגר המרכזי הוא לוודא שהציפוף העירוני מלווה בפיתוח מערכות תומכות - תחבורה ציבורית, שטחים ציבוריים ותשתיות קהילתיות. היכולת ליצור איזון נכון בין צפיפות לאיכות חיים היא המפתח להצלחת המודל העירוני המתפתח". 

אשדוד מובילה בכמות הדירות לבניין, ב"ש בתחתית 

לפי הנתונים, באר שבע מפתיעה עם 6,603 דירות שנוספו בשנים האלה ב-1,469 מבנים חדשים, המעידים על המשך מגמת בנייה מרווחת. בבני ברק מתגלה תופעה ייחודית - הריסה של 49 מבנים בחמש שנים, במקביל לתוספת של 555 דירות, נתון זה מעיד על בנייה של מבנים חדשים בצפון מזרח העיר, בסמוך לכביש 4 לצד התחדשות עירונית . חיפה וראשון לציון מציגות מודל ביניים עם תוספת של כ-5,404 ו-7,852 דירות בהתאמה, כאשר חיפה הוסיפה 169 מבנים וראשון לציון 509 מבנים, המשקף גישות שונות לציפוף העירוני ולהגבלת גובה שנוקטת כל רשות באופן נפרד.

ניתוח הנתונים על כלל הדירות בערים, ולא רק אלו שהתווספו בשנים האחרונות, חושף תובנות מעניינות על דפוסי הבנייה בערים הגדולות בישראל. בעוד שאשדוד מובילה גם כאן עם ממוצע של 15.84 דירות לבניין, באר שבע נמצאת בתחתית הרשימה עם 6.52 דירות בלבד - פער משמעותי של יותר מפי שניים.

מעניין לציין את הניגודים המשמעותיים: תל אביב, למרות תדמיתה כעיר המגדלים, מציגה ממוצע של 11.85 דירות לבניין, למרות שהיא מובילה במספר הדירות הכולל, 219,451. ירושלים, העיר הגדולה ביותר עם 249,307 דירות, מציגה צפיפות בינונית של 9.78 דירות לבניין.

צחי סופרין , בעל שליטה וסגן יור דירקטוריון קבוצת סופרין (נווה אביאני)

חיפה מדגימה מודל מאוזן עם 10 דירות לבניין בממוצע, כאשר היא מנהלת מלאי של 126,123 דירות ב-12,533 מבנים. לעומתה, בני ברק, למרות שטחה המצומצם, מציגה יחס גבוה של 12.56 דירות לבניין, המשקף את הבנייה האינטנסיבית בעיר. נתונים אלו משקפים את האסטרטגיות השונות של ערי ישראל בניהול משאב הקרקע והדיור - מהמודל האינטנסיבי של אשדוד ועד לבנייה המרווחת יותר של באר שבע.

צחי סופרין , סגן יו"ר הדירקטוריון בקבוצת סופרין, המקימה את פרויקט &EAST בשכונת נחלת יצחק בתל אביב יחד עם הריבוע הכחול נדל"ן, קבוצת וייס, GF נדל"ן ובולטהאופ, התייחס לחשיבה האסטרטגית לגבי ציפוף חכם בעיר מרכזית כמו תל אביב. "אחת הדילמות התכנוניות שעומדות בפני מתכנני הערים היא כיצד לבנות את המרחב האורבני, שכן אין לנו מרחב אין סופי להתבסס עליו, בפרט בתוך העיר עצמה. האם להתפרס למשל יותר לרוחב או לגובה? העיר החכמה והמודרנית יודעת לבצע שילוב אידיאלי בין בניה נכונה לגובה, לבין ההסתכלות על המרחב מבחינת כמות השטחים הציבוריים ושימוש יעיל בתחבורה ציבורית".

לדבריו, צריך לדעת למקד את התכנון לבנייה במרחבים צפופים יותר ובמקביל לשלב אלמנטים המייצרים לאנשים איכות חיים גבוהה. "אתה רוצה להעניק לתושבים שטחי פנאי וריאות ירוקות שמפרקות פחמן ומייצרות חמצן. גני משחקים לילדים, שבילי אופניים ושבילי הליכה וספורט. הדרך לבצע זאת בעיר מרכזית כמו תל אביב הוא ראשית להעצים זכויות בניה בסמוך לעורקי התחבורה המרכזיים ואמצעי התחבורה להמונים כמו הרכבת הקלה והכבדה, או המטרו, קידום אינטנסיבי יותר של התחדשות עירונית שמעצם טבעה מייצרת בניה צפופה וגבוהה יותר ומפנה שטחים לטובת הציבור וכן לייצר כמה שיותר פרויקטים בשימושים מעורבים . דבר ששגור על שפתי המתכננים בישראל רק בעשור האחרון אך בעולם זהו תהליך אורבני טבעי כבר עשרות שנים".