בעקבות תביעת רוכשי מקרקעין: צו מניעה נגד תשריט חלוקה שקידמה האחים ישראל לפרויקט בטלביה

בית המשפט המחוזי בירושלים, בפסק דין של השופטת פנינה נויבירט, קיבל החודש בקשה של קוני מקרקעין למתן צו מניעה זמני נגד תוכנית חלוקה של חברת האחים ישראל , בחלקה ברחוב פינסקר 11 בשכונת טלביה בירושלים, במגרש שעליו מבנה ששימש בעבר כסניף הירושלמי של ארגון יוצאי קנדה וארה"ב בישראל. בין היתר טענו התובעים להפרת הסכם המכר בידי האחים ישראל - חברה ותיקה בעלת מרכזים מסחריים, שהידוע בהם הוא קניון האחים ישראל בתלפיות, וכן יזמית מגורי יוקרה.

בית המשפט קבע כי שלושת התובעים עמדו בנטל לביסוס קיומן של ראיות מספקות לכאורה להוכחת עילת התביעה ומאזן הנוחות נוטה לטובתם. הבקשה למתן צו מניעה כללה דרישה להימנע מכל פעולה לקידומו של רישום תשריט החלוקה שהגישה האחים ישראל לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים בחלקה, וכן להימנע מכל הליך לקידומו ורישומו של הבית המשותף בנפרד במגרש בחלקה עד להכרעה בתביעה. החלקה רשומה על שם רשות הפיתוח, מנוהלת באמצעות עמידר, ומשתרעת על שטח של 3 דונם.

לפסק הדין המלא של המחוזי לחץ כאן 

החלקה היתה שייכת במקור לעמידר ועליה עמדו שני מבנים – מבנה לשימור בן שלוש קומות  ומבנה נוסף. החלקה חולקה על ידי עמידר ל-6 דירות – 5 מתוכן במבנה נושא התביעה. האחים ישראל רכשה מעמידר את הזכויות בשתי דירות, אחת מהן כללה מחסן בקומת הגג של המבנה, שאליו הוצמדו מחסן נוסף וכן גג בשטח של כ-330 מ"ר. האחים ישראל ניצלה את מלוא זכויותיה ובנתה על החלקה בנוסף שני מבנים חדשים.

ב-2017 נחתם הסכם מכר בין אחד התובעים לאחים ישראל, שבו קנה את הזכויות לאחת הדירות, לרבות זכויות הבנייה על הגג, ובהמשך הוא העביר חלק מזכויותיו לתובעים האחרים. ארבע הדירות האחרות נרכשו על ידי גורמים אחרים. רוכשי הדירות האחרות הגישו עתירה נגד עמידר, האחים ישראל ורוכש הדירה, עצמו ובה ביקשו שכל הזכויות העתידיות במקרקעין יחולקו בצורה שווה וכן שבית המשפט יורה על רישום בית משותף בפנקס רישום המקרקעין.

הרוכש מצידו הגיש תביעה שכנגד, ובה עתר לסעדים שונים, הכוללים צו מניעה, צו עשה לרישום בית משותף וצו הצהרתי בדבר בעלותו על זכויות בניה קיימות ועתידיות ובדבר זכות לביצוע פעולות של תכנון ובנייה. בינואר השנה דחה בית המשפט המחוזי, בפסק דין של השופט משה בר-עם, את בקשת רוכשי הדירות האחרות בכפוף למתן צו רישום לבית משותף. התביעה שהגיש הרוכש התקבלה חלקית, וניתן צו המצהיר על זכותו לפעול להגשת בקשה להיתר בניה על הגג בלבד. 

התובעים:  האחים ישראל מפרה את הסכם המכר

לפני כשנה וחצי, בעוד ההליך בבית המשפט המחוזי בירושלים מתנהל, הגישה האחים ישראל לוועדה המקומית תשריט חלוקה לפיו תחולק החלקה לשני מגרשים – אחד בשטח של כ-2 דונם, הכולל את שני המבנים החדשים שבנתה האחים ישראל וכן חניות תת קרקעיות, ולצדו מגרש נוסף של 902 מ"ר, הכולל את המבנה נושא התביעה, השטח הצמוד לו וכן שביל מעבר ציבורי. בדצמבר 2023 אישרה הוועדה המקומית את תשריט החלוקה. הרוכש, שלדבריו לא ידע על הגשת תשריט החלוקה ועל החלטת הוועדה המקומית אלא בדיעבד, הגיש ערר לוועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים, שדחתה את הבקשה.

התובעים טענו כי ניסיונה של האחים ישראל לרשום בית משותף על חלק מהחלקה מפר את הוראות פסק הדין, ושעניין זה הוסתר מבית המשפט ומהתובעים במהלך ניהול ההליך בבית המשפט המחוזי בירושלים. כמו כן טענו שהאחים ישראל מפרה את הסכם המכר, מאחר שבמסגרתו התחייבה כי תימנע מלעשות כל פעולה תכנונית שיש בה כדי לפגוע או למנוע מאפשרות התובעים לאשר בוועדות התכנון תוספת אחוזי בניה לצורך בנייה, כאשר הגשת תשריט החלוקה נוגדת את ההתחייבות

בעקבות זאת הגישו בעלי הזכויות בדירה תביעה למתן צו הצהרתי, לפיו הגשת תשריט החלוקה על ידי האחים ישראל מהווה הפרה של פסק הדין ושל הסכם המכר, וביקשו להורות לאחים ישראל ולהימנע מכל הליך לקידום תשריט החלוקה ורישומו וכן של הבית המשותף בנפרד מהמגרש, וכן להורות על ביטול ההחלטה ועל משיכת תשריט החלוקה שהוגש.

התובעים טענו כי ניסיונה של האחים ישראל לרשום בית משותף על חלק מהחלקה מפר את הוראות פסק הדין, ושעניין זה הוסתר מבית המשפט ומהתובעים במהלך ניהול ההליך בבית המשפט המחוזי בירושלים. כמו כן טענו שהאחים ישראל מפרה את הסכם המכר, מאחר שבמסגרתו התחייבה כי תימנע מלעשות כל פעולה תכנונית שיש בה כדי לפגוע או למנוע מאפשרות התובעים לאשר בוועדות התכנון תוספת אחוזי בניה לצורך בנייה, כאשר הגשת תשריט החלוקה נוגדת את ההתחייבות.

לטענת התובעים, בעקבות החלוקה לפי תכנית האב למושבות ירושלים החלה על החלקה, היקף הזכויות שניתן יהיה לקבל בעקבות המהלך שביצעה האחים ישראל יפחת מ-170% ל-155%, ויצומצם השטח לפיו יחושב היקף הבניה, כך שייגרעו מאות מטרים שבהם ניתן היה לאשר זכויות בניה לפי תכנית האב, קודם להגשת תשריט החלוקה. לטענתם, עם תוספת ההקלות לפני החלוקה היה ניתן להוסיף 5 קומות על המבנה. עוד טענו כי אישור תוכנית החלוקה מאפשרת התנגדות ולאחים ישראל ולדיירים אחרים או מי מטעמם להוסיף זכויות בנייה בניגוד להסכם המכר ולפסק הדין.

האחים ישראל טענו מנגד שלל טענות, שעיקרן הוא היעדר הלגיטימיות של התביעה. בין היתר טענו שמדובר בתביעה אזרחית שהוגשה חלף עתירה מנהלית, אשר הוגשה שלא במועד הנכון, ולפני המותב הלא נכון. לדבריה, משמעותה של תביעה זו היא למעשה הגשת ערעור על החלטת ועדת הערר, אלא שזו אינה ניתנת לתקיפה בבית משפט לעניינים מנהליים, ואף לא בדרך של עתירה מנהלית, ולא בדרך של תביעה רגילה לסעד הצהרתי. האחים ישראל טענה עוד כי התביעה נעדרת עילה, וכי סעד הצהרתי בגין הפרה של פסק דין אינו עילת תביעה.

כמו כן טענו שערכאה זו אינה אוכפת פסקי דין, ובידי התובעים  ללכת להוצאה לפועל. בעניין הפרת הסכם המכר, טענה האחים ישראל כי סעד זה, כמו גם הסכם המכר בכללותו, נדון כבר בפסק הדין. האחים ישראל הפנתה גם לערעור שהוגש על פסק הדין לבית המשפט העליון, שטרם נידון. וטענה כי לא ניתן להגיש תביעה זהה בעניין. עוד טענה כי החלטת ועדת הערר ניתנה לפני כשלושה חודשים, כך שהתובעים השתהו בבקשתם וכעת מדובר במעשה מוגמר, ודי בכך כדי לדחות את הסעד הזמני.

לגבי ההיבט התכנוני טענו, גם בהתאם להחלטת ועדת הערר, שלא נפל פגם תכנוני כי אין לתובעים זכויות מוקנות וכדי לממש אותן יש להגיש תוכנית או לבקש זכויות על פי תמ"א 38 וממילא התובעים יוכלו להוסיף רק עד 2 קומות בלבד על גג המבנה. כמו כן טענו שאין הפרה של הסכם המכר אלא הפרדת כוחות שתקל על התובעים וכן שהיא לא מתנגדת להליך תכנוני מצידם, אך זה לא הוגש.

השופטת: "די למבקש הסעד להוכיח עילת תביעה רצינית"

בית המשפט קבע כי "בשלב זה אין צורך בעמידה במאזן הסתברויות ובהוכחת צדקת התביעה, ודי למבקש הסעד להוכיח עילת תביעה רצינית לדון בה ולא בתביעת סרק ויש לו סיכוי להצליח בה. מתן הסעד הזמני ייבחן אל מול הנזק הצפוי לצד שכנגד כתוצאה מכך. בין סיכויי ההליך לבין מאזן הנוחות קיימת מקבילית כוחות, במובן בו ככל שסיכויי המבקש לזכות בהליך גבוהים יותר, כך יעדיף בית המשפט להקל בדרישה שמאזן הנוחות ייטה בבירור לטובתו, ולהיפך.

בית המשפט: "מאזן הנוחות נוטה אף הוא לטובת התובע. במקרה דנן, קידום רישום תשריט החלוקה, ורישומו של הבית המשותף במגרש – כל אלה יציבו בפניו עובדה מוגמרת ויצרו מצב בלתי הפיך, שעשוי להכביד על האפשרות לאישור תוספת אחוזי בניה בהיקף הקיים" 

"מאזן הנוחות נוטה אף הוא לטובת התובע. במקרה דנן, קידום רישום תשריט החלוקה, ורישומו של הבית המשותף במגרש – כל אלה יציבו בפניו עובדה מוגמרת ויצרו מצב בלתי הפיך, שעשוי להכביד על האפשרות לאישור תוספת אחוזי בניה בהיקף הקיים. כמו כן "אין בידי לקבל את טענות האחים ישראל , כי אין המדובר בזכויות בניה קיימות, כי אם בזכויות תיאורטיות בלבד, וכי תכנית האב למושבות ירושלים אינה הנחיה מחייבת.

"התחייבותה של האחים ישראל במסגרת הסכם המכר להימנע מפעולה תכנונית שיש בה כדי לפגוע מאפשרות התובע לאשר תוספת אחוזי בניה ניתנה תחת ההנחה כי אין לו זכויות בניה קיימות, כי אם זכויות עתידיות שטרם אושרו. דומה כי הקטנת היקף זכויות הבניה בהתאם לתכנית האב למושבות ירושלים בשל אישור תשריט החלוקה באה בגדרה של פעולה תכנונית 'שיש בה לפגוע'"

בסופו של דבר  קיבלה השופטת את הבקשה למתן צו מניעה זמני בכפוף לערבויות והורתה לאחים ישראל להימנע מכל פעולה לקידומו של רישום תשריט החלוקה ומכל הליך לקידומו ורישומו של הבית המשותף בנפרד – עד להכרעה בתביעה, וכן הטילה עליהם הוצאות על סך 5,000 שקל. את התובעים ייצג עו"ד ניסן כוחי, את האחים ישראל   עו"ד אלון כינורי.