דווקא בגלל המשבר: האירוע החשוב והמשפיע בשוק הנדל"ן הישראלי, הוא הזדמנות יקרה מפז לכולנו

שלום לכל החברים הטובים שהגיעו לכאן היום, אני מתרגש לראות כאן את כולכם – אנשי ממשל ורשויות מקומיות, קובעי מדיניות ורגולציה, נשות ואנשי מקצוע מכל תחומי הנדל"ן; אנשים שחיים ונושמים את הענף המדהים הזה.

אנחנו נפגשים היום בתקופה אופטימית יחסית, עם שובם של חלק מבנינו ובנותינו ממנהרות החמאס, ובתקווה גם לסיומה המסתמן של אחת המלחמות הארוכות שידענו כאומה. למרות זאת, על הכלכלה הישראלית כולה, ועל ענף הנדל"ן בפרט, עדיין מרחפת עננה כבדה של בלבול וחוסר ודאות: מצד אחד, האוויר עדיין רווי באדי מלחמה שיכולה להתחדש בכל רגע; מצד שני, הסדר העולמי משתנה לנגד עינינו, ומערכת בריתות חדשה עשויה להתרקם עם חלק מהשכנים שלנו.

בקיצור, שום דבר לא צפוי והכל יכול להשתנות; וכל תרחיש טומן בחובו השלכות עמוקות על כולנו. הדבר הוודאי היחיד שאפשר לומר זה שאנחנו חיים בעולם של אי וודאות! המצב הביטחוני והגיאו-פוליטי רחוק מלהיות חזות הכל.

דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל מרכז הנדל"ן , בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2025 (נאו מדיה)

הבלבול שכולנו חווים כיום הוא תוצאה ישירה גם של היעדר מנהיגות מוחלט במדינת ישראל; מצב בו הכלכלה הלאומית, ובכלל זה שוק הנדל"ן, פועלים ללא כל מדיניות ממשלתית סדורה וללא יד מכוונת, וכמו מחכים לקטסטרופה הבאה.

לאן שלא נביט, נגלה אוזלת יד והתעלמות מהבעיות הקיימות: בשוק השכירות ארוכת הטווח – אין כיום מדיניות; בתמרוץ התחדשות עירונית בפריפריה – אין מדיניות; מול משבר כוח האדם בענף הבנייה – אין מדיניות; אפילו בפרויקט הדגל הממשלתי של העשור האחרון – מכרזי בנייה מסובסדים לזוגות צעירים – העתיד לא ידוע: התוקף של תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה פקע, ולא ברור האם ומתי יחודש. ציבור שלם של זוגות צעירים ואנשי נדל"ן עומדים מול שוקת שבורה. 

ואם כבר נעשה דבר מה, אנו רואים שמשרד השיכון, מינהל התכנון , משרד המשפטים, משרד הפנים ומשרד האוצר מושכים כל אחד לכיוון שלו וברור ששום דבר טוב לא יכול לצמוח מזה. בינתיים, מחירי הדירות ממשיכים לנסוק והמשכנתאות מתייקרות בעשרות אחוזים. מי שמוכן להקריב את עתידו של הדור הצעיר, כדאי שיחשוב שוב: קריסה של עשרות אלפי משקי בית תביא לקריסה רחבה של ענפים שלמים במשק, וכבר כיום מאיימת על יציבות המערכת הבנקאית.

חברות וחברים, יש מקום אחד שבו היעדר המעורבות הממשלתית בשוק הנדל"ן באה לידי ביטוי באופן מובהק: אובדן שליטה של המדינה במרכיב הקרקע: מאז 2022 השוק חווה ירידה מתמדת במספר היתרי הבנייה, ועלייה באורכו של הליך התכנון ושל משך הבניה.  מספר התחלות הבנייה ב-2024 צנח אל מתחת ל-60 אלף דירות לראשונה מזה שנים, נתון שמקף ירידה של כ-20%  בשנתיים.

המדינה חייבת להחזיר לעצמה את השליטה במרכיב הקרקע

לאור הגידול הדמוגרפי והעלייה במספר משקי הבית, כל הקשיים שציינו רק מגבירים את הבעיה החמורה של היצע וביקוש שכולנו מכירים אותה. לאור זאת, הרי ברור לכל שבקצב הזה, דבר לא יעצור את מחירי הנדל"ן, שימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות.

השאלה הגדולה, אם כן, היא זו: מה על המדינה לעשות כדי להחזיר לעצמה את השליטה במרכיב הקרקע? איך תוכל הממשלה לחזור ולנווט את השוק לחוף מבטחים? לטעמי, הדרך ליעד הזה עוברת בשני צעדים מרכזיים; צעדים שדורשים אומץ ויכולת קבלת החלטות, או כפי שכבר הגדרנו קודם – מנהיגות.

המהלך הראשון הוא לרכז את כל הגורמים האחראיים על שוק הנדל"ן תחת גוף מתכלל אחד, שינצח על כלל היבטי הביצוע והתכנון האסטרטגי. בדומה לקבינט הדיור שכבר ראינו בממשלות קודמות, ועבד יפה. גוף כזה צריך לחזור ולקום כבר היום ויפה שעה אחת קודם. הגוף הזה צריך להיות מעוגן במסגרת חוק על מנת שלא נהיה תלויים בגחמות של בעל תפקיד או מצב פוליטי כזה או אחד.

מהלך קריטי נוסף הוא גיבוש של מערכת ארצית שקופה ואחידה של כל ההליך התכנוני מתחילתו ועד סופו, עד רמת היתר הבניה! דמיינו לכם עולם שבו יש מערכת אחת אחידה שבה מרוכזים כל שלבי התכנון ומצויים בה המתכננים, האדריכלים, היזמים, היועצים, מחלקות ההנדסה וכל שאר הגורמים שיש להם יד בהליך התכנוני. כולם כפופים להליך עבודה סדור ואחיד שאינו משתנה מעיר לעיר וממחוז למחוז.

גיבוש מנגנון כזה ייתן סוף סוף תמונה רחבה, עמוקה ושקופה הנחוצה כל כך לכולנו, שתשרת את כלל הנוגעים לתחום, החל ממקבלי ההחלטות בממשלה, דרך הגורמים העירוניים, ענף הנדל"ן, גורמי המימון ועד לאותו זוג צעיר שמתלבט בבחירת דירתו הראשונה. מערכת כזו תתן ביידי הגורמים הרלוונטים מנגנוני בקרה, פיקוח ותמרוץ שיעודדו ויהפכו אותו ליעיל יותר, ויביאו לתוצאה המיוחלת של קיצור הליכי התכנון בישראל. חברים, אנחנו במרכז הנדל"ן כבר פועלים ונמשיך לפעול בנושאים אלו, תעזרו בנו!

ענף הנדל"ן נכנס לעידן חדש: של קונסולידציה

גבירותי ורבותי, הזכרנו קודם את ההתייקרויות בשוק הנדל"ן למגורים. זה המקום לנפץ מיתוס שהולך ותופס אחיזה בקרב הציבור הרחב: עליות המחירים הן ממש לא חדשות טובות ליזמים. הריבית הגבוהה והגידול בעלויות המימון; התארכות הפרויקטים, התייקרות התקורות ומבצעי המכירה האגרסיביים – כל אלה שוחקים עד דק את תזרים המזומנים של היזמים, בעיקר של החברות הקטנות והבינוניות.

עדות לכך היא מארג שיתופי הפעולה חסר התקדים שנרקם בשנתיים האחרונות בשוק המקומי. ואכן, אפשר לומר שענף הנדל"ן נכנס לעידן חדש: עידן של קונסולידציה. אני משוכנע שככל שחוסר הוודאות הנוכחי ימשך, כך נראה שמגמת שיתופי הפעולה הזו תלך ותגבר. יותר ויותר שחקנים מפנימים כיום כי מה שהיה לא יהיה עוד; שעליהם להקפיד על ניהול סיכונים מדוד ומחושב – בין אם על ידי הקטנת המינוף ובין אם בוויתור על פרויקטים שכדאיותם מוטלת בספק.

חברות וחברים יקרים, הכנס המיוחד הזה, האירוע החשוב והמשפיע ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי, הוא הזדמנות יקרה מפז בשביל כולנו. שום אירוע אחר לא מקבץ תחת קורת גג אחת את האנשים המדוייקים ביותר בענף הנדל"ן!

אני מזמין אתכם: נצלו את שלושת הימים שלפנינו, הגדושים בפעילויות ותכנים מרתקים. עבדנו קשה מאוד בשביל להכין את האירוע הזה על מנת שיהיו לכל אחד ואחת מכם את שלושת הימים האפקטייבים ביותר בשנה הקרובה! תכירו, תתעדכנו, תתמקצעו, תייצרו שיתופי פעולה ותגבשו את תוכניות העבודה לשנה הקרובה. אני בטוח שתמצאו כאן את כל האנשים שאתם צריכים לעניין הזה. הכלכלה הישראלית תרוויח מזה. שוק הנדל"ן ירוויח מזה ואתם תרוויחו מזה.

חברים, גם ברגע החגיגי הזה לא נשכח את יתר החטופים שעודם נמקים במנהרות החמאס בעזה, ואנו קוראים ומייחלים לשובם אלינו. לא נשכח גם את מאות החללים והנרצחים במלחמת חרבות ברזל. גם עבורם - ואולי אף במיוחד עבורם - נמשיך לבנות כאן מדינה לתפארת, על אף כל הקשיים.

אני חייב לשתף אתכם, שאני מאוד מתרגש לראות אתכם כאן, אחד משיאי הפעילות שלנו במרכז הנדל"ן הוא האירוע הזה. אירוע שמחזק את מרכז הנדל"ן ומביא אותו למקום אליו כיוונתי - להיות כיכר העיר של הענף - מקום שהוא מוקד ידע ובו כולם נפגשים, מתמקצעים ועושים עסקים.