ביטול ההיטל במכר או ביטול השמאים המכריעים: הכיוונים שנשקלים לשינוי שיטת היטלי ההשבחה

צעד נוסף לקראת שינוי במנגנון היטל ההשבחה צפוי להתקיים ביום שני הקרוב, שבמהלכו צפוי להיפגש הצוות הבינמשרדי אשר הוקם לצורך בחינת המנגנון עם שורה של גורמים בעלי עניין, ולהציג בפניהם את החלופות השונות שעל הפרק. לקראת המפגש שלח הצוות בראשותה של המשנה ליועמ"שית עו"ד כרמי יוליס מידע מקדים לגבי ההצעות השונות לשינוי המנגנון. בין ההצעות: ביטול היטל ההשבחה במכר דירה, איחוד של מוסד השמאי המכריע עם ועדת הערר, וניתוק הקשר בין השמאים לוועדה המקומית.

אל המפגש הוזמנו להציג את עמדתם נציגים מטעם שורה של גופים בהם לשכת שמאי המקרקעין, מרכז השלטון המקומי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, השמאים המכריעים ויושבי ראש ועדות הערר.

להזמנה למפגש של הצוות הבינמשרדי ביום שני הקרוב לחצו כאן 

הצוות הבין-משרדי הוקם במסגרת החלטת הממשלה מס' 186 מיום 24 בפברואר 2023 בנושא "ייעול הליכי תכנון ורישוי בנייה", בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה ונציג שר הפנים, ובו חברים ראש מטה התכנון הלאומי, מנכ"ל מינהל התכנון , משרד הפנים, משרד ראש הממשלה ואגף התקציבים במשרד האוצר. הקמתו באה בעקבות מספר ליקויים במנגנון הנוכחי, בהם חוסר הוודאות לגבי גובה ההיטל בשל הפערים האדירים בין שומות הוועדות המקומית, היזמים, השמאים המכריעים וועדות הערר, וכן שימוש של הגורמים השונים בשיטות חישוב שונות. ליקוי בסיסי נוסף הוא היעדר צדק חלוקתי, כאשר גובה ההיטלים במרכז הארץ גבוה עשרות מונים לעומת הפריפריה.

השינוי הדרמטי ביותר המוצע הוא ביטול מכר כאירוע מימוש החייב בהיטל. נכון להיום, מי שמוכר נכס שעליו חלה תכנית משביחה, גם אם לא הוא יזם אותה, נדרש לשלם את היטל ההשבחה, וייתכן כי סכום זה גם מגולם במחיר העסקה, וכלל לא ידוע אם הקונה יממש את התוכנית המשביחה. "מכיוון שהתוכנית טרם התממשה הלכה למעשה, לא קמו עדיין צורכי הפיתוח שבגינן גובה הרשות המקומית את ההיטל", נכתב.

השינוי הדרמטי ביותר המוצע הוא ביטול מכר כאירוע מימוש החייב בהיטל. נכון להיום, מי שמוכר נכס שעליו חלה תכנית משביחה, גם אם לא הוא יזם אותה, נדרש לשלם את היטל ההשבחה, וייתכן כי סכום זה גם מגולם במחיר העסקה, וכלל לא ידוע אם הקונה יממש את התוכנית המשביחה. "מכיוון שהתוכנית טרם התממשה הלכה למעשה, לא קמו עדיין צורכי הפיתוח שבגינן גובה הרשות המקומית את ההיטל", נכתב

ההצעה היא לקבוע כי אירוע המימוש שיחייב בתשלום היטל ההשבחה יתרחש רק בעת קבלת היתר בנייה או בעת התחלת השימוש בפועל, ולא בעת מכירת הנכס. "יתרונות ההצעה הם ברורים: היא תסיר חסמים בעסקאות נדל“ן, תאפשר מסחר חופשי ויעיל יותר במקרקעין ותפחית עלויות ראשוניות על רוכשי נכסים (שכן מדובר בחיוב שיחול בעתיד על הקונה). עם זאת, יש לקחת בחשבון שהמהלך יפגע בהכנסות הרשויות המקומיות מהיטל ההשבחה בטווח הקצר, ועשוי גם להוביל לעיכוב בהכנסותיהן, מאחר וגביית ההיטל תידחה עד למימוש בפועל של הזכויות", נכתב בהצעה.

הצעה משמעותית נוספת מבקשת לנתק את הקשר בין השמאים לבין הוועדה המקומית. ההצעה מבקשת לנתק את הקשר הישיר בין השמאים לבין הוועדות המקומיות, כך שהשמאים ימונו לוועדות המקומיות השונות על ידי גוף בלתי תלוי מתוך מאגר שמאים ציבורי או שייבחרו באופן אקראי מהמאגר. "הצעה זו עשויה לייתר את מנגנון השמאים המכריעים, או למצער לצמצמו, שכן הצדקה מרכזית במנגנון של השמאים המכריעים קשורה לצורך בעריכת שומת השבחה על ידי שמאי נטול פניות, ולאו דווקא בשל מומחיותו העודפת של השמאי המכריע. שינוי כזה עשוי להגביר את אמון הציבור בהליך ולהכפיף את השמאים עורכי השומות להנחיות ולקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי. לצד זאת, ההצעה עשויה גם להוביל לעלויות גבוהות יותר, להיכרות פחות קרובה בין השמאי למארג התוכניות באותה רשות מקומית", נכתב בהצעה.

צדק חלוקתי בין הרשויות המקומיות

הצעה נוספת מבקשת לקדם מנגנוני איזון שיסייעו לצמצום הפערים בין הרשויות המקומיות - בשל הפערים בין שווי הקרקע,  ולהגביר את החוסן והעצמאות של הרשויות שחסרות קרקע פרטית בשווי גבוה. על פי המתואר בהצעה, היטלי השבחה הם מהסיבות העיקריות לפערים בין הרשויות השונות.

הצעה נוספת שנועדה לצמצם בירוקרטיה, היא לאחד שתי ערכאות: השמאי המכריע וועדת הערר, וליצור גוף מקצועי אחד שידון הן בשאלות המשפטיות והן בשאלות השמאיות, כדי לייעל את הליכי ההשגה על החיוב. "שינוי זה עשוי לקצר את זמני ההכרעה, להפחית ביורוקרטיה ולמנוע מצב שבו בעלי נכסים נדרשים להתנהל במקביל מול כמה ערכאות שונות", נכתב, "טענה שנשמעה במסגרת הליכי שיתוף הציבור שקיימנו היא כי קיים טשטוש בין המשפטי לשמאי, וכי פעמים רבות מתעוררת תחושה כי ערכאה מסוימת נכנסת לתחום מומחיותה של הערכאה האחרת. לכן, האחדה כאמור עשויה ליתר מחלוקות מסוג זה, כך שההכרעה השמאית והמשפטית כאחד, תתקבל באותה ערכאה".

הצעה נוספת שנועדה לצמצם בירוקרטיה, היא לאחד שתי ערכאות: השמאי המכריע וועדת הערר, וליצור גוף מקצועי אחד שידון הן בשאלות המשפטיות והן בשאלות השמאיות, כדי לייעל את הליכי ההשגה על החיוב. "שינוי זה עשוי לקצר את זמני ההכרעה, להפחית ביורוקרטיה ולמנוע מצב שבו בעלי נכסים נדרשים להתנהל במקביל מול כמה ערכאות שונות", נכתב

הצעה נוספת שנשקלת היא חיוב של הרשות המקומית לערוך לוח שומה "סמוך לאחר אישור התכנית". החוק כיום קובע כי ההשבחה תיקבע על ידי השמאי לאחר אישור תוכנית, אבל מתיר לרשות המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תוכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה.  כך דחיית השומה יוצרת לבעל המקרקעין אי ודאות לגבי גובה ההשבחה.

"מוצע לבטל את מתן האופציה לרשות המקומית ולמעשה לחייב אותה לערוך שומה לאחר אישור התוכנית, או שהדחייה תוגבל למצבים מוגדרים בלבד", נכתב. אפשרות נוספת היא הישענות על הערכים השמאיים בטבלאות הקצאה ואיזון בתוכניות הכוללות הוראות איחוד וחלוקה כשומת ההשבחה, ללא צורך בעריכת שומה נוספת. כל זאת במטרה שכבר במועד אישור התכנית, בעלי הזכויות ידעו ברמת ודאות גבוהה ביותר מה יהיה גובה תשלום היטל ההשבחה.

שינוי מועד אירוע המס מאישור התוכנית למועד המימוש

תיקון משמעותי נוסף  הוא שינוי מועד אירוע המס מאישור התוכנית למועד המימוש: "כיום, גובה ההיטל נקבע בהתאם לעליית השווי שנוצרה למקרקעין נכון למועד אישור התוכנית המשביחה ('המועד הקובע'), אך התשלום עצמו מתבצע רק בעת מימוש הזכויות. הדבר יוצר פערי זמן משמעותיים בין המועד הקובע לבין חובת התשלום בפועל. במהלך תקופה זו, ערכי הקרקע יכולים להשתנות, לעיתים באופן מהותי, בשל תנודות כלכליות, ביקוש והיצע, שינויי רגולציה ואף שינויים בשוק ההון והמשכנתאות", נכתב.

ההצעה מבקשת לקבוע כי גם מועד אירוע המס והמועד הקובע לחישוב השומה יהיה מועד המימוש (ולא מועד אישור התכנית). לפי ההצעה, שינוי זה עשוי להביא לתמחור ריאלי ומדויק יותר של ההיטל בהתאם לערכי הקרקע המעודכנים בעת החיוב בתשלום. גרסה מרוככת להצעה זו היא לפחות לדחות את מועד אירוע המס, לסיום ההליך התכנוני - מועד אישור תכנית מפורטת, ולגבי זכויות מותנות – מועד ההחלטה לאשר את הזכויות המותנות. הצעה מעין זו נכללה כבר בתזכיר שהופץ על ידי משרד הפנים לפני כשנה.

הצעה נוספת שמציע הצוות, היא כי תקודם תקינה שמאית אחידה לחישוב השבחה על ידי מועצת שמאי המקרקעין. "מוצע לקבוע תקינה שמאית ברורה בעניין אופן חישוב היטל השבחה שתיגזר מתקנים מחייבים שייקבעו על ידי ועדת התקינה של מועצת שמאי המקרקעין", נכתב. עוד מוצע כי  יינתן מתן מעמד תקדימי להחלטות שמאי מכריע "בנוסף או במקום ההצעה הנ"ל".

"מוצע לבחון כי להחלטת שמאי מכריע לעניין מסוים יהיה ערך תקדימי, שיחייב שמאים שעורכים שומות מקרקעין לעניין היטלי השבחה ", נכתב. "הצעה זו יכולה להיות כללית או מסייגת לגבי החלטות שמאי מכריע שניתנו לגבי אותה תכנית משביחה". עוד מוצע להסדיר מנגנון המתייחס למצב שבו שמאי מכריע יבקש לסטות מתקדים מחייב שכזה שנקבע על ידי שמאי מכריע אחר, למשל על דרך של הכרעה אצל השמאי הממשלתי הראשי.