חלק ממושע ומיקום לא אטרקטיבי: מכרז לבניית 24 דירות בשדה דב נותר ללא מציעים

מתחם ל-24 דירות על שטח 7 דונם בשכונת אשכול בשדה דב נותר ללא מציעים במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שפורסם השבוע. מדובר במגרש הממוקם ב"מתחם אשכול" - הרובע הדרומי של שדה דב והראשון שאושר ב-2023, לבניית כ-4,800 יחידות דיור, כ-45,000 מ"ר למסחר, כ-145,000 מ"ר לתעסוקה וכ-30,000 מ"ר למלונאות.​ חלק מהפרויקטים בתוכנית כבר נמצאים בבנייה

הוצאות הפיתוח במתחם עומדות על 3.87 מיליון שקל, ומחיר המינימום עומד על 68.31 מיליון, כך שלמעשה מחיר המינימום שאותו על היזם להציע למגרש עומד על 72 מיליון שקל. המגרש הוא למעשה חלק ממתחם גדול יותר ומרובה בעלים, הרשומים ב"מושע", כאשר חלקה של רמ"י הוא 7 דונם מתוך 61 דונם, המקנים לה 11.66% מזכויות הבניה בו. בשטח זה, מלבד דירות, קיימות גם זכויות למסחר ומלונאות, כארש חלקה של המדינה הוא 1,476 מ"ר עיקרי למלונאות, ו-240 מ"ר עיקרי למסחר.

בדיקה של מרכז הנדל"ן באשר לסיבות של כשלונו של המכרז ברובע האטרקטיבי, מעלה כי זה סובל ממספר מאפיינים בעייתיים. ראשית היותו מגרש במושע, שבר אשר צפוי להקשות על מימושו, בשל התלום של היזם שיזכה בו ברמת הארגון של שאר המחזיקים במגרש. שנית, מיקומו של המגרש נחשב נחות ביחס לכלל הרובע, בדרום מזרח מתחם אשכול ורחוק יחסית מהים.

"היזמים כבר לא מוכנים לשלם כל מחיר"

לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, "הצלחת המכרזים בשדה דב, שהצביעו על צניחה במחירי הקרקע במתחם, מגלמת בתוכה מספר אירועים דרמטיים בשנתיים האחרונים החל מהעלייה החדה בריבית במשק, דרך האטה כלכלית בעולם, יוקר המחייה ועד המלחמה מאז אוקטובר 2023. לפי תוצאות המכרז, נראה ששוק היוקרה משלם את מחיר ירידת מחירי הקרקעות, ונותר לראות האם המחירים יגולגלו גם לרוכשי הדירות בסוף הדרך.

"כישלון המכרז במתחם 'אשכול', מצביע על אותם אתגרים מהותיים בשוק הנדל"ן. היזמים אינם מוכנים לשלם כל מחיר עבור קרקע, גם באזור ביקוש מובהק, כפי שהיה עד לא מזמן. אחד הגורמים המרכזיים לכישלון המכרז הוא מחיר המינימום הגבוה שנקבע למכרז, שדורש השקעה של כ-3 מיליון שקל לכל יחידת דיור. מדובר במחיר גבוה כמעט פי שניים מהממוצע של מכרזים אחרים באזור, המחיר הגבוה מפחית את כדאיות העסקה עבור היזמים, שנדרשים ליטול סיכונים משמעותיים בשוק בו הריבית גבוהה ומשפיעה על עלויות המימון.
 
"בנוסף, יש ריבוי בעלויות פרטיות על הקרקע. ההתמודדות עם עשרות בעלי הקרקע תונח לפתחם של היזמים, סוגיה שצפויה לעכב את התחלת התכנון והעבודות במתחם, ומוסיף לעלויות ולסיכון של היזם. וכן יש לציין גם שבשונה ממתחם מרכז הרובע ששווק בהצלחה, מתחם אשכול מעט מרוחק יותר מהים, ואין בו בתים בקו ראשון לים, מה שצפוי להשפיע כמובן על מחירי הדירות בהמשך".

92 דירות במתחם האלף ובכפר ורדים

בנוסף, רמ"י שיווקה השבוע בהצלחה קרקע לבניית 57 דירות במתחם האלף בראשון לציון, ממערב לשדרות מרילנד ומדרום לאבן גבירול. הזוכה היא חברת גיא ודורון לוי הנדסה בנייה והשקעות, ששילמה 81.7 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח). מדובר במחיר נמוך ממחיר השומה שעמד על 131 מיליון שקל בקירוב, פער של 38%.

במכרז נוסף בכפר ורדים שלב ג' שבגליל שיווקה רמ"י 35 יחידות, מהן 7 בשוק החופשי,  תמורת 18.17 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח), זאת כחלק מתוכנית מעלה הגליל, לחלוקה לשכונות מסוגים שונים וקביעת מרכז תעסוקה משותף עם מעלות.