הכרעת העליון כי שיוך דירות לחברי הקיבוצים פטור מהיטל השבחה – צדק חלוקתי או פגיעה ברשויות המקומיות?

פסק דין תקדימי ניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, במסגרתו קבע כי שיוך דירות לחברים בקיבוץ אינו מהווה השבחה של הקרקע. בכך ביטל בית המשפט את חיוב הקיבוצים בתשלום היטל השבחה . בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, בעלים של מקרקעין או חוכר לדורות ישלם היטל השבחה מקום שבו חלה השבחה במקרקעין שלו בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת.

קביעה זו מבטאת את התפיסה הבסיסית העומדת ביסודם של דיני היטל ההשבחה, שלפיה בעל הזכויות העיקרי בקרקע, שנהנה מן ההשבחה, צריך לשתף את הציבור בחלק מן ההתעשרות שהורעפה עליו בעת שהוא מממש את זכויותיו. 

לפסק הדין המלא של העליון לחצו כאן

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית משפט העליון, אשר דן בשאלה האם שיוך דירות לחברים בקיבוץ מהווה השבחה של הקרקע באופן שמחייב תשלום היטל השבחה , או שמא מדובר בפעולה פנימית של הקיבוץ בלבד, שאינה משפיעה על ערך הקרקע ולכן אינה מצדיקה תשלום מס.

הקיבוצים: באין התעשרות אין מקום לחיוב בהיטל השבחה

ענייננו ב-17 קיבוצים בצפון הארץ, אשר ערערו על החלטת בית המשפט המחוזי, בהליך שהתנהל אל מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה גליל עליון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), במסגרתו חויבו הקיבוצים בתשלום היטל השבחה בגין שיוך דירות לחברי הקיבוץ. הקיבוצים טענו כי שיוך הדירות אינו מהווה השבחה של הקרקע, וכי לא הפיקו רווח כלכלי מהשיוך, שכן התשלומים עבור הקרקע הועברו ישירות מרמ"י לחברי הקיבוץ ולכן הם אינם חייבים בתשלום היטל השבחה.

הקיבוצים טענו כי חיובם בהיטל ההשבחה סותר את מטרת חוק התכנון והבניה והרעיון העומד בבסיסו לפיהם מי שהתעשר כתוצאה מהשבחת המקרקעין שלו יישא בתשלום היטל השבחה . עוד טענו הקיבוצים כי הם אינם רשאים למכור את זכויות החכירה שלהם במקרקעין ולקבל תמורה כלכלית עבורן. לכן, לגישתם של הקיבוצים, באין התעשרות אין מקום לחיוב בהיטל השבחה . בנוסף טענו כי הנהנית מן ההשבחה היא רמ"י, אשר לה משלמים חברי הקיבוץ דמי חכירה מהוונים עבור הקרקע, הנגזרים משוויים של המקרקעין המושבחים.

מנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה טענה כי שיוך הדירות מהווה השבחה של הקרקע, שכן הוא מאפשר לחברים להשתמש בדירות באופן פרטי ולכן יש להטיל עליהם היטל השבחה . כמו כן טענה כי עצם השיוך הופך את המקרקעין לנכס בר-מימוש ומשפר את מעמד הדיירים, ולכן יש בכך השבחה המחייבת היטל. הוועדה הדגישה את הצורך בהכנסות לצורך פיתוח תשתיות עבור תושבי הקיבוצים, שאינם משתתפים באופן מספק במימון הציבורי המקומי.

עוד נטען כי יסוד ההתעשרות מתקיים בענייננו, בהתחשב בכך שהקיבוצים זכו לתמורה עבור שיוך המגרשים, המתבטאת בין השאר בוויתור שלו נדרשו חברי הקיבוצים בנוגע לזכויות שוות כסף, דוגמת דמי עזיבה.

הישג משמעותי לקיבוצים, אתגר לרשויות המקומיות

בית המשפט העליון בראשות השופטת דפנה ברק-ארז, אליה הצטרפו הנשיא הנכנס יצחק עמית והשופטת יעל וילנר, קיבל את ערעור הקיבוצים וקבע כי שיוך דירות לחברים בקיבוץ אינו מהווה השבחה של הקרקע, ולכן לא ניתן לחייב את הקיבוצים בתשלום היטל השבחה .

בית המשפט העליון נימק את החלטתו בכך ששיוך הדירות אינו גורם לעליית ערך הקרקע, וכי הקיבוצים לא זכו בהתעשרות בהיבט הממוני הישיר, שהוא העומד במרכזם של דיני היטל ההשבחה וכי הגורם הנהנה באופן ישיר מן ההשבחה, במובנה הכלכלי, הוא רמ"י ולא הקיבוצים. זאת ועוד, בית המשפט העליון קרא למדינה לשקול פיצוי לרשויות המקומיות הנפגעות מהחלטה זו, במיוחד באזורים כדוגמת קו העימות.

לסיכום, פסק הדין מסמן הישג משמעותי עבור הקיבוצים בכך שהוא מעגן את העיקרון של פטור מהיטל השבחה בעת שיוך דירות. עם זאת, הוא מציב אתגר עבור הרשויות המקומיות, אשר נסמכות על הכנסות מהיטלים אלה למימון תשתיות ציבוריות, וכן עבור המדינה שתידרש לגבש פתרון שיבטיח איזון בין שמירה על זכויות הקיבוצים לבין הבטחת יציבות כלכלית לרשויות.

למותר לציין, כי ישנה מחלוקת ציבורית בנוגע לפסק הדין, הנוגעת לאיזון בין שמירה על הזכויות של הקיבוצים ובין שמירה על שוויון כלפי יתר האזרחים, בפרט במקרים בהם ישנה הבחנה בין תושבים במגזר העירוני לבין תושבים בקיבוצים.

בר״ם 7560/22 קיבוץ שדה נחמיה ו-16 אח׳ נ׳ הועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון ואח׳, פס״ד מיום 12/02/2025