בצעד יוצא דופן: הוועדה המחוזית עצרה תוכנית לרובע חדש בהוד השרון בגלל צפיפות נמוכה

מהלך יוצא דופן של יו"ר הועדה המחוזית מחוז מרכז, מיכה גדרון, קובע כי תוכנית הר 1202 לבניית שכונת מגורים חדשה בהיקף של 4,217 יח"ד בהוד השרון, טעונה אישור מקדים של הוודעה המחוזית, וזאת בניגוד לקידומה של התוכנית על ידי הועדה המקומית הוד השרון, שהיא כאמור ועדה עצמאית. לאור כך צפויה התוכנית להיבחן מחדש.

הסיבה העיקרית להחלטתו של גדרון היא שהתוכנית שמקודמת על ידי עיריית הוד השרון אינה תואמת את תוכנית המתאר הארצית 35/4. בהחלטת הוועדה המחוזית נכתב כי "לאחר ניכוי השטחים שאינם נורמטיביים לתכנון הרובע, נמצא כי ערכי הפרישה המרחבית נמוכים, צפיפות הברוטו נמוכה, צפיפות המינימום עומדת על המינימום ותמהיל המגורים אינו מגוון דיו... מנימוקים אלה החליט יו"ר הוועדה המחוזית לקבוע את התוכנית כטעונה אישור".

תוכנית הר 1202 היינה תוכנית מתאר שאושרה בשנת 2015 וקבעה מסגרת מתארית לרובע מגורים חדש בצפון הוד השרון. שטח התוכנית הינו 1,287 דונם, רובו בבעלות פרטית. התכנית המפורטת כוללת 4,217 יח"ד, כ-70 אלף מ"ר תעסוקה, וכ-6,000 מ"ר מסחר. מצפון לו ומעבר לכביש 531 מוצע שטח למבנה תחנת רכבת קיימת, ובית עלמין. בחודש דצמבר  2024, למעלה מ-9 שנים לאחר אישור תכנית המתאר, הועדה המקומית הוד השרון הפקידה את תכנית המפורטת הר 1202, שהליכי התכנון שלה החלו בשנת 2006.

עו"ד יוסף גיא מוסרי עוסק בנדל"ן ובגיבוש וליווי קבוצות רוכשים ובעלים בהליכי תכנון, שותף במשרד עו"ד מוסרי חביב המייצג יותר מ-550 בעלי זכויות פרטיים בתכנית: "מדובר בהחלטה חריגה ביותר לאור חוסר ההתאמה הקיצוני ביחס להיום. התכנית שהגישה הועדה המקומית הוד השרון שונה מהתוכנית המתארית בהיבט הבינוי. היה מצופה מהוועדה המקומית כי לאחר 10 שנות עיכוב, תוגש תכנית התואמת את מצוקת הנדל"ן בישראל בהתאם לתמ"א 35/4 . ראשי עיר לא יכולים להחליט בעצמם בהתעלם מתוכניות מתאר ארציות שקובעות צפיפות גבוהה יותר ולכן עליהם להתאים תכניות ישנות שהבניה בהן טרם החלה, למציאות דהיום. גם בשדה דב, פי גלילות וחוף התכלת הותאמה הצפיפות למציאות של היום גם אם הגדלים של דירה ממוצעת עומדים על כ 90 מ"ר עיקרי בממוצע".

עו"ד יוסף גיא מוסרי

לדבריו, "לא בכל יום מתערבת ועדה מחוזית בענייני ועדה מקומית ואומרת שתוכנית שהיא בסמכות הועדה המקומית טעונה את אישור הועדה המחוזית. המשמעות היא שנפתחה הדרך להתאים את תכנית הדגל של הוד השרון למאה ה- 21 ולקבוע מחדש צפיפות גבוה יותר של יחידות דיור, שיתאימו לצרכי השעה ולמצוקת הנדל"ן בישראל. העובדה כי התוכנית טעונה אישור הועדה המחוזית, פותחת מחדש את אפשרות תיקונה והתאמתה בסמכות הועדה המחוזית ומדובר בבשורה יוצאת מן הכלל". 

אמיר כוכבי, ראש עריית הוד השרון מסר כי "הועדה המחוזית מרכז בהרכבה הנוכחי מקדשת רישום של מספרי יחידות דיור על פני כל דבר אחר, ללא חשיבה על תחבורה, תעסוקה, שירותים ציבוריים, או קיימות ואיתנות של עיר. המדיניות הזאת שנעשית באופן לעומתי לתכנון עירוני בר קיימא הביאה להתערבויות חוזרות ונשנות של הועדה המחוזית בתוכניות במרחב העירוני בהוד השרון וערים רבות נוספות, כולל בתוכניות שכבר אושרו על ידי הועדה המחוזית עצמה כמו במקרה הזה בדיוק. ההתערבויות הללו אומנם העצימו מספרים של יחידות דיור על הנייר, אבל בפועל הביאו ויביאו לעיכוב של שנים במימוש תוכניות וביכולת לממשן". 

לדבריו, "המדיניות הזאת פוגעת במדיניות משרדי הממשלה לקדם מימוש של יחידות דיור באזורי ביקוש, פוגעת בבעלי הקרקעות שרואים איך אין סופיות תהליכים ותוכניות שאושרו נפתחות מחדש ומעוכבות לשנים רבות, ופוגעת בעיקר באזרחיות ואזרחי המדינה שבמקום לקבל דירות בתוכניות שאושרו, נאלצים לחכות עכשיו שנים רבות נוספות. טוב יעשו במנהל התכנון ובמטה הדיור אם יזמו בדיקה על תהליכי העבודה של הועדה המחוזית מול רשויות מקומיות במחוז ועל הפגיעה המצטברת באינטרסים הלאומיים".

מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז נמסר: "מדובר בתוכנית לכ-4200 יחידות דיור שאינה עומדת בהוראות תמ"א 35 / 4 ועל כך נקבעה כטעונה אישור השר. אחת ממטרות תמ"א 35/4 היא לייעל את ניצול השימוש בקרקע ולהציע היצע מגוון של גודל יחידות דיור. התוכנית אינה עומדת בפרישת שטחי המגורים שנקבעה בתמ"א ובצפיפות הנפש לקמ"ר. בנוסף התוכנית מציעה גודל ממוצע של 132 מ"ר ליחידת דיור, שאינו תואם להנחיות מינהל התכנון לתמהיל יחידות דיור ולמדיניות המקודמת כיום".