"לא הולך לחנך את השוק": השמאי הממשלתי יכיר בשכ"ט מארגנים בגובה של עד 2% מההכנסות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דרמה בענף ההתחדשות העירונית. לאחר בחינה מחודשת של הנושא, החליט השמאי הממשלתי הראשי גילי בלולו לסגת מאימוץ שכר הטרחה המומלץ למארגני עסקאות שגיבשה הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית, ולבטל את הטמעתו בתקן 21. במקום זאת, צפוי בלולו להנחות את שמאי הוועדות מטעמו לכלול בחישובי תקן 21 (התקן הבוחן כדאיות כלכלית מינימלית לפרויקט התחדשות) את מחירי השוק של שכר טרחת המארגנים, וזאת עד לגבול עליון של 2% מהכנסות הפרויקט. כך הודיע בלולו הבוקר (ב') במהלך פורום מארגני עסקאות התחדשות עירונית שערך מרכז הנדל"ן , בשיתוף משרד עוה"ד קרן כהן בלחרסקי ושות'. עוד לקח חלק באירוע מומחה השיווק ד"ר יניב זייד.

בדבריו הסביר בלולו את שינוי המדיניות: "זמן קצר אחרי שנכנסתי לתפקיד, המנכ"ל הקודם של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, פרסם את שכר הטרחה המומלץ למארגנים, שקבע כ-30 אלף שקל עבור כל דייר במצב נכנס. הוא פנה אליי וביקש ממני, כשמאי הממשלתי הראשי, שאנחה את השמאים מטעמי שיושבים בכל מוסדות התכנון שיאמצו את זה כשכר טרחה מומלץ, ובאמת הוצאתי הנחיה לשמאים מטעמי שקבעו את השכר טרחה הזה כשכר טרחה מומלץ. מיד אחרי זה קיבלתי המון פניות, בין היתר מלשכת המארגנים, אבל לא רק. אמרו לי 'תשמע, ההנחיה שלך לא מחוברת למציאות'".

לדבריו, בעקבות אותן פניות, ערך בדיקה מחודשת של הדברים: "ערכנו סדרה של פגישות וביקשתי שיציגו לי חוזים, של התקשרויות בין מארגנים לבין יזמים. אני רוצה לראות איך השוק מתנהג. הציגו לי עשרות חוזים, הצוות שלי ניתח אותם לעומק והסתבר שהשוק מתנהג טיפה שונה, ובשוק שכר הטרחה המקובל הוא סביב אחוז וחצי מדירות התמורה ליזם. זה פחות או יותר השוק. דיברנו גם עם יזמים, עם שמאים מייצגים וגורמים נוספים, וכולם אישרו שזה שכר הטרחה שמקובל בשוק.

"חזרתי לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי בסוף הם השותפים לנושא וביקשתי מהם לגבי הבהרות לגבי אותו מסמך. בינתיים התחלפה ההנהלה. אלעזר במברגר ועינת גנון עזבו והגיע ארבל אלטשולר מהחשב הכללי (המשמש כסגן מנהל הרשות כיום, נ"ב). מהשיח מולם הבנתי ששכר הטרחה המומלץ היה יותר בגדר מסמך מדיניות. הם רצו 'לחנך' את השוק כדי לקבוע שכר טרחה שלדעתם היה ראוי, ושכר הטרחה המומלץ בא מהמקום הזה.

"אמרתי להם 'חברים, אני באופן אישי לא נכנס לאירוע הזה. אם אתם חושבים שיש כשל רגולטורי, אתם הרגולטור, תתערבו'. תתערבו בדבר הזה כמו שלא נכנסים לשכר טרחה של השיווק שזה 2 אחוז, וכמו שלא נכנסים לשכר טרחה של השמאים אם זה ראוי, או שכר הטרחה של עורכי הדין. אם זה מה שמקובל בשוק. התפקיד שלנו כדי שבאמת תתרחש התחדשות עירונית , זה לשקף את מה שקורה בשוק. אני לא הולך לחנך את השוק, בטח לא כשמאי מקרקעין, ובטח לא כשמאי הממשלתי הראשי. אם זו הוצאה שהיא מקובלת בשוק, אבל היא לא מוכרת במסגרת הדוח, בסוף זה בא על חשבון היזם ואם זה בא על חשבון היזם. אז יכול להיות שהפרויקטים בסופו של יום לא ייצאו לפועל".

השמאי הממשלתי הראשי גילי בלולו: "התפקיד שלנו כדי שבאמת תתרחש התחדשות עירונית , זה לשקף את מה שקורה בשוק. אני לא הולך לחנך את השוק, בטח לא כשמאי מקרקעין, ובטח לא כשמאי הממשלתי הראשי. אם זו הוצאה שהיא מקובלת בשוק, אבל היא לא מוכרת במסגרת הדוח, בסוף זה בא על חשבון היזם ואם זה בא על חשבון היזם. אז יכול להיות שהפרויקטים בסופו של יום לא ייצאו לפועל"

בסיכומו של דבר, אמר בלולו כי בכוונתו להוציא בשבועות הקרובים הנחיה שתשנה את ההנחיה הקודמת. "אנחנו הולכים לשנות את ההנחיה, באופן ששכר טרחת המארגנים ישקף את המחירים הממשיים בשוק, וגם נקבע הוראות יישום. יכול להיות שבהתחלה אנחנו נבקש מכולם להציג את החוזים כדי באמת לוודא, כי הבנו במסגרת הבדיקות שעשינו, שחלק משירותי הארגון כוללים שירותים נוספים לדיירים כמו תכנון, יש חברות שנותנות את הדברים האלה, ואנחנו רוצים באמת להתמקד רק בשכר טרחת המארגנים. אז יכול להיות שבהתחלה תצטרכו להציג את החוזים ונוודא באמת שהארגון שלכם רציני ואנחנו הולכים להכיר בשומה לפי תקן 21 בשכר טרחת המארגנים כמו שהוא מקובל בשוק". לשאלה מהו גובה שכר הטרחה הצפוי השיב בלולו כי "מהחוזים שאנחנו בדקנו, זה יהיה עד שני אחוז, ובכפוף להצגת חוזים בהם מסופקים שירותים נוספים מעבר לארגון גם מעל שני אחוז".

"החלטה שתגדיל ודאות בפרויקטים"

עו"ד קרן בלחרסקי התייחס לשינוי ההנחיה המתוכנן ואמרה כשהיא פונה לבלולו: "זה לא מובן מאליו להיות בתפקיד שלך ולהיות גם קשוב. השוק דרש לבצע כאן איזשהו תיקון והיתה הקשבה מצידך. שוק ההתחדשות העירונית והמילה וודאות הם שני דברים שמנוגדים אחד לשני. אני חושבת שההחלטה הזאת והפרסום שלה בשבועות הקרובים יכניסו בסופו של דבר עוד אלמנט של ודאות לתוך הפרויקטים. ודאות מגדילה סיכויים שפרויקטים יצאו לדרך, כי בסופו של דבר היזם צריך לכלכל את צעדיו כבר מתחילת הדרך.

עוד אמרה בלחרסקי כי "בסופו של דבר, מארגנים טובים ואיכותיים, עושים עבודה משמעותית והכרחית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית וצריך לזכור את זה. הם נמצאים בשטח לרוב ראשונים. הם יוצרים את התשתית ואת ההתאגדות הזאת, שבלעדיה היינו יכולים להמשיך לחלום על התחדשות עירונית באותם מתחמים. תמרורים נכונים שמשקפים מחירי שוק ייצרו סדר לכולם, אגב, גם לחזירים ביניהם וגם לאלה שתמחרו בחסר, ובסופו של דבר גם אנחנו עורכי הדין וכל ספקי השירותים במעגל הראשון אחרי היזמים זקוקים לוודאות כזאת ולכללי עבודה וכללי משחק ברורים. אז אני מאוד מברכת על ההחלטה הזאת".

יו"ר לשכת המארגנים אלון וייזברג, ברך על המהלך: "אחרי תקופה ארוכה של עבודה מאומצת בשטח, אנחנו יכולים לומר היום בפה מלא: יש מקצוע חדש, ממוסד ומוערך של מארגנים בהתחדשות עירונית בישראל. בזכות שיתוף הפעולה עם השמאי הממשלתי ושותפי להקמת הלשכה, נרקיס רחמימוב ואבי ברוקס, הצלחנו להביא להכרה בחשיבות הדרמטית של המארגן כגורם שמניע את הפרויקט, מייצר אמון מול בעלי הדירות ומסיר את החסמים שמעכבים את הבנייה.

אבי ברוקס, מנכ"ל לשכת המארגנים, ציין: "הבשורה הגדולה היא שאחרי כמעט שנתיים של עשייה מאומצת, אנחנו עושים סדר בתפקיד ובשכר המארגן. זוהי בשורה אדירה לבעלי הדירות, שכן הסדרת המקצוע מעניקה להם ביטחון ושקיפות לאורך כל הדרך".
תומר צליח, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ , הוסיף כי "אין תחליף למארגן מקצועי בפרויקטים של פינוי בינוי . המצב כיום, שבו קיימים היתרי בנייה לאלפי יחידות דיור שיזמים אינם מושכים בשל חוסר כדאיות כלכלית, מחייב פתרונות יצירתיים, ועדכון השכר הוא חלק בלתי נפרד מהם".

ארבל אלטשולר, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הגיב למהלך: "השמאי הממשלתי הוא שותף מרכזי למטרה של קידום התחדשות עירונית והסרת חסמים, אולם מתוקף תפקידו, הוא משקף את ההסדר הקיים בשוק, בעוד הרשות שואפת להצביע על המצב הראוי כגוף האמון על קידום מדיניות ועל ענף ההתחדשות העירונית בכללותו. הרשות הממשלתית חוששת מפגיעה אפשרית בזכויות בעלי הדירות, כאשר שכר הטרחה בפרויקטים גדולים מגיע לרמות חריגות, אשר לבעלי הדירות השפעה מועטה על גובהו, וכאשר קיים ניגוד עניינים מובנה כשהמארגן מציג עצמו כנציג בעלי הדירות אך שכרו נגזר מהכנסות היזם.

"על כן, ממליצה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כי עדכון ההנחיה יעשה בשים לב להיקף השירותים הניתן על ידי המארגנים, למזעור החשש מניגוד העניינים באופן קביעת שכר טרחתם, ומתוך הבנה כי בסופו של יום מדובר בקופה אחת, המשפיעה גם על התמורות שיקבלו בעלי הדירות וכדאיות הפרויקט ליזם".