שקיפות, איסור גביית "דמי רצינות" ומה עוד? תקנות האתיקה של מתווכי המקרקעין ייכנסו לתוקף ביום א'

הרפורמה בתחום תיווך מקרקעין שמוביל משרד המשפטים, תיכנס לתוקף ביום ראשון הקרוב, 9 במרץ. זו קובעת לראשונה תקנות אתיקה מחייבות לעוסקים בתיווך מקרקעין, ומסדירה תחומים מרכזיים בעבודת המתווך כלפי הציבור ובהתנהלותו כבעל רישיון מטעם משרד המשפטים.

על פי נתוני משרד המשפטים שנאספו במסגרת העבודה על הרפורמה, למעלה מ-30% מהנשאלים שנעזרו בשירותי תיווך טענו שהמתווכים לא פעלו מולם בהגינות ואף מסרו מידע שגוי על הנכס. 56% מהמשיבים שטענו כי המתווך לא פעל מולם בהגינות הם שוכרי דירות, ו-38% מהמשיבים היו קונים. כמו כן במסגרת עבודת המטה בוצע מחקר משווה בינלאומי, נערכו מפגשי ציבור ושולחנות עגולים עם מתווכים, צרכנים ובעלי עניין ונבחנו תלונות שהתקבלו אצל רשם המתווכים .

הרפורמה בתיווך המקרקעין מתמקדת בכמה נושאים מרכזיים. הראשון הוא שקיפות המידע. במסגרת זו הוגדרו פרטי המידע שעל המתווך למסור ללקוח, כגון בעלי הזכויות והרישום של הנכס, שטח הנכס בצירוף מקור רשמי לנתון זה, מידע מהותי שהתגלה בביקור בנכס, ויידוע אם הדירה לא ראויה למגורים. כמו כן יוגדר שאלון לבעל הנכס שיועבר ללקוח לטובת גילוח נאות., ובמקרה של מכירה יחויב המתווך לעדכן אם היא מבוצעת באמצעות כונס או בית משפט.

נושא נוסף הוא אופן פרסום הנכסים. יחול איסור על מתווך לבצע פעולות שנחזות להיות מטעם בעל הנכס, ובהן פרסום מודעות, הזמנת רוכשים או שוכרים פוטנציאליים וכו' שלא בהסכמת בעל הנכס, איסור הצגת נכס אם ידוע שאינו מיועד למכירה או השכרה, וכן תחול חובת פרסום פרטי המתווך ומספר הרישיון שלו על כל פרסום מטעמו.

איסור על גביית כספים שאינם דמי תיווך

עוד במסגרת הרפורמה, חל איסור על גביית כספים שאינם דמי תיווך, כולל התייחסות שאוסרת פרקטיקות נהוגות ולא רצויות של דמי קדימה, דמי רצינות או תשלום בגין חידוש חוזה. המתווך יחויב בעדכון ללקוח האם קיבל טובת הנאה או תשלום מצד שלישי, והאם הוא מייצג יותר מצד אחד, וזאת במטרה לקבל את הסכמת כל הצדדים.

נוסף על כך, המתווך יידרש להסביר על מהות עסקת התיווך בשפה פשוטה ומובנת, הוא מחויב להציג רישיון תיווך לפי דרישת לקוח כבר בפגישה הראשונה, וחייב לציין את היותו מתווך כבר בפנייתו הראשונה. ייאסר על מתווך להשתמש במידע שקיבל מהלקוח או מאדם אחר ובמידע על נכס מסוים שלא לצורך שעבורו נמסרה הידיעה, אלא בהסכמה מפורשת. כמו כן נאסר על מתווך להשתמש בפרטי אדם שהתעניין בנכס מסוים כדי להציע לו נכסים אחרים.

עוד נקבע כי על המתווך תהיה חובה להעביר ללקוח כל הצעה שקיבל לגבי הנכס, ייאסר עליו לבצע פעולות שמאיות וכן יחודדו האיסורים הקיימים לגבי ביצוע פעולות משפטיות. כלומר, מתווך לא יהיה רשאי לערוך או למסור למי מהצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה. מתווך גם לא יכול להתנות את שירותי התיווך בשירותים אחרים, ואם הוא עוסק גם בשמאות או עריכת דין, נאסר עליו לספק שירותים אלה בעסקה שאותה קידם כמתווך.

"סטנדרט גבוה של אתיקה מקצועית"

נכון לסוף שנת 2024, היו רשומים 24,885 מתווכי מקרקעין באגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, 2,737 מהם הוסמכו כמתווכי מקרקעין בשנה זו. בפילוח לפי יישובים, תל אביב מובילה עם 2,566 מתווכי מקרקעין הפועלים בשטחה, ואחריה ירושלים (2,094), ראשון לציון (1,054) וחיפה עם 953 מתווכים הפועלים בעיר.

השר במשרד המשפטים, דוד אמסלם: "הרפורמה שאנו מקדמים בתיווך מקרקעין היא מהלך חיוני לקידום מקצוע התיווך בישראל. עבודת המטה המקיפה שבוצעה במשרד המשפטים הוכיחה בבירור את הצורך בהגדרת סטנדרט התנהלות מחייב וברור למתווכים, שיבטיח שירות מקצועי, הוגן ושקוף לכל אזרח".

איתמר דוננפלד, מנכ"ל משרד המשפטים: "הרפורמה בתיווך מקרקעין היא צעד משמעותי הן עבור הצרכנים והן עבור המתווכים, כאשר בפעם הראשונה נקבעו כללים ברורים המבטיחים שהמידע מהמתווך שיימסר לציבור יהיה מדויק, שקוף ומהימן. תקנות האתיקה החדשות מציבות סטנדרט גבוה של אתיקה מקצועית. משרד המשפטים ימשיך לפעול לטיוב השירותים בתחום ולהבטחת תהליכים הוגנים לכל הצדדים בעסקאות נדל"ן".

עו"ד עמיר הרן, ראש האגף לאסדרת מקצועות ורשם המתווכים במשרד המשפטים: "הסדרת תחום התיווך במקרקעין היא מענה ישיר לפערים שהעלו מחקרים ונתוני פניות הציבור. הכללים החדשים נועדו להבטיח תיווך מקצועי, הוגן ושקוף, תוך חיזוק ההגנה על הלקוחות, לצד הבטחת מעמדם של המתווכים. אנו קוראים לכל העוסקים בתחום להכיר את התקנות ולפעול בהתאם להן, לטובת חיזוק אמון הציבור בענף. התקנות החדשות יסייעו בצמצום פערי הכוחות בשוק, במניעת הטעיות ובחיזוק אמון הציבור בענף הנדל"ן".

יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, איציק לוי: "בתום עבודה של כמעט שנתיים אנחנו נכנסים ל'עולם חדש' בתחום התיווך בישראל בשיתוף משרד המשפטים הרואה ומבין את החשיבות הרבה של התמקצעות התיווך בישראל. לשכת המתווכים החלה השנה להפעיל את מוסד הבוררות הארצי שישמש כ"משטרה" על מנת לשמור שהמתווכים יפעלו בצורה המיטבית, ושהציבור יבין שחברים בלשכת המתווכים הם מקצועיים, אמינים ושכפופים לכללי האתיקה". "מדובר צעד משמעותי לקראת המשך אסדרת עולם התיווך, שיוביל להעלאת קרן המקצוע לטובת הצרכנים בישראל", אמר לוי.