דיווח: בשבועות הקרובים בנק ישראל יטיל הגבלות על האשראי למבצעי המימון ברכישת דירה

בנק ישראל מתכנן להחמיר בשבועות הקרובים את התנאים על "הלוואות בלון" ומבצעי המימון השונים דוגמת 20/80 או 10/90 שבהם מרבות החברות היזמיות לנקוט בשנה האחרונה על מנת להגדיל את היקף המכירות. כך דיווח הבוקר (ד') "כלכליסט". זאת בעקבות הסיכון הגובר בענף הנדל"ן. לפי ההערכות, תפורסם בשבועות הקרובים הוראה מחייבת לבנקים לרתק הון גבוה יותר עבור אשראי למבצעי קבלנים , במטרה להפחית את הכדאיות של מבצעים אלו. בבנק ישראל לא מאשרים ולא מכחישים את הדיווח.

כאשר רוכש הדירה משלם הון עצמי נמוך במועד החתימה, הבנקים נדרשים להשלים לקבלנים מימון גבוה יותר. החשש של בנק ישראל נובע מהעובדה שבעת התשלום הראשוני בסך 10%-20%, הרוכש כלל לא נפגש עם בנק למשכנתאות, אלא מעמיד אותו באמצעות חסכונותיו או על ידי נטילת הלוואה שאינה לדיור, וכך אין בחינה של יכולת ההחזר שלו. זו נבחנת רק במועד העמדת יתרת התשלום, על סך 80% או 90% ממחיר הנכס, אולם אז כבר מדובר בעסקה חתומה, שקשה או לא ניתן לסגת ממנה. מכיוון שהבנקים נאלצים להשלים את המימון, בבנק ישראל מבקשים להקשיח את התנאים לקבלת המימון למבצעים אלו ולהפחית את הסיכון.

מבצע נוסף משלב בין מבצעים אלו להלוואת בלון. כלומר, הרוכש למשל משלם 20% או פחות מערך הדירה במועד החתימה, חותם על משכנתה, בדרך כלל בשווי של 40% מהערך, ומתחייב על תשלום 40% הנותרים לקבלן בסוף התקופה. משכנתה זו היא הלוואת בלון שהלקוח מתחייב לשלם בעוד 3-2 שנים, ובינתיים מחויב לשלם את הריבית. אלא שהקבלן מסבסד את תשלום הריבית ללקוח. מבחינת הרוכש, הוא מקבל משכנתה ללא ריבית בתקופת הבנייה, והקבלן נהנה מצמצום עלויות, משום שסבסוד הריביות בהלוואה עבור הלקוח זול מהחלופה - שבה הוא לא מצליח למכור את הדירה, או מאפשר ללקוח לשלם את מלוא הסכום בסוף התקופה.

הלוואות הבלון הפכו לפופולריות בשנים האחרונות.  במאי עמד היקף ההלוואות הללו על 1.29 מיליארד שקל, וביוני נרשם שיא חדש - 1.321 מיליארד שקל. מינואר 2024 ועד ליוני 2024 צמח היקף הלוואות הבלון, על פי ניתוח של דיווחי בנק ישראל, ב־70%. הלוואות אלו היוו במאי כ־16.5% מהיקף המשכנתאות החדשות, וביוני כ־17%, בעוד בשנים "רגילות" משקלן עמד על 6%-8%. ובדצמבר כבר הגיעו ל-1.43 מיליארד שקל, שיא כל הזמנים, אם כי בחודשים האחרונים חלה ירידה.

הסיכון המרכזי במבצעים הוא חוסר הוודאות לגבי יכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים במועד מסירת הדירה. במקרים של ירידת מחירי הדירות או עלייה בריבית, רוכשים עלולים למצוא את עצמם במצב שבו אינם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתה, מה שעלול להוביל לבעיות פיננסיות הן עבורם והן עבור המערכת הבנקאית. כמו כן, מבצעי המימון הללו עלולים לגרום לעיוות מחירים בשוק הדיור, שכן בפועל הם מהווים הנחה במחיר הדירה, בעוד שעל הנייר מחיר הדירות נותר גבוה, לאחרונה רשות ניירות ערך הורתה לחברות הציבוריות לכלול בדוחות את עלויות הלוואות הבלון. 

הלוואת הבלון פחות מטרידות את בנק ישראל, כי הרוכש נכנס להליך של משכנתה ומקבל אישור מהבנק שיכול לעמוד בתשלומים, הבעיה היא תזרים נמוך לחברות הנדל"ן בענף וכן שינויים, דוגמת השינוים הגיאופוליטיים שחווים בשנים האחרונות שיכולים לשנות את התמונה. למרות שהלוואות בלון לכאורה בטוחות יותר לפי הדיווח שוקלים בבנק ישראל להטיל מגבלות גם על הלוואות הבלון בהתאם לשיעור מסוים מגובה הנכס, הליך שבו כבר החלו עצמאית בבנק לאומי, שבו החליטו שלא יתנו הלוואות בלון למי שלא שילם 20% מההון העצמי של הדירה. בנוסף, החליטו להגביל את הלוואת הבלון לכל היותר ל־40% מערך הנכס.

מבנק ישראל נמסר בתגובה: "כמו שאמרנו בעבר, אנחנו עוקבים מקרוב אחרי ההתפתחויות בשוק הדירות, ובשווקי האשראי לדיור ולקבלנים. ככל שיוחלט, בנק ישראל יפעל בתחום תוך שימוש בכלים רלוונטיים מהארסנל שעומד לרשותו".