עורכי דין התחדשות עירונית - המדריך השלם ל-2025

התחדשות עירונית היא תהליך מורכב הכולל היבטים משפטיים, תכנוניים וכלכליים רבים. עורכי דין המתמחים בתחום זה ממלאים תפקיד מרכזי בהבטחת הצלחת הפרויקטים ושמירת זכויות הדיירים. במאמר זה נסקור את תפקידם של עורכי הדין בהתחדשות עירונית, נציג קריטריונים לבחירת עורך דין מתאים, ונדון בדוגמאות למקרים שבהם עורכי דין שיפרו את תנאי הדיירים וכן נציין מה שכר הטרחה המקובל.

מבוא: תפקידם של עורכי הדין בתמ"א 38, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית

עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית עוסקים בליווי משפטי של פרויקטים כמו תמ"א 38 והתחדשות בניינית (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ותוספות בנייה) ופינוי-בינוי (הריסת מבנים קיימים ובניית חדשים במקומם). תפקידם כולל ייצוג הדיירים מול היזמים (להבדיל מעורכי הדין שמייצגים את היזמים), ניהול משא ומתן, ניסוח ובדיקת חוזים, טיפול בהיבטים תכנוניים ורישומיים, והבטחת זכויות הדיירים לאורך כל התהליך. מעורבותם המשפטית מבטיחה שהפרויקט יתנהל בהתאם לחוק וזכויות הדיירים יישמרו.

עורכי דין מובילים בהתחדשות עירונית

תפקידו של עורך הדין בהתחדשות עירונית

1. ייצוג הדיירים מול היזמים: עורך הדין מייצג את האינטרסים של הדיירים במשא ומתן עם היזם, כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר עבורם. הוא בוחן את הצעות היזמים, מנהל משא ומתן על התמורות, ומוודא שההסכמים משקפים את הצרכים והאינטרסים של הדיירים.
    

2. הבטחת שקיפות בתנאי החוזה: עורך הדין אחראי לוודא שכל התנאים וההתחייבויות מוגדרים בבירור בחוזה, ושאין סעיפים העלולים לפגוע בזכויות הדיירים. הוא מסביר לדיירים את המשמעויות המשפטיות של כל סעיף, ומוודא שהם מבינים את ההתחייבויות והזכויות שלהם במסגרת הפרויקט.
    

3. פתרון סכסוכים משפטיים: במקרים של מחלוקות או סכסוכים בין הדיירים ליזם או בין הדיירים עצמם, עורך הדין מתערב כדי למצוא פתרונות משפטיים, בין אם באמצעות משא ומתן, גישור או פנייה לערכאות משפטיות. מטרתו היא להבטיח שהפרויקט יתקדם ללא עיכובים מיותרים ושזכויות הדיירים יישמרו.
    

קריטריונים לבחירת עורך דין להתחדשות עירונית

1. ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית: חשוב לבחור בעורך דין בעל ניסיון מוכח בליווי פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. ניסיון זה מבטיח היכרות עם התהליכים, האתגרים והפתרונות הנדרשים.
    

2. ידע נרחב בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה: עורך הדין צריך להיות בקיא בדיני המקרקעין, התכנון והבנייה, כולל היבטים של מיסוי מקרקעין , רישום זכויות, והליכי רישוי. ידע זה חיוני להתמודדות עם הסוגיות המשפטיות העולות במהלך הפרויקט.
    

3. כישורי תקשורת ויחסי אנוש: תהליך ההתחדשות העירונית כרוך בשיתוף פעולה בין גורמים רבים, כולל דיירים, יזמים, רשויות מקומיות ועוד. עורך דין עם כישורי תקשורת טובים ויחסי אנוש מצוינים יוכל לתווך בין הצדדים, לפתור מחלוקות, ולהבטיח שהפרויקט יתקדם בצורה חלקה.
   l

4. זמינות ומחויבות: פרויקטים של התחדשות עירונית נמשכים לעיתים שנים, ולכן חשוב שעורך הדין יהיה זמין ומחויב לליווי הדיירים לאורך כל התהליך. זמינות זו מבטיחה מענה מהיר לבעיות ושאלות המתעוררות במהלך הפרויקט.

מקרי הצלחה: כיצד עורכי דין שיפרו את תנאי הדיירים

פרויקט פינוי-בינוי בנאות בן גוריון ביבנה היה תקוע 12 שנה, עורך הדין שייצג את הדיירים הצליח להשתחרר מההסכם ולקבוע תוספות משמעותיות לדירות החדשות,  תוספת 40 מ"ר, כולל מרפסות שמש, מחסנים וחניות פרטיות.

במקרה דומה, ברחוב אייזיק רמבה בארמון הנציב הירושלים, עורך הדין הצליח גם כן להציג תוספת 40 מ"ר ולהבטיח זכות קדימה לדיירים אם לגור בדירה המרקמית או במגדל 

שכר טרחה של עורכי דין בהתחדשות עירונית

בפרויקטים של התחדשות עירונית , כגון תמ"א 38   או התחדשות בניינית ופינוי-בינוי, שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים הוא נושא מרכזי שיש להתייחס אליו בקפידה. הבנת המבנה, הגורמים המשפיעים והסדרי התשלום יכולים לסייע לדיירים להתנהל בצורה מושכלת בתהליך.

מבנה שכר הטרחה

נהוג שהיזם הוא שנושא בעלות שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים, כך שהדיירים אינם נדרשים להוצאה כספית ישירה. הסדר זה מבוסס על כך שהיזם משקלל את עלויות הפרויקט, כולל שכר הטרחה של עורך הדין, במסגרת התחשיב הכלכלי הכולל.

גורמים המשפיעים על גובה שכר הטרחה

גובה שכר הטרחה משתנה בהתאם למספר פרמטרים, בהם::

• סוג הפרויקט: תמ"א 38 /1 (חיזוק מבנים) לעומת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) או פינוי-בינוי.

• מספר הדירות הקיימות והמתוכננות: ככל שמספר הדירות גדול יותר, כך היקף העבודה המשפטית עשוי להיות מורכב יותר.

• מורכבות הפרויקט: כולל היבטים תכנוניים, רישומיים ומשפטיים.

• מיקום גיאוגרפי: פרויקטים במרכז הארץ לעומת הפריפריה.

לדוגמה, בפרויקטים של תמ"א 38 , שכר הטרחה הממוצע לעורך דין נע בין 12,000 ל-20,000 ש"ח לדירה,  ובפינוי ביני 50,000-20,000 לדירה, בהתאם למורכבות הפרויקט ופרמטרים נוספים.

הסדרי תשלום

התשלום לעורך הדין מתבצע בדרך כלל בשלבים, בהתאם להתקדמות הפרויקט, המכונים " אבני דרך ". חלוקה נפוצה יכולה להיות:

• 50%: במועד החתימה על ההסכם עם היזם.

• 20%-30%: במועד הגשת התוכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

• יתרה: במועד קבלת היתר הבנייה לפרויקט.

חשוב לוודא שהסדרי התשלום מוגדרים בבירור בהסכם שכר הטרחה בין הדיירים לעורך הדין, ושיש התאמה בין העבודה הנעשית לבין מועדי התשלום.

יש להבטיח שהסכם שכר הטרחה נחתם בין הדיירים לעורך הדין בלבד, ללא מעורבות היזם, כדי למנוע ניגוד עניינים.

סיכום

עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית ממלאים תפקיד קריטי בהצלחת פרויקטים מורכבים אלו. הם מבטיחים שהאינטרסים והזכויות של הדיירים מוגנים, ומסייעים לנווט בין האתגרים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים של התהליך. בחירת עורך דין מתאים