עונת הדוחות: רשות ני"ע דורשת מהחברות לכלול עלויות הלוואות הבלון ולצמצם התייחסות לפרויקטים על הנייר

רגע לפני עונת הדוחות השנתיים, פרסמה הרשות לניירות ערך לפני כחודש שורת הנחיות המיועדות לחברות הנדל"ן הציבוריות לגבי אופן פרסום המידע הנכלל בדוחות. ההנחיות פורסמו במכתב שעליו חתום מנהל מחלקת התאגידים ברשות ניירות ערך - עו"ד אמיר הלמר. בין היתר נוגעות ההנחיות לאופן שבו יש לדווח על מיזמי התחדשות העירונית אשר מצויים בשלבים התחלתיים או בעלי היתכנות נמוכה, גילוי מלא לגבי אופן שיווק הדירות והיקפי מבצעי המימון הננקטים לשם כך ועוד.

בראש ובראשונה מתייחסות ההנחיות להלוואות הבלון ולמבצעי 80/20 ודומיהם. על כך נכתב: "על התאגידים לשים לב שהם כוללים גילוי אודות  המודלים השיווקיים שבהם נעשה שימוש למכירת הדירות (מבצעי קבלן למיניהם, הלוואות קבלן וכו'), היקפם, ההשלכות שלהם על תוצאות הפעילות מבחינה תפעולית ומימונית והתייחסות לקיומם של תנאים חריגים, אם קיימים בהסכמים אלו".

עוד דורש אלמר גילוי על אודות "קיומו של מרכיב מימוני מהותי בעסקאות אלו והפרדתו ממחיר העסקה  והצגת המחיר למ"ר בניכוי מרכיב מימוני זה". בכך הוא מתייחס לנייר עמדה של הרשות מפברואר 24' שלפיה תאגידי נדל"ן אינם רשאים להציג רכיב מימין מהותי כחלק מהרווח הגולמי. עם זאת, סגל הרשות לא יתערב במקרים שבהם רכיב זה יוצג במסגרת הסעיפים התפעוליים בדוח, כלומר מעל שורת הרווח התפעולי, אך יש גם להציג את המצב ההפוך.

עוד נדרש במכתב, "אם השימוש במבצעי הקבלן הוא מהותי לתאגיד, יש להסביר כיצד בוחן התאגיד את יכולת רוכשי הדירות לעמוד בפירעון התחייבויותיהם עם סיום הבנייה. בין היתר, לתאר את תהליך החיתום המבוצע על ידו, ככל שרלוונטי".

בפרויקטים מותנים – אין חובה לצרף נתונים

הרשות מתייחסת גם לפרויקטים של התחדשות עירונית . לפי המכתב על התאגידים לשים לב שהם כוללים גילוי על פרויקטים מותנים, שהיקף הגילוי בגינם אמור להתבסס על שני מבחנים מצטברים, מבחן ההיתכנות והמבחן הכמותי הסטנדרטי.

הרשות מתייחסת לגילוי דעת שפרסמה בעבר, שלפיהם פרויקטים מותנים הם פרויקטים שלא הגיעו לדי הסכמות עם הדיירים  או שמועדם רחוק או שמבחינה כמותית מדובר ברווחיות נמוכה. "כל עוד הפרויקטים מותנים, אין חובה לצרף נתונים כספיים צפויים על אותם פרויקטים, כגון רווחים או עודפים צפויים. עם זאת, אם תאגיד בוחר לספק נתונים כאלו, עליו לפרט את הנחות המפתח שעל פיהן ביסס את תחזיותיו".

בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית בהחתמה, הרשות מתייחסת לסעיף חוק פינוי-בינוי, אשר מתייחס למועדים המאפשרים לבעלי הדירות להחליט באסיפה כללית לבטל את העסקה במקרים מסוימים, כגון: כעבור שנתיים מהמועד שנחתם הסכם פינוי ובינוי ראשון והיזם לא התקשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות; או כעבור ארבע שנים ממועד חתימת הדייר הראשון על העסקה והיזם לא התקשר עם לפחות 60% מבעלי הדירות ועוד. לכן תאגידים מתבקשים לפרט במסגרת הטבלה של הפרויקטים הללו האם קיימת חשיפה לביטול ההסכמים.

להתייחס לסוגיית זמינות עובדי הבנייה

כמו כן, תחת הכותרת דגשים כלליים, דורשת הרשות בעניין מינוף החברות והפער בין הרווח הכלכלי לרווח הגולמי "התייחסות לסטייה מהותית בין חישוב הרווח הגולמי או העודפים הצפויים המוצגים בדוחות לעומת הנתונים המחושבים בדוח האפס/דוח המעקב המוצג לגוף המממן. בתקופה זו מתעצמת החשיבות לצירוף ניתוח רגישות לגבי החשיפה לעליית מדד תשומות הבנייה והשינויים במחירי המכירה וההשלכות לכך על תוצאות הפעילות של התאגיד".

כמו כן תחת כותרת זו נדרשים תאגידי הנדל"ן המדווחים "להתייחס בדוחותיהם לסוגיית זמינות עובדי הבנייה בענף וכיצד האמור משפיע על פעילותם . יש לפרט האם וכיצד מצב זה גורם לעיכובים בביצוע הפרויקטים, לעלייה בעלויות כוח האדם ולפגיעה אפשרית בעמידה בלוחות הזמנים המתוכננים".

נדל"ן מניב: איך לחשב פדיון לשוכר

הרשות מתייחסת גם לסוגיית הנדל"ן המניב, לגבי מדד ה-FFO- רווח נקי ללא שערוכים והוצאות או הכנסות חד פעמיות. היא הפנתה למסמך גם כן מהחודש האחרון המדגיש את ההנחיות לגילוי מפורט של התאמות בגישת ההנהלה, שמירה על עקביות במדד בין תקופות, והימנעות מהתאמות שאינן רלוונטיות. המסמך גם מפרט רשימת התאמות מותרות ואסורות, עקרונות לנטרול השפעות פעילות שאינה מניבה, והמלצות לגילויים משלימים כמו השקעות הוניות.

עוד הרשות מתייחסת למדד עומס פדיון לשוכר. מדובר במדד להערכת מצב הנכס ורמת הסיכון שלו, והתעוררה שאלה לגבי האופן שבו על התאגיד לחשב את הנתון. לעמדת רשות ניירות ערך, בחישוב של פדיון ממוצע למ"ר מן הראוי לכלול את כל הפדיון אשר דווח על ידי שוכרים. לעניין השטח, יש להביא בחשבון את השטח המושכר בפועל לשוכרים אשר לגביהם מתייחסים נתוני הפדיון.

על חישוב שיעור דמי השכירות מפדיון השוכרים לכלול (במונה) את דמי השכירות (רכיבים קבועים ומשתנים), וכן דמי ניהול המשולמים על ידי השוכרים לגביהם קיימים נתוני פדיון (וזאת בכדי לספק תמונה מלאה על העומס הכלכלי המוטל על השוכר ולאפשר השוואתיות של המידע). פדיון השוכרים (במכנה) יחושב באופן עקבי לאופן חישובו בפדיון הממוצע למ"ר.