בוטל איסור של עיריית ראשל"צ על דירות בקומת הקרקע במיזמי תמ"א 38: "החלטה חסרת בסיס"
ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד סיגלית אסייג צרויה, קיבלה ערר שהגישה יזמית פרויקט תמ"א 38 עיבוי וחיזוק, לאחר שהוועדה המקומית דחתה בקשתה לבנות דירות חדשות בקומת הקרקע: "ככל שקוראים את מסמך המדיניות, קשה למצוא את הבסיס לאיסור"

ועדת הערר מחוז מרכז, בראשות עו"ד סיגלית אסייג צרויה, קיבלה בשבוע שעבר באופן חלקי ערר של חברת ב.י.ד. עמודי שלמה נכסים בע"מ, נגד הוועדה המקומית ראשון לציון, ובו היא מקבלת את עמדת העוררים שאין מניעה לבנות דירות קרקע במיזמי תמ"א 38 בעיר, בניגוד לטענות הוועדה המקומית, ואף ציינה כי על הוועדה המקומית לתקן את מסמכי המדיניות.
הערר הוגש לגבי בקשה להיתר לבניית בניין בן 4 קומות ו-24 דירות מעל קומה מפולשת. באוגוסט השנה אישרה הוועדה את תמריצי הבניה שהוגשו בבקשה להיתר, הכוללת 17 דירות חדשות, עם הסתייגות לגבי תכנון 2 דירות גן בקומת הקרקע. הוועדה המקומית לא התנגדה לתכנון 17 דירות חדשות אולם בהחלטתה קבעה שאם לא ניתן לתכנן את 2 הדירות בקומה שאינה קומת הקרקע, הבקשה אינה מאושרת.
להחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן
באמצעות עו"ד שלומי סהר, טענה החברה כי אם היה ניתן לתכנן 17 דירות חדשות ב-2.5 הקומות המוצעות מעל הבניין הקיים, לא הייתה קמה ההתנגדות, אלא שההתנגדות היא פרטנית בעקבות היעדר אישור ל-2 דירות הגן. זאת לאור חוסר הכלכליות של פרויקט הכולל 15 יחידות דיור חדשות. עוד נטען כי הנחיות אלו לא הופיעו בתיק המידע.

החברה טענה כי לא אותר בתיק המידע להיתר שנמסר לה ביום 23.5.2021 ולא באתר ההנדסי של הוועדה המקומית באינטרנט מסמך מדיניות האוסר תכנון דירות גן במסגרת בקשות להיתרים לפי תמ"א 38 , ורק באפריל 2023, חודש לפני פקיעתו של תיק המידע להיתר, ניתנו על ידי הוועדה המקומית הנחיות פרטניות לקידום בקשה להיתר לתמ"א 38 שלפיהן הוטלה לראשונה מגבלה תכנונית על תכנון דירות הגן במבנה. הוועדה המקומית התנגדה לדירות הגן בשל חזית לרחובות ראשיים בהתאם להנחיות הפרטניות וביקשה חצרות פרטיות בחזיות הקדמיות, זאת בניגוד להנחיות המרחביות, לטענת העורר.
החברה שעתרה טענה כי לא אותר בתיק המידע להיתר שנמסר לה ולא באתר ההנדסי של הוועדה המקומית באינטרנט מסמך מדיניות האוסר תכנון דירות גן במסגרת בקשות להיתרים לפי תמ"א 38 . לטענתה, הוועדה המקומית התנגדה לדירות הגן בשל חזית לרחובות ראשיים בהתאם להנחיות הפרטניות וביקשה חצרות פרטיות בחזיות הקדמיות, זאת בניגוד להנחיות המרחביות, לטענת העורר
עוד טענה החברה שהמועד להשגה על ההנחיות הפרטניות של הוועדה המקומית הוא במסגרת החלטת הוועדה המקומית ולא במועד פרסומן של ההנחיות הפרטניות, בניגוד לדעת הוועדה המקומית. עוד טענה החברה כי האיסור על תכנון 2 יחידות הדיור בדירות מנוגד לתמריצי הבניה הקבועים בתמ"א 38 ולמשטר התכנוני התקף המאפשר מגורים בקומת הקרקע. עוד טענה שכיוון שההנחיות הפרטנית ניתנו כמעט שנתיים לאחר קבלת תיק המידע, יש מניעה חוקית לקבל את ההנחיות על דירות הגן. כמו כן ציינה כי אין לכך זכר במדיניות של העירייה לגבי תמ"א 38 ואף טענה כי גם מבחינה תכנונית אפשר למצוא פתרון וכאמור ציינה שהנחיות אלה הופכות את הפרויקט ללא כלכלי.
הוועדה המקומית השיבה כי הדרישה הגיעה לאחר המלצות אנשי המקצוע בצוות התכנון וכי הערר נובע רק מכך שהוועדה המקומית לא אישרה את הבקשה כלשונה. עוד טענה שבסמכות הוועדה המקומית לדרוש שינויים גם נוסף לזכויות המאושרות לפי תמ"א 38 , וכן הראתה מסמך מדיניות שמונע דירות גן בחזיתות לכבישים ראשיים בדירות חדשות. על כך השיבו העוררים שלא ניתן להם מידע על כך.
"קשה למצוא את הבסיס לאיסור"
בדיון בוועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז, שנערך בדצמבר, התקיים דיון בו נשמעו טענות הצדדים. בתום הדיון, ולאחר הערות ועדת הערר שאין מניעה ברורה בהנחיות לגבי דירות בקומת הקרקע בפרויקטי תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק, הסכימה החברה לוותר על דירות הגן ולהסתפק בדירות בקומת הקרקע, וועדת הערר הציעה מתווה לסיום התיק בהסכמה לפי עקרונות אלו. עוד הציע נציג החברה כי השטחים שסומנו כגינות פרטיות יסומנו כשטח משותף. הוועדה המקומית דחתה את המתווה בטענה כי לא ניתן תכנונית לאשר דירות בקומות הקרקע או את דירות הגן ומדובר בתוצאה נחותה תכנונית כאשר הדירות פונות לכבישים ראשיים. הוועדה המקומית דחתה את המתווה והציעה תכנון חלופי בדמות הריסה ובנייה, אלא שהעורר דחה הצעה זו.
בדיון שהתנהל בשבוע שעבר עסקה ועדת הערר בשאלה האם תקפה החלטת הוועדה המקומית לאסור הקמת דירות בקומת הקרקע בבניין הבנוי על מגרש עם חזיתות לרחוב, שעובר חיזוק ועיבוי (להבדיל מהריסה ובניה מחדש).
ראשית דחתה ועדת הערר את הטענה שהמועד להגשת הערר חלף. לגבי הסוגייה שבמחלוקת קבעה ועדת הערר: "ככל שקוראים את מסמך המדיניות קשה למצוא את הבסיס לאיסור שנקבע במסגרת ההנחיות הפרטניות. במדיניות נקבע כי לא יותרו דירות גן ולא גינות פרטיות בבניינים חדשים לכיוון הרחוב הראשי ואילו הבניין נושא הבקשה להיתר אינו בניין חדש, מה גם שאחרי הסכמת העוררת לוותר על הגינות הפרטיות, הרי שכלל לא מדובר בדירות גן אלא בדירות בקומת קרקע.
ועדת הערר קבעה שהחלופות לדירות הקרקע, שהוצגו רק בשלב הדיון, לא באמת נידונו על ידי הוועדה המקומית והחליטה להחזיר את הבקשה לדיון חוזר: "החלטה שלא לאשר דירות בקומת הקרקע ללא בסיס מפורש במסגרת המדיניות או מקור אחר אינה מקובלת"
"המדיניות אינה עוסקת בדירות בקומת קרקע שאינן דירות גן והיא לא עוסקת בבניינים שעוברים חיזוק ועיבוי אלא בבניינים חדשים. אף אם היינו מקבלים את עמדת הוועדה המקומית כי האיסור על דירות גן בבניין חדש מכוון גם לבנייה חדשה במסגרת פרויקט תמ"א של חיזוק, עדיין אנו מוצאים קושי ממשי עם הפרשנות שהיא חלה על דירות בקומת הקרקע שאינן דירות גן".

כמו כן דחתה את הטענה שהמדיניות חלה על פרויקטי תמ"א 38 בעיבוי בינוי: "הדבר בולט שבעתיים עת במסמך המדיניות אליו הופנינו הוקדש פרק מיוחד ל'עיבוי בינוי – תמ"א 38' שאינו מציין כל מגבלה על דירות בקומת הקרקע. מה שמלמד כי הוועדה המקומית כיוונה למדיניות אחת ביחס לבניינים חדשים, גם אם הם במסגרת תמ"א 38 כל עוד הם במסלול של הריסה ובנייה מחדש, ומדיניות אחרת לבניינים העוברים עיבוי וחיזוק".
ועדת הערר קבעה שהחלופות לדירות הקרקע, שהוצגו רק בשלב הדיון, לא באמת נידונו על ידי הוועדה המקומית והחליטה להחזיר את הבקשה לדיון חוזר: "ככל שהוועדה המקומית סבורה שאין מקום לאשר דירות בקומת הקרקע באופן גורף, בין אם במסגרת פרויקטים של חיזוק ועיבוי ובין בבניה חדשה, עליה לקבוע זאת מפורשות במסגרת המדיניות או במסגרת תכנית. החלטה שלא לאשר דירות בקומת הקרקע ללא בסיס מפורש במסגרת המדיניות או מקור אחר (מלבד ההנחיות הפרטניות) אינה מקובלת".
מנגד, מהחברה נדרש לתקן את הבקשה להיתר בהתאם להצהרות שיוצגו דירות בקומת הקרקע ללא גינות פרטיות ויוטמעו כל החלופות המיטיבות שהוצעו על ידי אדריכל החברה, ורק אז תדון הוועדה המקומית בבקשה המתוקנת להיתר בהתאם להחלטת ועדת הערר. כמו כן קבעה ועדת הערר שרק לאחר שתיקון המדיניות יפורסם הוא יחול בבקשות הבאות. כמו כן קבעה שהוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררת על סך 5,000 שקל.
כל יום בשעה 17:00- חמש הכתבות החשובות ביותר בתחום הנדל"ן מכל האתרים אצלכם בנייד!
לחצו כאן להצטרפות לתקציר המנהלים של מרכז הנדל"ן!
לחצו כאן להצטרפות לתקציר המנהלים של מרכז הנדל"ן!
תגובות