"יש לנו קרקע בשווי 400 מלש"ח באחת הנקודות האסטרטגיות בארץ, יש לנו הרבה תוכניות לגביה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו דן שפי, מנכ"ל שמן נדל"ן. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, וסיפר לו איך בכלל נוצרה שמן נדל"ן, על הקרקע הייחודית של החברה בצמוד לנמל חיפה, איך העבר שלו ככדורסלן תרם לו בעולם הנדל"ן ועל השינוי שעבר הלוגיסטיקה מתחום אפור לכזה ששחקנים גדולים נכנסים אליו. 

לצפייה: 

להאזנה: 

"דן שפי, בן 37, נשוי לדנה ועם שלושה ילדים, גרים ברמת השרון", סיפר שפי על עצמו. "עבדתי ב- JTLV במשך 9 שנים, קרן שעושה נדל"ן, אני כבר מעל עשור מתעסק בנדלן, נדל"ן מסחרי בעיקר מכל הסוגים וגם עסקאות ומיזוגים ושוק ההון. אני כדורסלן בעברי, מגיל 5 עד לפני כחמש-שש שנים שיחקתי בליגות מקצועניות, ליגה לאומית, ליגה ארצית. זה היה חלק מאוד חשוב ומשמעותי בחיים שלי מן הסתם, שגם מאוד תרם לעיצוב של האישיות שלי ובהרבה תכונות". 

"אנחנו ממוקדים בעולם של הלוגיסטיקה, של התעשייה, של האחסנה, אך ורק בהיבט הנדל"ני, כלומר, לא בהיבט של התפעול הלוגיסטי", סיפר שפי על החברה. "אנחנו מחזיקים בתשעה נכסים בכל הארץ, מצפון עד דרום, החל מקרקעות בתכנון ועד לפרויקטים בביצוע ועד נכסים מניבים, רובם ככולם מרכזי תעשיה, מפעלים או מרכזים לוגיסטיים. יש פרוייקטים שהם קצת יותר מעורבים ומיוחדים, אבל זה המיקוד של החברה". 

תתאר לי קצת את הגלגול הזה, מחברה שמייצרת שמן, לחברה שהיא בעצם אך ורק נדל"נית?
"אז שמן הוקמה לפני כמעט 120 שנה, ב-1906, הוקמה בכלל בהתחלה באנגליה ונרשמה בהמשך גם בישראל. חברה שנסחרת בבורסה בתל אביב מ-1961, כלומר חברה בורסאית וציבורית עד היום, באמת חברה היסטורית שעסקה בעיקר בייצור של שמנים, שמני מאכל, אבל גם בסבונים, ותוספי גילוח ותמרוקים כאלה ואחרים. בשנת 21' בעצם החברה החליטה לסגור את הפעילות ומכרה את המותג העיקרי שלה, עץ הזית, לחברת סוגת. כמו שקורה לצערנו להרבה מהתעשייה בישראל, שב-20 השנה האחרונות פשוט הולכת ונעלמת. יש חלופות של יבוא, והייצור בישראל הוא לא פשוט, וכמו שקורה הרבה, הולכת התעשייה ונשאר נדל"ן.

"אז שמן סגרה את הפעילות שלה, מכרה אותה ומצאה את עצמה כחברת נדל''ן ונשארה עם הנדל"ן של המפעל בחיפה, שהוא מאוד משמעותי. 86 דונם פרטיים צמודים לנמל חיפה, והפלטפורמה הציבורית כמובן. הייתי ב- JTLV , הובלתי שם איזושהי פעילות בתחום הנדל"ן, ובשנת 2013 עשינו מיזוג עם שמן, ונוצרה החברה הזו הממוזגת, ששינתה את שמה משמן תעשיות לשמן נדל"ן מניב. שמן הייתה סוג של שלד בורסאי, עם שכירות דלה ואחזקות ציבור לא משמעותיות, כשבפנים באמת היה כסף בקופה ואת הנדל"ן בחיפה. ולכן אני חושב שזה באמת איזשהו win win".

ספר על אותה קרקע שבעצם הייתה הנדוניה המשמעותית של שמן בתוך העסקה הזו.
"קרקע באמת ייחודית, כשמונים ושישה דונם, צמודה לנמל חיפה, הנמל הישן, אותו נמל שהופרט ונמכר. בהיבט של עורף נמל בישראל, אז באמת רוב הקרקעות שעוטפות את הנמלים הם בדרך כלל אפילו לא של רמ"י, אלא של חנ"י, חברת נמלי ישראל שהיא הרמ"י של איזור הנמלים, והיא החכירה את הקרקעות שלה ל-25 שנה. זו לא חכירה לדורות ויש איזשהו אלמנט של אי ודאות מה יקרה בסוף החכירה, בסוף זה גם לא נדל"ן, 25 שנה זו שכירות מאד ארוכה. והקרקע הזו יוצאת דופן, פרטית ובגודל לא טריוויאלי.

"לא כל יום יש קרקע בגודל כזה כל כך צמוד לנמל. אני רואה את העגורנים של הרציפים הראשיים, רציף כרמל בקרבה, שאפשר לטעות שאנחנו ממש חלק מהנמל. יש כביש קטן שמפריד בינינו. אנחנו צמודים לשער המטענים, שהוא השער הראשי, בעצם רציפי המכולות. זה לא עוד קרקע לבנות עכשיו מרלו"ג ולהתחרות בכל הקרקעות האחרות בעולם הזה. היא מדהימה והיא פותחת המון רעיונות לשימושים כאלה ואחרים שהם שימוש בעורף נמל, בין אם זה שיתופי פעולה עם נמלים או עם או עם יבואנים גדולים.

"קרקע באמת ייחודית, כשמונים ושישה דונם, צמודה לנמל חיפה, הנמל הישן, אותו נמל שהופרט ונמכר. בהיבט של עורף נמל בישראל, אז באמת רוב הקרקעות שעוטפות את הנמלים הם בדרך כלל אפילו לא של רמ"י, אלא של חנ"י, והיא החכירה את הקרקעות שלה ל-25 שנה. זו לא חכירה לדורות ויש איזשהו אלמנט של אי ודאות מה יקרה בסוף החכירה, בסוף זה גם לא נדל"ן, 25 שנה זו שכירות מאד ארוכה. והקרקע הזו יוצאת דופן, פרטית ובגודל לא טריוויאלי"

"יש הרבה שוכרים והביקושים מאד גדולים באזור, אבל המבנים ישנים ואנחנו רוצים לשמור על גמישות בשביל המהלכים העתידיים. לא נקשרנו בשום חוזה ארוך, כל החוזים הם קצרים, או לחילופין עם אפשרות שלנו לפנות בהתראה כזו או אחרת. אבל הקרקע עדיין רחוקה מלמקסם את הפוטנציאל. יש לנו המון דברים על הפרק והמון מחשבות מאוד מעניינות. לא יודע מי זוכר, אבל עד המלחמה היה שיח מאוד משמעותי על דרך המשי המודרנית, הציר היבשתי מנמלי האמירויות, המפרץ, דרך סעודיה, ירדן ודרך ישראל. בעצם שחיפה תהיה השער לאירופה עבור המזרח, וזה דבר שאני מאוד מאמין שיקרה יום אחד. אנחנו באמת מרגישים שהעתיד הלוגיסטי הזה של מפרץ חיפה הוא בהחלט לפניו. זה הנכס הכי משמעותי של החברה ושוויו מוערך ב-400 מיליון שקלים". 

"מרגיש המון אדרנלין בנדל"ן, אבל פחות מבמגרש" 

יש לכם כמובן נכסים נוספים. אז אנחנו יודעים כבר שהכל או הרוב לוגיסטיקה, נכון? מה בעצם כבר מאוכלס? מה נבנה?
"לפני קרוב ל-8 חודשים שהתחלנו ביצוע של מרכז לוגיסטי מאוד משמעותי באשדוד, באזור התעשייה הצפוני עבור אורשר. אנחנו בונים מרלו"ג של כ-32 אלף מ"ר, מושכר מראש לתקופה ארוכה, כולל בנייה של חלק מהמבנים לגובה של 40 מטר עם אוטומציה מלאה. מבנה באמת סופר מודרני שאנחנו צופים שיהיה מוכן במהלך 26'. אנחנו מאוד קרובים להתחיל בנייה באזור התעשייה אריאל, יש לנו שני נכסים שם וזה אזור שאני מאוד מאמין בו, הביקושים שם מדהימים, הזמינות של כוח אדם, הביקושים של הסוחרים שם באמת גדולים וההטבות שם מפליגות. כלומר זה אזור עדיפות א' ובסוף אתה במרכז הארץ, רבע שעה מראש העין. אנחנו כבר עם שיווקים מראש של חמישים אחוז, גם על לוגיסטיקה וגם על המסחר, ואנחנו ממש יוצאים לבנייה אוטוטו. מעבר לזה יש לנו עוד נכסים מניבים, בדימונה ובעמק חפר ובפתח תקוה וגם באזור". 

שפי התייחס לשינוי בעולם הלוגיסטיקה, שהפך מתחם אפור למניה צומחת בעולם הנדל"ן. "איפשהו בערך ב-2019 המחירים התחילו לעלות והביקוש והעיניים של כל השחקנים בנדל"ן התחילו ללכת גם לתחום הזה. זה קורה לפעמים שפתאום איזשהו תחום תופס את העיניים וקופץ. והקורונה בוודאי נתנה איזה פוש גדול מאוד לתחום הזה, וגם שינתה הרגלי צריכה. כלומר, ברור שהיום אפשר גם ללכת ולקנות פיזית ואנשים חזרו לעשות את זה כי אנשים מחפשים את הבילוי, אבל באיזשהו מקום אנשים גילו שכל דבר אפשר להזמין. זה, יחד עם שילוב של צורך במחסני חירום, בעצם הגדיל את הביקושים בצורה אדירה ובסוף השחקנים בנדל"ן הם שחקנים כלכליים, הם הרגישו שיש ביקושים. זה תחום מקצועי שצריך גם להבין בו, צריך להכיר את הניואנסים. המון שחקנים בעצם נפתחו לזה"

ספורטאים הם בדרך כלל אנשים עם משמעת עצמית גבוהה, כוח רצון, יכולת התמדה וכן הלאה, שזה אחר כך דברים שעוזרים לך בעולם העסקים. אתה מוצא את זה נכון מהניסיון שלך?
"בסוף, כשאתה משחק כל כך הרבה שנים ספורט תחרותי, זה זה מגבש אצלך תכונות מאוד דומיננטיות. להבין שאין קיצורי דרך ודברים לוקחים זמן, ויש תהליכים ארוכים. אין קסמים, דברים לא יסתדרו אם אתה לא תהיה בפרטים הקטנים. אם אתה לא תהיה יסודי, אם אתה לא תדע לטפח את העובדים ולהניע את האנשים לפעולה ושכולם יהיו מכווני מטרה ועם איזושהי תחושת שייכות, בסוף מנכ"ל יכול להיות אחלה ועל הכיפאק, אבל אם העובדים שלו לא מחוייבים ולא עושים את העבודה השחורה היומיומית שלהם, אז זו בעיה. זה אותו הדבר בקבוצה בסוף. אני מרגיש המון אדרנלין בנדל"ן, לא פחות מאשר במגרש". 

איזה תחום מאתגר יותר, הכדורסל הישראלי או הנדל"ן הישראלי? 
"הנדל"ן, ברור"